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瑞士：物業(yè)管理與社區管理相結合
日內瓦物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶(hù)提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但物業(yè)小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務(wù)設施出租，管理公司總裁巴內提說(shuō)，以物業(yè)管理促進(jìn)社區建設，以物業(yè)建設推動(dòng)社區管理，使物業(yè)管理與社區管理相協(xié)調，應該是城鎮現代物業(yè)管理的目標和特色。
瑞士日內瓦的生活小區都 沒(méi)有院墻，更看到在小區門(mén)前站崗的保安人員，小區的物業(yè)管理與社區管理融為一體。小區的綠地全部是公共綠地，毫無(wú)分隔封閉之感。日內瓦唯有一個(gè)模范小區自成一體，是由為火車(chē)站附近的舊房拆建形成的，延續了舊名，叫做“巖洞小區”。區內建筑風(fēng)格獨特，是20世紀80年代一位剛出道的年輕設計師在一次競賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現代派藝術(shù)雕塑，但區內居民樓、地下車(chē)庫、理發(fā)館、小學(xué)校、兒童活動(dòng)區，老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應俱全，依勢而建。雖然小區一邊臨大街，一邊臨火車(chē)站，卻能鬧中取靜。小區的物業(yè)管理也是一流的。
這個(gè)小區是由日內瓦政府財政部屬下的物業(yè)公司管理，帶有社會(huì )補貼性質(zhì)。所謂“社會(huì )物業(yè)”，即居住者需有資格享受社會(huì )住房福利補貼。這類(lèi)小區居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以和的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。其它條件則更加嚴格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現有住房條件超出個(gè)人收入、家庭收入和經(jīng)濟條承受能力的；現有住房環(huán)境有害健康的；年滿(mǎn)18歲，希望離開(kāi)父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因為入住者將享受政府的補貼。一套現行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個(gè)成年人最多可享受300瑞士法郎的補貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過(guò)3500瑞士法郎的大單元，補貼將減少50%。家庭收入增長(cháng)時(shí)，補貼數額將會(huì )向下調整，此時(shí)物業(yè)管理公司甚至可以建議住戶(hù)搬離福利小區，向其推薦普通小區的住房。
然而，日內瓦大多數的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的。日內瓦州最早的物業(yè)公司出現于1825年，是以私人銀行的財務(wù)管理公司模式建立起來(lái)的，后來(lái)從美國的物業(yè)管理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗，至1964年基本形成了現代物業(yè)管理模式；即為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者實(shí)現物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng )新。
除了自已有條件買(mǎi)地皮，建別墅的居民處，日內瓦州大多數城鎮居民選擇了單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶(hù)可買(mǎi)可租。大多數人選擇住房的條件是周?chē)h(huán)境好，生活方便，價(jià)格適當，同時(shí)特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)公司反提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務(wù)視為競爭的重要因素。
在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周?chē)G地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個(gè)單元內。過(guò)年過(guò)節時(shí)管理員負責在樓內張燈結彩，擺放圣誕樹(shù)。凡住戶(hù)需要服務(wù)的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶(hù)諸如修門(mén)窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時(shí)通知物業(yè)公司，住戶(hù)也可以直接打電話(huà)給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時(shí)聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司。有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司很快便會(huì )給住戶(hù)來(lái)電話(huà)約時(shí)間，登門(mén)服務(wù)。負責此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個(gè)人，一切服務(wù)都已社會(huì )化。各類(lèi)社會(huì )服務(wù)公司的服務(wù)人員，往往只身開(kāi)一輛小面包車(chē)，車(chē)內修理工具、零件、檢測儀表或器械應有盡有。服務(wù)人員工作優(yōu)質(zhì)高效，謝絕煙酒。維修完畢后，住戶(hù)只需在有關(guān)單子上簽個(gè)字，由服務(wù)公司直接與物業(yè)公司結賬。物業(yè)公司則根據與住戶(hù)簽訂的合同，該收錢(qián)時(shí)再通知住戶(hù)通過(guò)郵局付賬。
日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個(gè)社區中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享有的大多數服務(wù)項目由社區提供，如游泳池等體育設施、圖書(shū)館、博物館、學(xué)校老人院、門(mén)診部、藥房、銀行營(yíng)業(yè)處等都在合理的距離內分布。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場(chǎng)所對本社區居民有優(yōu)惠。居民的水、電、房租、電話(huà)費、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，有用跑遠路。社區還不定期的舉行區內居民聯(lián)誼活動(dòng)，有時(shí)在公園舉行主題聯(lián)歡，如環(huán)保、防病、園藝等。社區內一般都有一周兩次的早市，居民可以買(mǎi)到新鮮的蔬菜。社區還辦有自己的小報，免費送進(jìn)各家的信箱。