意大利是一個(gè)經(jīng)濟發(fā)達的國家,國民住房的私有化程度相當高,一般家庭都有自己的私房。這些房屋與別墅不同,它并不都是單門(mén)獨戶(hù)型,有70-80%的城市公寓是由一個(gè)個(gè)單一的住戶(hù)組成整座樓房的主人。倘若一座l2層的大樓,每層住20戶(hù)人家,每戶(hù)按平均五口人計算,整座樓的總人數也在l000人以上。這樣的大家庭是怎樣進(jìn)行管理的呢?
負責接待的意大利朋友羅馬里格介紹說(shuō),意大利有一個(gè)房產(chǎn)物業(yè)的共同管理制度。即凡搬進(jìn)新樓的住戶(hù),要在一起開(kāi)個(gè)會(huì ),決定整座樓的管理辦法。將大家的意見(jiàn)歸納后,提交會(huì )計師協(xié)會(huì ),會(huì )計師協(xié)會(huì )根據大家的意愿,委派一名管理員,去管理樓房的各種事務(wù)(這類(lèi)管理員都由受過(guò)專(zhuān)門(mén)教育或培訓,并經(jīng)考核取得資質(zhì)證書(shū)的會(huì )計師擔任。)如果業(yè)主同意了,便可簽定合約,規定雙方的義務(wù)和責任,特別是管理員的任職年限、權利、義務(wù)及報酬等。管理員往往都是兼職的,但都做得十分認真,受到了戶(hù)主們的信任和稱(chēng)道。
管理員的職責大致有兩類(lèi),一類(lèi)是管理經(jīng)濟,負責維修房屋;另一類(lèi)是協(xié)調鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費,樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來(lái)水管、暖氣管及門(mén)房的報酬等作出預算,同時(shí)召開(kāi)戶(hù)主會(huì ),將這些費用分攤下去。在一幢居民樓,我們看到一張粉紅色大紙寫(xiě)出的各戶(hù)費用分攤表貼在墻上,許多男女擠在那里看著(zhù)、讀著(zhù)。我問(wèn)一位大媽?zhuān)骸斑@些費用合理嗎?是怎樣交的呢?”她一本正經(jīng)地告訴我:“這些費用都是經(jīng)過(guò)戶(hù)主會(huì )研究后確定的,比較公平合理”。費用一般按月或按季由門(mén)房或管理員收取。我們這幢樓的會(huì )計師,是一位40多歲的中年人,他在電影院工作,夜班多,可以利用空閑上門(mén)收取各種費用,隨時(shí)收隨時(shí)記入賬戶(hù)。對各種開(kāi)支,他馬上登記入賬,發(fā)票等單據要由戶(hù)主會(huì )五人小組簽名,附在發(fā)票和賬冊后面備查,到年底結算時(shí),管理員將賬目一一向大家公布。如果預算開(kāi)支有結余,則轉入下一年度繼續使用?!叭绻Я嗽趺崔k呢”“當然是由各戶(hù)分攤上繳?!彼卮鸬煤芨纱?。
據說(shuō),意大利政府對住房的物業(yè)管理是很?chē)栏竦?,凡在規定期限內對樓房的維修不能完成,管理員就必須親自去市政府承擔法律責任或接受處罰等。在意大利的南部重鎮里斯堡,曾有一幢大樓的管理員,因母親生病住院耽誤了對樓房的維修日期,市政府下通令一次性罰款2萬(wàn)里拉,并限期完成維修任務(wù)。如果在限期內完不成任務(wù),就得拘役2個(gè)月。在意大利法律十分神圣,所以這位管理員寧可雇人照看病母,自己也得投入維修房屋的工作。
在另一幢大樓的維修工地上,我們碰見(jiàn)了一位管理員,他介紹說(shuō),大樓維修及其他物業(yè)開(kāi)支,均由管理員召開(kāi)戶(hù)主會(huì )決定。管理員負責制定預算,召開(kāi)戶(hù)主會(huì )討論通過(guò),維修完畢以后,再作決算。日常的小修、小補或更換自來(lái)水龍頭之類(lèi)的小費用和小工程以及購物、配件等,均由管理員和戶(hù)主代表一起負責聯(lián)系施工,年底根據憑證,向戶(hù)主會(huì )及大家公布。
一天晚上,我們在一座居民大樓里做客。按理講,這時(shí)正是大家下班到家、人口最為集中的時(shí)刻,說(shuō)話(huà)、唱歌、音響、跳舞掀起聲浪應不新鮮,鄰里間為小事發(fā)生摩擦也該是常事。然而,在這里卻寂靜得很,連人們上下樓梯的快慢、腳步的輕重,都讓人感到有節度,更談不上發(fā)生鄰里爭吵的事。我有些愕然,便問(wèn)戶(hù)主,他笑著(zhù)告訴我,這又是管理員的一大功勞。有時(shí),在一些人家,即興唱歌、跳舞、放音樂(lè )出現了“過(guò)度”,影響了隔壁和樓下人家的安寧也是有的,但鄰居礙于面子,有口難開(kāi),便通過(guò)管理員出面協(xié)調,(不說(shuō)出提意見(jiàn)人家的姓名)往往能很快得到解決,避免了鄰里沖突。譬如有一次,我患重感冒帶病工作下班回家,剛剛在床上躺下,樓上的兒個(gè)少男少女,乒乒乓乓跳起了迪斯科,震得我大腦疼得象要爆炸。如果我上去干涉,也許會(huì )出現爭執。當時(shí)我撥通了管理員的電話(huà),請他出面調停。他來(lái)了,幾句婉言相勸,馬上歌聲停了,舞也止了,我很快進(jìn)入了夢(mèng)鄉。
羅馬里格深有感觸地說(shuō),20年來(lái),意大利就是采用這種“互助會(huì )”方式,大家共同管理。它是通過(guò)有效的法律手段,將責任落實(shí)到管理員身上,使其責、權、利兼而有之。管理員的報酬,則由各戶(hù)分擔。戶(hù)主們反映,這種管理雖然花去了一定的費用,但小日子卻過(guò)得安寧、舒適、衛生,省卻了許多麻煩,因而備受各方歡迎。
在意大利南方邊城塔蘭托,我們參觀(guān)了新近落成的幾幢居民樓。在一幢樓的老人休息室里,一位管理員告訴我們:這幾年凡新建的民居,都有為老人服務(wù)的休息室和青少年活動(dòng)中心。單老人休息室里,就陳列著(zhù)20多種報紙、雜志,還有象棋、寫(xiě)字臺、畫(huà)案等。打掃衛生、準備茶水、開(kāi)關(guān)門(mén)窗等日常的一系列服務(wù),全由老人們輪流值班。
過(guò)去的居民樓,只偏重于居住,而忽視了它的多功能性,現在看起來(lái)不適應了。有鑒于此,意大利政府十分重視居民樓的多功能性。過(guò)去老人深居簡(jiǎn)出,倍感寂寞。自從建起了老人休息室,老人們有了一起聚會(huì )、閑聊的場(chǎng)所,不僅增長(cháng)了見(jiàn)識,而且打發(fā)了無(wú)聊寂寞的時(shí)日。在一間休息室里,我們遇見(jiàn)了幾位老人,他們熱情地與我們握手、談天。幾句話(huà)以后,就把我們當老熟人看了。一位老人說(shuō):“兒女們大了,他們忙里忙外,來(lái)去匆匆,很少有時(shí)間與老人接觸,特別是大白天。如今老人們有了相聚的機會(huì ),生活得有滋有味?!蔽覇?wèn):“活動(dòng)中心的用房和其他開(kāi)支怎么來(lái)的呢?”他說(shuō):“意大利富裕,社區的經(jīng)濟條件也不賴(lài),國家和社區的福利金各拿一半。有些社區,公家拿一部分,居民自己拿一部分,不就解決了!”他興奮地說(shuō):“如今,老人們在這里都有施展愛(ài)好的機會(huì )了?!彼钢?zhù)另一位老人說(shuō):“洛爾瑪的速寫(xiě)畫(huà)《揚蹄奮飛》上月還獲得了國家級大獎?!?/P>
中國與意大利遠隔千山萬(wàn)水,然而,意大利人關(guān)于民居的物業(yè)管理等方面的做法我們似可借鑒。
(作者系外國民風(fēng)研究所研究員)