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物管企業(yè)：協(xié)作聯(lián)運式發(fā)展
謝希鋼
目前，我國的物業(yè)管理發(fā)展水平并不均衡，區域間的、企業(yè)間差異明顯存在。如何打破現行的物業(yè)管理企業(yè)之間相互孤立、獨立發(fā)展，區域間的物業(yè)管理相互“分離”與“分割”的現狀，使物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生有序，的分工協(xié)作、資源整合，形成協(xié)作聯(lián)動(dòng)的發(fā)展模式?這正是本文研究的重點(diǎn)。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的方式對于物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動(dòng)，從微觀(guān)方面分析，就是需要物業(yè)管理企業(yè)之間內部融合，取長(cháng)補短，共同發(fā)展，從宏觀(guān)方面分析，就是要有一種全局的戰略發(fā)展框架，在區域間進(jìn)行統籌規劃，聯(lián)合互動(dòng)，合理流動(dòng)，從而在規模上謀求更大發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理水平上獲得更大突破。因此物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的方式具有多樣性。
(一)從協(xié)作聯(lián)動(dòng)的條件基礎分析
從物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作發(fā)展的條件基礎分析，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的方式可分為共生式和互補式。
企業(yè)間在物業(yè)管理發(fā)展目標、發(fā)展條件、資源稟賦、經(jīng)營(yíng)理念等方面存在一定共性，在共性的基礎上疊合強化，優(yōu)勢對接，使弱者變強，強者更強，這種協(xié)作聯(lián)動(dòng)的方式視為共生式。有共性才能達成共識，這是協(xié)作聯(lián)動(dòng)的基礎。
而物業(yè)管理企業(yè)之間在人力資源、政策、區位、市場(chǎng)、規模、發(fā)展水平等方面也存在一定的差異性，在這種互異的基礎上取長(cháng)補短，優(yōu)勢互補，創(chuàng )造物業(yè)管理企業(yè)的合成優(yōu)勢，這可視為協(xié)作發(fā)展的互補式。
(二)從協(xié)作聯(lián)動(dòng)對象來(lái)分析
為了加快物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，各種不同地域、不同規模、不同發(fā)展水平的物業(yè)管理企業(yè)之間存在協(xié)作聯(lián)動(dòng)的必要性和可能性。具體表現在：
1.大中城市的物業(yè)管理企業(yè)與小城鎮的物業(yè)管理
企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動(dòng)大中城市的物業(yè)管理相對成熟與完善，物業(yè)管理發(fā)展相對超前于小城鎮，兩者的協(xié)作與聯(lián)動(dòng)既可促進(jìn)小城鎮物業(yè)管理的發(fā)展，又有利于大中城市的物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)擴張。
2.大企業(yè)與小企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動(dòng)這里的大企業(yè)指的是規模大、資質(zhì)等級高、具有一定品牌的物業(yè)管理企業(yè)。它們的協(xié)作可不限地域，即可在本地物業(yè)管理企業(yè)之間，也可是在異域的物業(yè)管理企業(yè)之間。在協(xié)作中，大企業(yè)的優(yōu)勢因素進(jìn)一步釋放，小企業(yè)也得到發(fā)展壯大。
3.發(fā)達地區的物業(yè)管理企業(yè)與欠發(fā)達地區的物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動(dòng)發(fā)達地區的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理觀(guān)念、市場(chǎng)化程度、管理機制、人力資源等方面具有相對優(yōu)勢『但當地日趨激烈的競爭使之將發(fā)展的觸角伸向欠發(fā)達地區，異地經(jīng)營(yíng)管理的項目在本土化過(guò)程中勢必要與本地企業(yè)交流合作，雙方在合作中謀求進(jìn)一步發(fā)展的可能。
4.海外物業(yè)管理企業(yè)與國內物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動(dòng)我國大陸的物業(yè)管理起步較晚，雖然在較短的時(shí)間內取得了較大的發(fā)展，但在管理理念、模式、法制建設體系等方面與海外物業(yè)管理還相差很大，因此學(xué)習借鑒先進(jìn)的理念和管理方法，吸引外資，開(kāi)放搞活，可進(jìn)一步提高我國物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理企業(yè)的內涵與競爭力。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的原則物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動(dòng)發(fā)展集科學(xué)性、現實(shí)性與操作性于一體，為了保證其有效實(shí)施應遵循下列原則。
1.協(xié)同發(fā)展下的效率與公平兼顧原則效率和公平是一對矛盾，在區域經(jīng)濟、企業(yè)發(fā)展不平衡背景下尤為突出。物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動(dòng)，既不能只考慮協(xié)作方特別是優(yōu)勢方企業(yè)的高效益，這樣不僅不會(huì )取得較好的協(xié)同發(fā)展效果，而且還會(huì )使雙方的差異進(jìn)一步擴大，失去協(xié)作聯(lián)動(dòng)的基礎，同時(shí)也不能急于縮小雙方差距，只重視處于相對劣勢方的發(fā)展，由此必然影響協(xié)作聯(lián)動(dòng)的發(fā)展積累和發(fā)展后勁。因此，必須既要重視效率又要做到恰如其分的公平，使“效率”與“公平”達到有機統一。
2.優(yōu)勢互補與互利共贏(yíng)原則以物業(yè)管理企業(yè)之間的比較優(yōu)勢作為協(xié)作聯(lián)動(dòng)發(fā)展的基礎，進(jìn)行要素與資源的整合，優(yōu)勢對接，取長(cháng)補短，在共生或互補的基礎上獲得整體大于部分之和的放大效應，使協(xié)作雙方能夠資源共享、優(yōu)勢共享，達到互利互惠、共同發(fā)展的目的。
3.科學(xué)性與超前性相結合的原則
要求物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動(dòng)發(fā)展對內容、方向、對策、措施和方案等方面進(jìn)行嚴格論證，要有很強的科學(xué)依據和超前意識，要符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟規律和物業(yè)管理行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展規劃、方向，也要符合產(chǎn)業(yè)結構調整的優(yōu)化方向。這樣才能為物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動(dòng)發(fā)展選擇正確的道路。
4.整體系統協(xié)調性原則
把協(xié)同發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)和區域看作一個(gè)統一的整體和系統，每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)只是這個(gè)系統中的子系統，各物業(yè)管理企業(yè)和區域互相依賴(lài)，相互影響，不可分割。系統內的各個(gè)企業(yè)在資源、生產(chǎn)要素以及信息等的溝通與交換有序進(jìn)行使系統內的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調發(fā)展，保持高度的整體性，從而創(chuàng )造更好的整體效益。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的效應通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作聯(lián)動(dòng)，可以獲取以下效應來(lái)更好地推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
1.組合效應
通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)間的互補與共生，實(shí)現資源要素、區位優(yōu)勢、管理模式、經(jīng)營(yíng)理念等方面的組合，更好地獲取外部資源與外部市場(chǎng)，形成規模效益，降低經(jīng)營(yíng)管理戚本，提高了協(xié)同企業(yè)的整體效益，提高了物業(yè)管理企業(yè)的競爭力。
2.聯(lián)動(dòng)效應
物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)生了要素資源如人才、資金、信息等的合理流動(dòng)，一個(gè)企業(yè)或一個(gè)區域的物業(yè)理念的改變、先進(jìn)技術(shù)的的出現，可以迅速在協(xié)同范圍內得到應用，造成企業(yè)之間、區域之間的王相影響和互動(dòng)，牽一而影響全局，這種聯(lián)動(dòng)的結果是協(xié)同企業(yè)更加重視協(xié)同，以獲得更多的組合效應。
3.外延效應
企業(yè)之間、區域之間的合作、聯(lián)動(dòng)，帶來(lái)了與物業(yè)管理直接或間接相關(guān)的資源開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)投資與服務(wù)，也伴隨著(zhù)物業(yè)管理信息、技術(shù)、知識、經(jīng)驗的綜合運用，促進(jìn)了兩地經(jīng)濟、科技、文化等方面的交流與發(fā)展，激發(fā)了物業(yè)管理創(chuàng )新思維、創(chuàng )新觀(guān)念的出現，促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的障礙因素跨企業(yè)、跨區域的協(xié)同發(fā)展在總體設想上是科學(xué)合理的，但在實(shí)際運作的過(guò)程中存在些不可忽視的障礙因素。
1.觀(guān)念因素
不同物業(yè)管理企業(yè)之間存在的觀(guān)念差異主要表現在企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)理解、管理模式等方面，而跨區域的合作企業(yè)觀(guān)念相差更大。觀(guān)念的不同，嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通理解，有的企業(yè)甚至擔心會(huì )被兼并、收購而拒絕協(xié)作。
2.地區利益因素
因區域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，許多地區為了保護本地經(jīng)濟的發(fā)展，不使本地市場(chǎng)流失，在各方面設置障礙，防止外來(lái)物業(yè)管理企業(yè)競爭本地物業(yè)項目，或者構建行政性壁壘，進(jìn)行人為的區域市場(chǎng)分割，這種只顧局部和眼前的地方保護主義，一方面難以形成統一的物業(yè)管理發(fā)展大格局，另一方面也不利于本地企業(yè)的成長(cháng)、壯大。
3.機制政策因素
現行物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制不規范，在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”原則的指導下，新建物業(yè)大多是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，這種模式不利于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展，也使得企業(yè)間協(xié)作失去了市場(chǎng)合作機會(huì )。同時(shí)我國物業(yè)管理的法規建設不完善，地方性的政策有些方面又互相矛盾，不能全面、系統地指導物業(yè)管理工作，不能為物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展保駕護航。
4.人才因素隨著(zhù)物業(yè)的大型化、復雜化、智能化及其管理的現代化，對物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求。而現在我國物業(yè)管理行業(yè)中，從業(yè)人員整體水平有待于提高，高素質(zhì)的管理人才尤其是具有創(chuàng )新思維，能創(chuàng )造性地解決物業(yè)管理問(wèn)題的人才嚴重缺乏。人才因素不僅已成了制約物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展的主要方面，也是制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
加強物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動(dòng)的對策
1.建立跨區域大型物業(yè)管理企業(yè)集團
建立具有現代企業(yè)活力的物業(yè)管理企業(yè)集團，有利于打破行政界線(xiàn)和行政干預，合理安排其內部組織的空間結構。通過(guò)成立跨區域大型物業(yè)管理企業(yè)集團，使企業(yè)之間的合作與協(xié)調變?yōu)槠髽I(yè)內部行為，不僅繞過(guò)協(xié)同發(fā)展中的某些障礙因素，有效地實(shí)現區域要素組合，提高了宏觀(guān)范圍的資源配置效率，而且將企業(yè)之間的行為變?yōu)槠髽I(yè)內部行為，降低了市場(chǎng)交易費用，有利于經(jīng)濟效益的提高和成本的節約。同時(shí)通過(guò)建立跨區域大型物業(yè)管理企業(yè)集團，有利于塑造物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，能更好地達到協(xié)作聯(lián)動(dòng)的效果。
2.建立跨區域物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )
行業(yè)協(xié)會(huì )是一種自律性組織，我國各地的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )一般是服務(wù)于當地企業(yè)，與外地物業(yè)管理企業(yè)和同行交流少，受行政地域所界限。但任何一個(gè)行業(yè)都是跨地區的，行業(yè)的跨越性和企業(yè)協(xié)同發(fā)展的必要性，需要建立跨區域的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )?？少x予跨區域的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )更多內容和職能組織引導物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合、分工和合作，推進(jìn)專(zhuān)業(yè)化分工，形成行業(yè)的良好布局，引導物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現規模經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的服務(wù)功能，提供市場(chǎng)情況、人才交流、政策理念等，發(fā)揮行業(yè)自我管理、自我協(xié)調的功能，規范經(jīng)營(yíng)行為，開(kāi)展物業(yè)標準化服務(wù)建設。因此，建立跨區域物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，可促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)同發(fā)展。
3.建立物業(yè)管理企業(yè)信息反饋網(wǎng)絡(luò )
建立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理企業(yè)信息反饋網(wǎng)絡(luò )，專(zhuān)職負責物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展在研究策劃、統籌規劃、聯(lián)系溝通、指導實(shí)施、信息服務(wù)、政策法規咨詢(xún)等方面的工作，推動(dòng)物業(yè)管理協(xié)同企業(yè)全方位.多層次和有效益的全面合作。通過(guò)建立物業(yè)管理企業(yè)信息反饋網(wǎng)絡(luò )，給企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與業(yè)主、企業(yè)與政府搭建了聯(lián)系的橋梁，促進(jìn)了各方的交流與融合，推動(dòng)了思想的溝通和觀(guān)念的轉變，從而有效促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作與聯(lián)動(dòng)。
4.建立統一的區域市場(chǎng)戰略
物業(yè)管理企業(yè)應抓住現階段物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的機遇，按照協(xié)同發(fā)展、優(yōu)勢互補、共利共贏(yíng)等原則，逐步建立起對外開(kāi)放的區域性統一大市場(chǎng)。一是由政府在政策、法規方面引導與市場(chǎng)競爭相結合來(lái)促進(jìn)統一市場(chǎng)的形成，二是各種資源的合理流動(dòng)與整合，特別是人力資源，三是統一協(xié)調，制定共同協(xié)議和市場(chǎng)規則。以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展為總目標，優(yōu)化市場(chǎng)體制，完善物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)法規政策，拆除地方保護主義壁壘，優(yōu)化環(huán)境，最終實(shí)現統一的區域市場(chǎng)戰略，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)同發(fā)展。