法國的物業(yè)管理
一、管理機構
為了保證社會(huì )福利住宅的建設、出售或出租，以及對出租房屋的維修與服務(wù)，在法國各地都建立了低租金住房聯(lián)合會(huì )，低租金住房指的就是社會(huì )福利住宅。該機構是非營(yíng)利性部門(mén)，其主要任務(wù)是開(kāi)發(fā)建造社會(huì )福利住宅；出租或出售住房（以出租為主）；對房屋機器設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、維修保養、改造舊房。其建房和出租、維修改造房屋都可以從國家獲得補貼。目前，在全法國的住房中，有16%的房屋屬于低租金住房聯(lián)合會(huì )，共有330萬(wàn)套，其中有50%的房屋出租，每年可收500億法郎的租金和250億法郎的住房管理費及其他費用等，并可接受每年由國家提供的1100億法郎貸款。法國每年建房總量中，低租金住房聯(lián)合會(huì )占25%，每年還改造5萬(wàn)套住房。
創(chuàng )立于1950年的法國國家房屋修繕與建設管理局，是負責管理房屋的國家機構之一。
二、管理軟件
幾十年來(lái)，法國的物業(yè)管理部門(mén)從實(shí)踐中總結出豐富的經(jīng)驗，在物業(yè)管理方面采用先進(jìn)的計算機管理手段。目前，全國許多城市都在使用一種名為“HABITAT400”的物業(yè)管理軟件。
“HABITAT400”是一個(gè)模塊式的物業(yè)管理軟件，它以IBMAS/400為基礎，共有3000多個(gè)程序，其軟件的內容非常豐富，且具有高水平的系統完整性，它具有很廣的實(shí)用范圍，如房屋現狀勘察管理、工資與人事管理、物業(yè)維修管理、書(shū)面材料管理等?！癏ABITAT400”有使用方便的多種功能，設有“幫助”鍵隨時(shí)可以查閱，還可以廣泛使用由用戶(hù)設計的資料庫，并能完成所需各種材料的打印輸出。
房租管理是“HABITAT400”軟件中的重要內容，它具有多種功能。在法國并不是任何人都可以租住低租在住房聯(lián)合會(huì )的住房，當租房者的房租超過(guò)家庭收入的20%時(shí)，承租人可向國家申請房租補貼。由于工資的變化而引起的住房補助也有相應的變化，因此在房租管理模塊中，有住房補貼異常的自動(dòng)管理，可以隨時(shí)準確地計算出租戶(hù)所享受的住房補貼即應繳的房租。另外，當遇到租戶(hù)未按期交納房租的情況時(shí)，計算機會(huì )自動(dòng)進(jìn)入追款程序管理，打印催款通知，并有追款程序執行情況和余額村黨對拒付情況存檔、付款方式改變存檔等。房租管理模塊中，還可以做出情況匯報，隨時(shí)對欠款（包括在住的和已交房的住房）、因陳舊空閑的房屋及其類(lèi)型、住戶(hù)的社會(huì )階層比例、周轉情況與進(jìn)出量、住戶(hù)國籍、收入情況、年齡等內容進(jìn)行分析。
資金對于物業(yè)管理是至關(guān)重要的，在這個(gè)物業(yè)管理軟件的總會(huì )計模塊中有整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)成果情況、資產(chǎn)負債情況、折舊情況、債務(wù)及債權情況，并可根據要求查詢(xún)和打印。管理人員還可通過(guò)該物業(yè)管理軟件進(jìn)行財務(wù)預算管理，并隨時(shí)查詢(xún)預算執行情況，以便及時(shí)掌握物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)情況。同時(shí)通過(guò)計算機還可以采購訂貨，可以進(jìn)行房屋狀況勘察管理。
總之，“HABITAT400”是一種實(shí)用性很強的專(zhuān)業(yè)軟件，它能廣泛地滿(mǎn)足各種需要，使其適應企業(yè)在運營(yíng)各階段的職能。目前，法國有30多家公司使用“HABITAT400”物業(yè)管理軟件，管理著(zhù)26萬(wàn)套住房。