水穿石 歷久彌新
資產(chǎn)管理增值新概念
文/羅渝陵
用工作績(jì)效來(lái)實(shí)現物業(yè)資產(chǎn)保值增值己逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)追寵的一個(gè)概念。我們在研 究物業(yè)規劃時(shí)總是將其重置其中，并希望通過(guò)物業(yè)管理工作績(jì)效實(shí)現其資產(chǎn)保值增值目標。本人從事物業(yè)管理工作多年，總是企圖通過(guò)一些局部系統工作來(lái)論證其工作重點(diǎn)程度分類(lèi)是否符合總目標要求，通過(guò)研究設施管理系統理論來(lái)研究資產(chǎn)增值概念算是一種嘗試。
細究物業(yè)資產(chǎn)保值增值狀況，不外乎三大類(lèi)：一是地段增值的結果，表現為物業(yè)租金穩定收益或增長(cháng)，變現容易，評估價(jià)值高于購買(mǎi)價(jià)格；二是市場(chǎng)供求關(guān)系調整，表現為物業(yè)供應量小于需求量時(shí)，租售均容易，租售價(jià)值高于評估價(jià)值，當物業(yè)供應量大于需求量時(shí)則反之；三是物業(yè)保護很好，歷久彌新，物業(yè)價(jià)值穩定。表現為當地段、需求均無(wú)變化時(shí)都可以實(shí)現并保持較好的租售目標，評估價(jià)值高于購買(mǎi)價(jià)值。如果說(shuō)第一、二類(lèi)物業(yè)增值原因是社會(huì )發(fā)展和市場(chǎng)運作帶來(lái)的結果，第三類(lèi)則一定是管理出的結果。用什么手段實(shí)現管理增值結果？是對人的服務(wù)？對物體的常規性管理？國外在八十年代末期就提出了一個(gè)新的增值管理概念：“設施管理”概念（FacilityManagement簡(jiǎn)稱(chēng)為FM），企圖將“設施管理”從傳統的物業(yè)管理范圍中脫離出來(lái)，作為物業(yè)資產(chǎn)管理的層次。
“設施管理”理論認為：設施管理不同于一般意義上的物業(yè)管理，也不同于常規的設施設備管理。它與物業(yè)管理的管理對象一致――物業(yè)資產(chǎn)，但管理方法卻不同?！霸O施管理”提出了物業(yè)壽命期全過(guò)程管理，包括產(chǎn)業(yè)、設施發(fā)展的長(cháng)遠策略，樓房管理（包括設計、建造、裝修），空面利用，家俱配置，設施保養，計劃、維持和改善機構內的樓房去創(chuàng )造一切有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的環(huán)境；它具有常規設施設備管理的一般內涵，更重要的是通過(guò)對設施管理，進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)管理系統實(shí)施運營(yíng)管理，并通過(guò)其運行實(shí)現增值服務(wù)。本文將重點(diǎn)探討“設施管理”概念中關(guān)于物業(yè)壽命期全過(guò)程管理、設施發(fā)展長(cháng)遠策略與現實(shí)設施設備管理認識兼融過(guò)渡的問(wèn)題。
一、“設施管理”概念中的設施設備管理觀(guān)點(diǎn)
物業(yè)壽命期全過(guò)程管理及設施長(cháng)遠發(fā)展策略是設施管理理論中的重要概念，討論其觀(guān)點(diǎn)就必須清晰地認識到物業(yè)壽命是指物業(yè)綜合壽命，對象是物業(yè)（包括設施設備）。實(shí)行設施長(cháng)遠發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)是物業(yè)壽命期全過(guò)程品質(zhì)保障的系統工程，“設施管理”概念認為：由于近代樓宇建設對現代科技成果運用越來(lái)越廣泛，除傳統的設施設備外、各種自控網(wǎng)絡(luò )及通迅、視頻設備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家俱）、健身等設施設備等均進(jìn)入物業(yè)設施設備的管理范疇，系統集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中日顯重要。
從資產(chǎn)管理角度來(lái)看，在資產(chǎn)保值增值的系統原由中，延長(cháng)物業(yè)使用壽命，必定延長(cháng)設施設備使用壽命，系統規劃設施設備管理。國際設施管理協(xié)會(huì )（IFMA）提出“設施管理”是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類(lèi)有效的生活環(huán)境進(jìn)行規劃、整備和維護管理的工作，”它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機構的工作任務(wù)結合起來(lái)。綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理?！痹O施管理是資產(chǎn)管理層次，是綜合管理概念，不是簡(jiǎn)單地把設施設備管理的外延與內涵擴大，傳統的設施設備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統；綜上所述，我們認為可以把設施設備管理理解為“設施管理”中的重要子系統，支持著(zhù)設施管理概念的一般內涵。在生產(chǎn)實(shí)踐中如何運用設施管理概念，在條件不成熟時(shí)，不妨可先運用其基本思想：物業(yè)壽命期全過(guò)程管理，設施長(cháng)遠發(fā)展策略來(lái)調整現存設施設備管理概念。通過(guò)整合設施設備日常維修保養思想，修正設施設備大中修概念認識，調整設施管理階段工作重點(diǎn)，也可謂實(shí)踐運作設施管理概念也是十分有效的途徑。
二、整合維保目標：歷久彌新，價(jià)值保持
日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標準來(lái)保持目標？用什么資源來(lái)保障目標實(shí)現？很多專(zhuān)業(yè)人士都會(huì )毫無(wú)猶疑的說(shuō)：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進(jìn)行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質(zhì)現場(chǎng)。
據不完全統計，日常維保達成目標的僅占總數的30％左右。我們曾經(jīng)討論過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的話(huà)題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時(shí)注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時(shí)掛了洞，不穿時(shí)被蟲(chóng)蝕了的壽命長(cháng)得多。但參加討論者對這一問(wèn)題有多種不同觀(guān)點(diǎn)：1、這樣做是對的，節約又實(shí)惠，可實(shí)施；2、沒(méi)有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買(mǎi)吧；3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現在的錢(qián)又不夠用。在這三種觀(guān)點(diǎn)中，第三種觀(guān)點(diǎn)所占比例最大。我在參與協(xié)調某小區業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司矛盾時(shí)就碰到這種問(wèn)題，業(yè)主主要關(guān)注收費是否低，根本沒(méi)有看到銹跡斑斑的設施設備對自己資產(chǎn)的傷害，而物業(yè)管理公司在較低費用的資源條件下，只能保住企業(yè)的眼前利益，可以說(shuō)該公司除了管保安、保潔、業(yè)主公共事務(wù)協(xié)調后基本上沒(méi)有資金能力進(jìn)行設施設備維保。經(jīng)專(zhuān)家們按其設施設備現狀情況定性評估，其物業(yè)壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！
當我們運用物業(yè)壽命期全過(guò)程管理思想，用長(cháng)遠發(fā)展策略來(lái)系統布置工作，我認為：設施設備管理的日常維保目標是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據設施設備的生命周期期限來(lái)確定維保期限；日常維保的工作的標準包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產(chǎn)生。日常維保的保障：與設施生命周期規劃一致的資金配置。上海博物館在設施設備管理績(jì)效上就非常突出。在整體設施設備每天運行二十四小時(shí)己連續運行八年的情況下，整個(gè)設備層就象剛建造的一樣，就連空調管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢(xún)問(wèn)一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態(tài)，他認真地說(shuō)：如有氧化斑產(chǎn)生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產(chǎn)生。當然為保持如此高水平的維保工作績(jì)效，除開(kāi)嚴肅的工作紀律外，還有足夠的資金保障。
三、滴水穿石的策略性設施規劃概念
策略性設施管理是一整體性針對現代機構管理而創(chuàng )造的新概念，它有計劃地去運用，增加和減少資源來(lái)推行機構的業(yè)務(wù)計劃，策略性管理包括設施的規劃及購置；設施的生命周期管理；危機管理；價(jià)值實(shí)效利用和管理等內容。我認為，將策略性設施規劃概念指導一般物業(yè)的設施設備大中修管理，有其借鑒性。假設我們運用設施運行的最優(yōu)化，提高設施利用者的滿(mǎn)意率，提高知識生產(chǎn)的全產(chǎn)率。通過(guò)預先保養思想，保全設施的壽命周期。我曾經(jīng)和一位管理高檔次設備管理的專(zhuān)業(yè)人士討論過(guò)關(guān)于設施設備大修理問(wèn)題。當我問(wèn)他：這套設備用了八年進(jìn)行過(guò)大修嗎？他反復強調：我管的設備不存在大修概念，因為我們在設備壽命期的臨界點(diǎn)上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒(méi)有必要再進(jìn)行大修了。（當然他每年都準備了設備總值的20～30％資金用于設備維修維保，其管理效果絕對的一流）現在我們且不論此觀(guān)點(diǎn)是否科學(xué)合理，但其把握設備壽命期臨界點(diǎn)的設備管理思想和管理效果是值得仿效的。設施設備大中修理由就是把握設備壽命周期中必要拐點(diǎn)，對其把握的程度實(shí)質(zhì)上是策略性設施規劃把握的程度。如果我們在物業(yè)建設前期介入時(shí)，運用策略性設施規劃概念指導設計和建設；在運行使用中運用策略性設施規劃概念掌控設備壽命期臨界點(diǎn)，確立大中修的合理時(shí)間；整個(gè)設施設備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實(shí)實(shí)了。
綜上所述，無(wú)論是作為增值服務(wù)新概念的“設施管理”，還是保值服務(wù)的設施設備管理，萬(wàn)變不離其宗，將其融匯運用使其創(chuàng )造最佳績(jì)效是十分重要的。物業(yè)資產(chǎn)即想保值又想增值，在管理過(guò)程中無(wú)論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。
作者系重慶大正