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編者按：《物業(yè)管理條例》第三十三條規定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。2004年3月，由建設部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設部執業(yè)資格注冊中心、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )以及地方同志組成的中國代表團，赴美國及香港地區就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進(jìn)行了為期兩周的考察活動(dòng)?，F將《美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度考察報告》刊登如下，以饗讀者。
. 美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度考察報告
美國和香港是物業(yè)管理市場(chǎng)比較發(fā)達的國家和地區，物業(yè)管理的服務(wù)水平很高，這主要得益于他們建立了比較完善的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。為了落實(shí)《物業(yè)管理條例》中關(guān)于盡快建立我國的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度的規定，吸收國際上建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度方面成熟的經(jīng)驗，2004年3月，由建設部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設部執業(yè)資格注冊中心、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )以及地方同志組成的中國代表團，赴美國及香港地區就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進(jìn)行了為期兩周的考察活動(dòng)?？疾齑韴F訪(fǎng)問(wèn)了美國物業(yè)管理協(xié)會(huì )總會(huì )，美國物業(yè)管理協(xié)會(huì )加利福尼亞橙縣分會(huì )，以及香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )等機構，與美國及香港的物業(yè)管理業(yè)內人士就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了全方位的交流。
一、美國物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況
美國物業(yè)管理協(xié)會(huì )IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年，總部設在芝加哥，在全美有八十多個(gè)分會(huì )，是國家地產(chǎn)協(xié)會(huì )（National Association of Realtors）的附屬組織。美國物業(yè)管理協(xié)會(huì )主要致力于物業(yè)管理從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)教育培訓和職業(yè)資格認定工作，目前該組織的伙伴團體及國際會(huì )員遍布全球，并著(zhù)手進(jìn)行相關(guān)國際標準的制定工作。
美國物業(yè)管理協(xié)會(huì )對從事物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書(shū)：居住物業(yè)管理經(jīng)理（ARM）和注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。從業(yè)人員取得上述證書(shū)，必須在專(zhuān)業(yè)培訓，工作經(jīng)驗和職業(yè)道德三方面符合嚴格的認證標準。
（一）關(guān)于A(yíng)RM
ARM（Accredited Residential Manager）即居住物業(yè)管理經(jīng)理，ARM證書(shū)由IREM授予管理居住物業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員。ARM候選人主要負責管理出租公寓，出租活動(dòng)住宅，共管住宅，獨棟家庭住宅及單身公寓等等。
IREM規定授予ARM必須符合以下條件：
1．候選人必須接受IREM的職業(yè)培訓，修滿(mǎn)5個(gè)學(xué)分的課程，主要推薦課程包括以下科目：房地產(chǎn)維護和運營(yíng)、市場(chǎng)與租賃、多產(chǎn)權物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰略、會(huì )計學(xué)知識、場(chǎng)所管理等等；
2．通過(guò)ARM資格考試。該項考試旨在測驗候選人作為住宅物業(yè)管理經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)能力，考試的主要內容為維護運營(yíng)，人力資源管理、職業(yè)道德、營(yíng)銷(xiāo)與促銷(xiāo)等?？碱}一般采取多項選擇題形式；
3．候選人必須承諾遵守并維護“ARM職業(yè)道德準則”；
4．具備住宅管理的經(jīng)驗。IREM要求ARM候選人具備最低住宅管理經(jīng)歷的要求，對于該項要求，IREM對候選人管理物業(yè)類(lèi)型及最低組合要求、最低工作月份等都作了十分詳細的規范。
同時(shí)，IREM規定，作為ARM申請者，申請人應交納75美元的申請費，候選人可以在五年時(shí)間內保留申請資格，在此期間只要達到IREM規定的授予條件，即可被批準獲得ARM資格。
（二）關(guān)于CPM
CPM（Certified Property Manager）是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，是IREM專(zhuān)為管理各類(lèi)大型物業(yè)投資組合（住宅、商業(yè)、辦公及工業(yè)物業(yè)）的專(zhuān)業(yè)人員設置的職銜，獲得CPM資格意味著(zhù)具備高水平的管理技能和經(jīng)驗、扎實(shí)的教育背景和卓越的工作業(yè)績(jì)，CPM資格證書(shū)是全社會(huì )考察和評判物業(yè)管理從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力的重要標志。
IREM規定授予CPM資格必須經(jīng)過(guò)候選和正式注冊?xún)蓚€(gè)階段，要成為一個(gè)CPM候選人，從業(yè)人員必須符合以下條件：
1．提交CPM候選人申請并交納一定的申請費；
2．高中畢業(yè)證書(shū)并達到法定年齡；
3．至少12個(gè)月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗；
4．同意進(jìn)修物業(yè)管理經(jīng)理職業(yè)道德規程；
5．取得當地IREM分會(huì )的同意。
CPM候選人經(jīng)批準后，可在十年期間內達到注冊條件并取得CPM證書(shū)。
在注冊階段，CPM候選人必須符合以下六個(gè)方面的條件：
1．進(jìn)修一個(gè)全面的IREM培訓課程，取得30個(gè)學(xué)分。
CPM候選人可以根據自身的需要來(lái)確定自己的培訓課程，但每個(gè)候選人要取得至少30分的IREM課程，課程涉及領(lǐng)域較廣,其中以下課程為必修課程：職業(yè)道德規范、市場(chǎng)與租賃、人力資源開(kāi)發(fā)戰略、房地產(chǎn)維護運營(yíng)、財務(wù)預算與金融、房地產(chǎn)估價(jià)與測評，房地產(chǎn)投資決策，物業(yè)管理計劃等。同時(shí)，為方便候選人，IREM采取課堂教學(xué)、在家自學(xué)和網(wǎng)上教育等多種授課方式。
2．CPM證書(shū)考試合格
候選人應通過(guò)IREM組織的證書(shū)考試，該考試主要目標在于檢驗候選人的資產(chǎn)管理知識與能力，考試的內容主要在于管理經(jīng)驗和專(zhuān)業(yè)知識兩方面，包括:物業(yè)維護運營(yíng)、人力資源管理、營(yíng)銷(xiāo)與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、合法性與風(fēng)險管理等等?？碱}一般為多項選擇題。
3．準備一份資產(chǎn)管理計劃書(shū)或者成功通過(guò)管理計劃的能力評估。
候選人可根據IREM的詳細指南自選一個(gè)實(shí)際的物業(yè)項目撰寫(xiě)計劃書(shū)，同時(shí)IREM還可以采取課堂評估方式測試候選人的物業(yè)管理策劃能力，目標是使IREM全面了解候選人運用課程學(xué)到的知識從事專(zhuān)業(yè)工作的能力。
4．參加IREM道德課程并通過(guò)考試，承諾遵守并維護“CPM職業(yè)道德準則”。
5．具備五年以上的物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗。
IREM測試候選人的經(jīng)歷主要通過(guò)管理物業(yè)類(lèi)型、職責和時(shí)間等三方面的指標，并根據候選人的物業(yè)經(jīng)理或資產(chǎn)經(jīng)理的身份規定不同測試標準。
6．取得100個(gè)選修學(xué)分。
CPM候選人可以通過(guò)多種方式積累選修學(xué)分：（1）大學(xué)本科學(xué)歷；（2）大學(xué)特定課程；（3）其他專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的課程；（4）其他資產(chǎn)管理的資格；（5）超過(guò)五年以上的資產(chǎn)管理經(jīng)驗。
除進(jìn)行ARM和CPM資格認定以外，IREM還針對物業(yè)管理公司授予合格管理機構（AMO）稱(chēng)號，申請AMO的候選公司應從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿(mǎn)三年，并且應當擁有一名CPM，而且該CPM在申請程序之前已在管理職位上超過(guò)180天，除此之外，IREM還在培訓課程、職業(yè)道德、保險、資信等方面要求候選公司達到規定的標準。
二、香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況
由于歷史的原因，香港地區的物業(yè)管理職業(yè)資格制度受英國影響較深。一九六六年，英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì )香港分會(huì )（現更名為亞太分會(huì )）根據香港社團法例的成立。一九八八年，香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )按照香港公司法例以有限公司注冊，并于一九九七年按照香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )法例正式成立為注冊法團。此外，香港目前還有地產(chǎn)行政學(xué)會(huì )，物業(yè)管理公司協(xié)會(huì )等物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)團體。這四個(gè)團體還以松散聯(lián)合的形式組成香港“不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟”。本報告以香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )為例介紹香港的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。
香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )會(huì )員人數現已超過(guò)2600人，其中注冊房屋經(jīng)理800多人，其會(huì )員管理的房屋占香港所有房屋的70%。學(xué)會(huì )的一項主要職能是為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士舉辦課程培訓和專(zhuān)業(yè)考試，學(xué)會(huì )與香港大學(xué)專(zhuān)業(yè)進(jìn)修學(xué)院聯(lián)合舉辦“房屋管理文憑”的在職訓練課程，該課程包括房屋事務(wù)、建筑、法律、房屋財政、物價(jià)評估、管理學(xué)、房屋經(jīng)濟、社會(huì )政策等科目，學(xué)員必須參加不少于700小時(shí)的講授課程并在考試中取得合格成績(jì)。另外，學(xué)員必須完成一項學(xué)術(shù)報告，接受兩年系統的實(shí)習訓練。滿(mǎn)足以上條件的學(xué)員，可申請為房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )會(huì )員。
香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )設有七種會(huì )籍：（1）名譽(yù)資深會(huì )員；（2）資深會(huì )員；（3）會(huì )員；（4）附屬會(huì )員；（5）聯(lián)系會(huì )員；（6）注冊學(xué)生會(huì )員；（7）退休會(huì )員。所有會(huì )員在入會(huì )時(shí)必須經(jīng)過(guò)學(xué)會(huì )的理事會(huì )審核批準，以審查申請人在教育、職務(wù)、職責和個(gè)人品格上是否符合既定標準。
為了提升物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)水平，香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )于一九九八年向政府建議設立注冊及監管機制，一九九九年香港房屋經(jīng)理注冊條例正式發(fā)布，并于二000年四月成立“房屋經(jīng)理注冊管理局”?！胺课萁?jīng)理注冊管理局”專(zhuān)職處理香港注冊專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理事務(wù)并監管專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理的執業(yè)紀律。
香港房屋經(jīng)理注冊局成員共有十六名，其主席由香港特別行政長(cháng)官直接委任，其他成員由香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )委任，成員全為物業(yè)管理業(yè)內的專(zhuān)業(yè)人士，任期兩年，其主要職能包括以下幾方面：（1）建立注冊專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理名冊；（2） 評定和檢討注冊標準；（3）審查和核定注冊房屋經(jīng)理的申請；（4）處理有關(guān)注冊房屋經(jīng)理行為的投訴；（5）就注冊事宜向政府及學(xué)會(huì )提供意見(jiàn)。
凡房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )的資深會(huì )員和會(huì )員、均有資格登記成為“注冊專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理”。通常，取得注冊房屋經(jīng)理資格應具備以下兩項條件：（1）在香港取得不少于一年的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗；（2）香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )會(huì )員。如申請者為非香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )會(huì )員，則應具備以下兩項條件之一：（1）其他房屋管理團體的成員，而且該團體成員資格標準不低于學(xué)會(huì )會(huì )員資格標準；（2）已通過(guò)或取得不低于學(xué)會(huì )會(huì )員資格標準的考試、訓練或經(jīng)驗。
三、美國和香港的經(jīng)驗總結
盡管美國和香港在制度的具體操作模式上存在著(zhù)諸多差異，但兩地在物業(yè)管理職業(yè)資格制度上還是有一些共同特點(diǎn)，這保證了兩地的物業(yè)管理都保持了很高的水平，值得我們關(guān)注和借鑒：
（一）嚴格的職業(yè)資格管理，確保了物業(yè)管理從業(yè)人員的基本素質(zhì)。
以美國為例，IREM成立七十多年來(lái)，一直嚴格把握ARM和CPM的認證條件，以此控制ARM和CPM證書(shū)的發(fā)放數量，尤其是作為物業(yè)管理高級管理人員資格的CPM，認定條件十分嚴格。在美國高度發(fā)達的物業(yè)管理體制之下，全美也僅有9000多名專(zhuān)業(yè)人士獲得CPM證書(shū)，他們管理著(zhù)全美上萬(wàn)億美元的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，這使得獲得CPM資格本身成為了物業(yè)管理從業(yè)人員的一種極大榮譽(yù)，職業(yè)資格制度對確保美國物業(yè)管理的水平和質(zhì)量起著(zhù)至關(guān)重要的作用。
（二）物業(yè)管理職業(yè)資格認定（或注冊）雖采用自愿原則，但是否取得職業(yè)資格已經(jīng)
成為社會(huì )評判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機構是否具備管理能力的重要依據。
美國的IREM是典型的行業(yè)性社團組織，它所授予的CPM證書(shū)是對專(zhuān)業(yè)能力的行業(yè)認可，不具有國家認可的性質(zhì)；同時(shí)，從業(yè)人員申請CPM資格沒(méi)有強制性，并非所有從業(yè)人員必須取得CPM證書(shū)方能執業(yè)。香港雖然依法例設置房屋經(jīng)理注冊局并由特區行政長(cháng)官任命注冊局主席，但考察中我們注意到，香港房屋經(jīng)理注冊局與香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )，英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì )亞太分會(huì )等機構合署辦公，注冊局的日常事務(wù)是由房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )代行的。另外，香港法律規定房屋經(jīng)理注冊是自愿性質(zhì)的，政府并無(wú)特別要求從業(yè)人員必須注冊房屋經(jīng)理。但是，無(wú)論美國還是香港，是否取得相關(guān)物業(yè)管理職業(yè)資格，都是社會(huì )評判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機構是否具備管理能力的重要參考標準，這一點(diǎn)都是共同的。
（三）培訓、考試及資格認定（或注冊）一體化的管理模式。
在美國，無(wú)論是ARM還是CPM資格，其相關(guān)的培訓課程、證書(shū)考試和資格授予均由IREM總會(huì )或分會(huì )負責。在香港，無(wú)論是房屋經(jīng)理學(xué)會(huì )，還是英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì )亞太分會(huì )，均是負責進(jìn)修課程（許多課程與高等院校合作）和專(zhuān)業(yè)考試的機構，同樣負責注冊的房屋經(jīng)理注冊局的成員也全部由上述機構的專(zhuān)業(yè)人士充任。
（四）專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)操守是取得職業(yè)資格的必備條件。
美國IREM詳盡復雜的ARM和CPM資格認定條件，無(wú)不建立在教育、經(jīng)驗與道德這三大素質(zhì)基礎之上，其中遵守并保證“職業(yè)道德準則”是必備條件，從業(yè)人員一旦違反IREM的職業(yè)道德條款，即被取消CPM的資格。香港的房屋經(jīng)理注冊條件同樣關(guān)注課程進(jìn)修，從業(yè)經(jīng)歷和專(zhuān)業(yè)操守，《香港注冊專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理專(zhuān)業(yè)操守守則》在專(zhuān)業(yè)操守，個(gè)人操守，對同僚的操守，對雇主及客戶(hù)的操守以及對社會(huì )的操守等五方面作出詳盡規定，并規定對違反者進(jìn)行嚴格的紀律處分。
四、美國和香港經(jīng)驗對我們的啟示
在我國，《物業(yè)管理條例》明確規定，國家實(shí)行物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度。盡快建立有中國的物業(yè)管理職業(yè)資格制度，是《物業(yè)管理條例》出臺后我們要抓緊進(jìn)行的一項重要工作。通過(guò)這次考察美國、香港的經(jīng)驗和做法，我們可以得出以下有益的啟示：
（一）建立職業(yè)資格制度是現階段物業(yè)管理工作的當務(wù)之急。
新通過(guò)的《憲法》修正案明確規定了“公民合法所有的財產(chǎn)不受侵犯”的憲法原則，物業(yè)管理權是財產(chǎn)權的有機組成部分，物業(yè)管理是公民維護和實(shí)現財產(chǎn)權的重要手段?！段飿I(yè)管理條例》明確建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度，更是讓這項制度成為了衡量我們是否依法行政的一項重要任務(wù)。實(shí)行物業(yè)管理職業(yè)資格制度不僅有利于提高物業(yè)服務(wù)水平，最大限度地保護憲法賦予公民的財產(chǎn)權利，而且符合WTO商業(yè)規則，有利于我國物業(yè)管理行業(yè)盡快與國際接軌。
（二）建立職業(yè)資格制度是解決現階段物業(yè)管理現實(shí)問(wèn)題的有效手段。
物業(yè)管理是市場(chǎng)化的產(chǎn)物，處于傳統計劃模式向現代市場(chǎng)模式轉型期的我國的物業(yè)管理，存在著(zhù)專(zhuān)業(yè)化、規范化程度低，公信力缺失，相關(guān)矛盾尖銳等諸多問(wèn)題，不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷，管理不規范、服務(wù)不到位、亂收費，群眾對這些問(wèn)題的投訴上升，反映比較強烈。許多消費者、部分“兩會(huì )”代表和專(zhuān)家學(xué)者及相關(guān)部門(mén)呼吁政府加快物業(yè)管理法制建設，加大行政監督力度，嚴格實(shí)行市場(chǎng)準入制度。解決這些問(wèn)題不能完全依靠市場(chǎng)，還需科學(xué)的行業(yè)監管，美國和香港的經(jīng)驗告訴我們：建立職業(yè)資格制度，幫助業(yè)主選擇具備專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)道德的物業(yè)管理企業(yè)和管理人員，是一種行之有效的捷徑。
（三）職業(yè)資格應授予綜合素質(zhì)優(yōu)秀的管理人員參考美國和香港的做法，我國也應當從經(jīng)驗、學(xué)歷、培訓和道德四方面評判專(zhuān)業(yè)人員的綜合素質(zhì)，這就要求我們的培訓工作進(jìn)一步規范化、專(zhuān)業(yè)化，強調知識教育和技能教育的結合，倡導知行合一。同時(shí)，針對我們以往崗位培訓中的薄弱點(diǎn)，應加大職業(yè)道德教育的份量，并將職業(yè)操守作為資格認定和注冊中一項必不可少的內容。
（四）實(shí)事求是地設置職業(yè)資格的分級體系、培訓課程和考試科目。
根據我國的實(shí)際情況，參照美國的ARM和CPM資格，我國的物業(yè)管理職業(yè)資格可分為注冊物業(yè)管理經(jīng)理人和物業(yè)管理助理經(jīng)理人兩類(lèi)，兩類(lèi)資格體系形成互為補充并各自獨立的系統。注冊物業(yè)管理經(jīng)理人實(shí)行執業(yè)資格管理，物業(yè)管理助理經(jīng)理人實(shí)行從業(yè)資格管理。經(jīng)過(guò)申請和資格認定，物業(yè)管理從業(yè)人員可以取得物業(yè)管理助理經(jīng)理人資格，經(jīng)過(guò)一定進(jìn)修課程的培訓，并通過(guò)嚴格的資格考試后，晉升為注冊物業(yè)管理經(jīng)理人。在這個(gè)思路之下，建議建設部和人事部要盡快出臺《注冊物業(yè)管理經(jīng)理人管理辦法》和《注冊物業(yè)管理經(jīng)理人考試辦法》。同時(shí)，加強物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓，在培訓課程和考試科目的設置上，應在體現我國特色（如集中于幾本概括性較強的教材）的基礎上，順應物業(yè)管理與資產(chǎn)管理相結合的國際趨勢，增加有關(guān)資產(chǎn)管理的培訓課程和考試內容，以逐步改變我國物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度和人員素質(zhì)比較低的現狀。