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體味荷蘭物業(yè)管理
文 / 新 苓
荷蘭是被譽(yù)為"風(fēng)車(chē)之國"的美麗國度。為了解決土地問(wèn)題，荷蘭從上世紀70年代起，就開(kāi)始了大規模全國性的圍海造田工程。由于土地來(lái)之不易，荷蘭政府惜土如金。國家在有限的土地上，科學(xué)、合理地利用著(zhù)每一寸土地。為了改善國民的居住條件，荷蘭政府有計劃地進(jìn)行了城市的開(kāi)發(fā)工作。他們將一部分土地出賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，建造高樓大廈，開(kāi)發(fā)商再根據地區和樓房的實(shí)際造價(jià)，將產(chǎn)權一次性出賣(mài)給私人居住。
荷蘭人注重生活質(zhì)量，對住房的要求很高。荷蘭的市政廳在這些方面，尤其是在物業(yè)管理方面，所花費的精力更多。
荷蘭每個(gè)城鄉的社區，都有一個(gè)或幾個(gè)物業(yè)管理機構。以前一般社區的物業(yè)管理單位都是在房屋建成后，才從開(kāi)發(fā)商手中接任管理工作，留下了不少后患。有鑒于此，荷蘭的法律明確規定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區的開(kāi)發(fā)建設工作?，F在，荷蘭在招聘設計人員和物業(yè)管理人員肘，要求相當高。他們必須符合五條標準一是要求本科畢業(yè)，并接受過(guò)良好的專(zhuān)業(yè)教育，二是要求在職鍛煉兩年以上，并具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，三是具備經(jīng)濟頭腦，懂得成本核算、分析；四是體察民心，懂得市場(chǎng)行情和群眾所需，五是精通業(yè)內各種業(yè)務(wù)，且具規劃設計和物業(yè)管理方面的一般知識，富有創(chuàng )新精神。
對以上個(gè)人專(zhuān)業(yè)指標，國家在全國各地委派若干專(zhuān)門(mén)機構，每年統考一次，然后再根據考核情況(理論與實(shí)際)，擇選錄用。國家還實(shí)行百分考評制，96分以上者，為一類(lèi)設計人員和一類(lèi)物業(yè)管理員；91~95分者，為二類(lèi)設計人員和二類(lèi)物業(yè)管理員；80~90分者，為三類(lèi)設計人員和三類(lèi)物業(yè)管理員，不滿(mǎn)80分者，當年不得錄用，待次年經(jīng)再次考核，按分擇選錄用。當然，他們的待遇，也是根據類(lèi)別劃分等級的。如，物業(yè)管理員每月的等級工資為，一級800荷蘭盾(約合人民幣1840元)、二級700盾(約合人民幣1610元)、三級600盾(約合人民幣1380元)。
荷蘭政府對城市建設的重視，還表現在獎懲分明上。他們規定，小區在開(kāi)發(fā)建設時(shí)，工程技術(shù)人員和物業(yè)管理員必須全過(guò)程參與，倘若工程技術(shù)人員和物業(yè)管理員有一次沒(méi)有參加，那他必須補上所缺議程內容，因為每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節的工程質(zhì)量上出了問(wèn)題，國家必須區分情況追究法律責任，會(huì )根據工程質(zhì)量和配套等的損失和返工情況，給予罰款、拘勞役或判刑等。
荷蘭南部的一個(gè)小區，曾有一幢大樓的管理員在設計規劃時(shí)，沒(méi)有去參加討論，工程完工后，出現小區的垃圾箱位置和大小設計不合理，以致在60%的居民入住后，發(fā)生垃圾亂倒、蚊蠅亂飛現象，嚴重影響了區內的環(huán)境衛生，市政廳下令對責任人罰款了5000荷蘭盾。
還有一個(gè)負責小區設計的工程技術(shù)人員，由于缺乏竣工后的物業(yè)管理常識，在設計高層樓窗戶(hù)時(shí)，均用了防盜護欄。這給日后大樓一旦發(fā)生火災消防人員無(wú)法實(shí)施窗口營(yíng)救帶來(lái)了隱患，因此也受到了處罰。
另有一名女物業(yè)管理員，在大樓技術(shù)設計和討論的那幾天，正趕上她產(chǎn)兒住院。她根據以往小區物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗和設計人員往往容易忽略的一些細節或超前的東西，一一考慮成熟并記錄了下來(lái)，在住院前，她交給了設計人員，后來(lái)起到了很大作用。因此，她受到了2萬(wàn)盾的嘉獎，她的級別和待遇也由先前的二級提升到了一級。
一天上午，我們隨市政廳的一個(gè)小分隊深入到一個(gè)小區檢查物業(yè)管理工作。當檢查人員要求查閱小區的各種資料時(shí)，物管員從檔案櫥柜中，馬上捧出一堆資料，如房屋建筑結構、綜合布線(xiàn)、設備安裝調試及裝修情況，看得出，他對圖紙相當熟悉，有些在設計后討論改動(dòng)的部分，也一一做了認真記錄。這位物管員介紹說(shuō)，物業(yè)管理的提前介入，有利于督促開(kāi)發(fā)商一項項落實(shí)配套設施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補。有了物管員的參與，可以起到監督和檢查作用，可以嚴把工程質(zhì)量關(guān)。
有一天傍晚，我們路過(guò)一居民小區，看見(jiàn)一群居民圍在一起議論著(zhù)什么。后得知他們在看新選出的業(yè)主委員會(huì )成員名單和垃圾處理、照明等分攤費用表。在荷蘭，一般小區都有一個(gè)物業(yè)管理小組，通常由3~5人組成，配備物業(yè)管理員、門(mén)衛和工程技術(shù)人員等，還有一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。居民從小區的業(yè)主中選出有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔任業(yè)主委員會(huì )成員，業(yè)主委員會(huì )成員有多有少，多者11人，少者5人。這跟物業(yè)管理小組的成員配備相似，主要根據小區的居民人口數和小區規模的大小而定。業(yè)主在入住超過(guò)半數時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就需積極組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )。在會(huì )上，業(yè)主會(huì )一一介紹自己及家庭的一般基本情況，包括姓名、年齡、文化程度、工作單位、籍貫及原居住地等。在此基礎上，經(jīng)業(yè)主們充分醞釀，然后提出業(yè)主委員會(huì )候選人，再民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，如涉及到一些費用的分攤，則可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會(huì )成員召開(kāi)會(huì )議討論通過(guò)。
一位業(yè)主委員會(huì )委員向我們介紹，在業(yè)主入住時(shí)，他們會(huì )協(xié)助物業(yè)管理小組做一些工作，包括宣傳小區的管理辦法、發(fā)放用戶(hù)手冊、加強裝修管理、配合后期搬遷的住戶(hù)等。小區的日常工作，主要還是由物業(yè)管理人員去做，包括日常的綜合服務(wù)和管理，外部關(guān)系的協(xié)調，如與稅務(wù)、工商、公安、街道等等的聯(lián)系和配合。業(yè)主委員會(huì )配合物管人員的工作，一是管理經(jīng)濟，負責維修房屋、樓道、小區的環(huán)境管理、垃圾處理、照明、暖氣及各種費用分攤等；二是協(xié)調鄰里間的各種矛盾、糾紛等。
在荷蘭，我們還參觀(guān)了許多新落成的居民樓?，F在，荷蘭的多數小區，在設計和建造居民樓時(shí)，都在向集居住、醫療、健身、休閑、娛樂(lè )、購物等于一體的綜合型發(fā)展。由于物業(yè)管理到位，過(guò)去沒(méi)有考慮和設計到的，如今都盡可能地設計進(jìn)去了，且富長(cháng)遠和超前意識，如花園、草坪、綠化帶、浴場(chǎng)等。人們不離開(kāi)家園，便可以親近大自然，享受大自然的美好了。
愿這個(gè)“風(fēng)車(chē)之國”永遠富足、美麗。