物業(yè)管理行業(yè)重組及其新趨勢
晏 華
筆者于5年前提出“物業(yè)管理重組”的論題，相關(guān)理論文章（《論物業(yè)管理行業(yè)重組三重性及其相互關(guān)系》、《關(guān)于物業(yè)管理規?；?jīng)營(yíng)的話(huà)題》、《理性的回歸》）先后發(fā)表并引起行業(yè)內關(guān)注。值得欣慰的是許多觀(guān)點(diǎn)和設想被不幸而言中，但行業(yè)重組事態(tài)的發(fā)展迅猛卻有些意料之外。社會(huì )發(fā)展，行業(yè)重組，在社會(huì )經(jīng)濟學(xué)家眼里是一個(gè)永恒的話(huà)題，我們畢竟不是專(zhuān)家，因此對物業(yè)管理行業(yè)重組的新趨勢的再研究對我們今天的物管從業(yè)人員來(lái)講就更有必要了。
物業(yè)管理行業(yè)重組理論的簡(jiǎn)單回顧和再認識
談到物業(yè)管理行業(yè)重組的新趨勢，就不得不對物業(yè)管理行業(yè)重組的有關(guān)理論進(jìn)行簡(jiǎn)要回顧。物業(yè)管理的行業(yè)重組存在三重性，亦即三種形式，這也是物業(yè)管理行業(yè)不同于其他行業(yè)的根本原因。其三重性表現在：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組、物業(yè)管理單位重組、物業(yè)管理企業(yè)重組。前者是將傳統的物管企業(yè)中專(zhuān)業(yè)技術(shù)含量高的人才、技術(shù)、設備分離出來(lái)，按專(zhuān)業(yè)化運作管理服務(wù)于企業(yè)和整個(gè)社會(huì )的調整過(guò)程，亦即“條條管理”的重組；中者是通過(guò)物業(yè)管理單位（管理處）的兼并、聯(lián)合和改組等來(lái)實(shí)現物業(yè)管理單位的調整過(guò)程，亦即“塊塊整合”的重組；后者是通過(guò)兼并收購、聯(lián)合、改造等方式來(lái)實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)之間的調整過(guò)程，亦即“條塊結合”的重組。前兩個(gè)重組是物業(yè)管理行業(yè)重組的基礎和過(guò)程，后一個(gè)重組是結果，只有量的積累才有質(zhì)的飛躍。
如果我們把物業(yè)管理行業(yè)重組用歷史的眼光來(lái)看，那么對上面的認識可以看作一條橫軸，把物業(yè)管理行業(yè)重組的發(fā)展趨勢當作一條縱軸來(lái)研究了。
我國物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，如果從行業(yè)重組的角度來(lái)研究，就有非常明顯的三段式特征，這就是筆者原來(lái)提到的“三次革命”?！暗谝淮胃锩报D―物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生（從社會(huì )、政府剝離出物業(yè)管理職能）；“第二次革命”――物業(yè)管理規?；?jīng)營(yíng)（物管職能在地產(chǎn)商與物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間進(jìn)行調整）；“第三次革命”――物業(yè)管理的理性回歸（部分物管職能從物管企業(yè)剝離出，回歸社會(huì )和政府）。簡(jiǎn)言之，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過(guò)程，也就是一個(gè)物管職能在社會(huì )、政府、物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間的不斷重組整合過(guò)程。認清這個(gè)問(wèn)題，對我們關(guān)于“新趨勢”問(wèn)題的研究就會(huì )有一個(gè)辨證、客觀(guān)的思路了。
新趨勢之一：專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組（專(zhuān)業(yè)化分工）更為徹底和細化
物業(yè)管理行業(yè)重組中的專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專(zhuān)業(yè)上發(fā)生的，如物管企業(yè)通常是在機電、智能化、消殺等方面交給專(zhuān)業(yè)公司打理，而現在的專(zhuān)業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專(zhuān)業(yè)，如勞動(dòng)力密集的清潔和綠化。據不完全統計，深圳凡國家一級和市屬甲級物管企業(yè)，其清潔衛生幾乎全部或正在全部交給社會(huì )上專(zhuān)業(yè)清潔公司打理，因為這樣做在成本、服務(wù)質(zhì)量和勞資管理方面對物管企業(yè)更為有利。以至于這幾年深圳的清潔公司如雨后春筍般產(chǎn)生，并形成幾個(gè)諸如玉禾田、日新、志誠等這樣幾家重量級專(zhuān)業(yè)清潔公司，動(dòng)轍員工數幾千人，許多已超過(guò)物管公司人數。
在深圳，停車(chē)場(chǎng)管理在物業(yè)管理工作屬保安管理工作中的一部分，但隨著(zhù)《深圳經(jīng)濟特區機動(dòng)車(chē)停放和停車(chē)場(chǎng)建設管理條例》的即將頒布實(shí)施，許多專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理停車(chē)場(chǎng)的企業(yè)應運而生。這就是說(shuō)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)化重組將進(jìn)一步在保安管理工作中細化分工，停車(chē)位的嚴重不足即資源稀缺和現代化停車(chē)場(chǎng)（庫）的高技術(shù)含量（自動(dòng)化控制、機電等）是這一專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組的直接誘因。目前在國內外，如香港、日本等地區國家已有很多停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。
因此，物業(yè)管理行業(yè)重組的深化，專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組不但在技術(shù)含量高的專(zhuān)業(yè)，在勞動(dòng)力密集的非技術(shù)專(zhuān)業(yè)也完全展開(kāi)，同時(shí)隨著(zhù)高新技術(shù)的運用，將又不斷產(chǎn)生出新的專(zhuān)業(yè)。
新趨勢之二：物業(yè)管理行業(yè)重組從有形化為主向無(wú)形化為主轉變
這一層面的重組，主要發(fā)生在物業(yè)管理單位重組和企業(yè)重組方面。在深圳物業(yè)管理規?；l(fā)展初期，物管企業(yè)通過(guò)重組發(fā)展壯大，無(wú)一不是以人力、資金、物力以及技術(shù)的整合來(lái)實(shí)現的，更多的表現在全委托物管上，亦即“有形的”。而現在則更多是以“無(wú)形的”重組來(lái)實(shí)現企業(yè)的規?；?jīng)營(yíng)，即通過(guò)半委托、顧問(wèn)、咨詢(xún)、合作等多種形式來(lái)實(shí)現管理（品牌、智力）的輸出等實(shí)現企業(yè)的總收入增加和利潤實(shí)現。前幾年，深圳物管企業(yè)大規模發(fā)起在內地圈地運動(dòng)，但因全國各地的法規、經(jīng)濟、人文等諸方面的原因而形成的千差萬(wàn)別的物業(yè)管理環(huán)境，造成深圳物管企業(yè)大多水土不服而陷入泥潭，這也是深圳物管企業(yè)從“有形”輸出到今天的“無(wú)形”輸出一個(gè)重要外因。
從近半年來(lái)大多“洋物管”進(jìn)入深圳和內地，更能說(shuō)明行業(yè)重組的“有形化”向“無(wú)形化”發(fā)展。這些年的外資物管企業(yè)進(jìn)入中國絕不是象當年改革開(kāi)放初期那種挾巨資、技術(shù)的外資企業(yè)，而僅僅是一種“無(wú)形”的投資，帶來(lái)的僅僅是品牌、管理理念等等。如近來(lái)活躍于國內物管行業(yè)的戴德梁行、嘉里建設、熊谷企業(yè)等物業(yè)公司，不要說(shuō)人、財、物的整合看不到，就連這些企業(yè)里的“洋面孔”你恐怕都見(jiàn)不到，這些企業(yè)從高管人員到普通員工基本都是國內本土員工組成。
因此，不論是深圳物管企業(yè)之間的整合，還是對內地物管市場(chǎng)的拓展，抑或是“洋物管”的進(jìn)入，我們更多地看到的是企業(yè)品牌、理念和管理的輸出來(lái)實(shí)現重組。
新趨勢之三：物管企業(yè)的資產(chǎn)重組實(shí)施的規模和跨度日益加大
物業(yè)管理行業(yè)重組的前兩種重組，在物管企業(yè)內部或物管企業(yè)之間可以實(shí)現，但跨行業(yè)、跨區域的多企業(yè)重組卻是一種社會(huì )經(jīng)濟行為，近期的幾起物管企業(yè)重組表明較重的政府行政色彩，使得物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)重組的規模和力度前所未有。深圳市常安物業(yè)對凱虹物業(yè)和啟利物業(yè)的兼并重組，就基本上是在南山區政府的主持和協(xié)調下順利完成的。常安物業(yè)是市屬甲級物管公司，而凱虹和啟利物業(yè)僅為乙級和丙級資質(zhì)，管理規模也不大，通過(guò)這一“政府行為”重組后的常安物業(yè)規模得以迅速擴大，管理內容從過(guò)去走單一住宅物業(yè)擴展到了工業(yè)區物業(yè)等，也順利度過(guò)了重組后的磨合期，目前常安物業(yè)成為南山區大型物管企業(yè)之一。天津市天孚物業(yè)管理有限公司的重組則是“政府行為”最成功的重組。在天津開(kāi)發(fā)區工委的主持下，將天津市分屬三個(gè)系統的８家物管公司組建為現在的天孚物業(yè)公司。這種跨系統、跨單位的重組，只有用政府這只強大的“手”才有可能順利實(shí)現。
強強聯(lián)合的企業(yè)重組使得物業(yè)管理的區域跨度和品牌資質(zhì)的集中度空前加大。招商局物業(yè)的整合重組應該是目前國內動(dòng)作最大的重組之一。其跨度之大，物業(yè)單位分布在香港、北京、上海、南京等地區，面積1000多萬(wàn)平方米，人員4000多人，具有2個(gè)甲級，多個(gè)乙級和丙級的品牌，在招商集團的主持下，最后重組整合為“招商物業(yè)”這一個(gè)品牌。最典型的是近期發(fā)生的堪稱(chēng)目前國內品牌級別最高的重組――中航物業(yè)和南光物業(yè)的重組，兩公司都具有國家一級和深圳甲級資質(zhì)。這些成功案例還有諸如上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)的重組等等。
物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近幾年的成熟期，其行業(yè)中的企業(yè)重組，已完全不僅限于筆者初期所描述的優(yōu)勝劣汰，大吃小的范疇，新的重組趨勢表明，物業(yè)管理企業(yè)重組將向跨區域、跨企業(yè)、品牌高度集中發(fā)展，而且這種趨勢將在政府或集團的行為下，企業(yè)重組規模和態(tài)勢將愈演愈烈。
斗轉星移，萬(wàn)物更新，大自然和社會(huì )總是處在一個(gè)發(fā)展演變過(guò)程之中。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，這個(gè)發(fā)展的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)行業(yè)重組的過(guò)程。無(wú)論是專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組的更加徹底和細化，還是行業(yè)重組的從“有形化”為主向“無(wú)形化”為主過(guò)渡，抑或是企業(yè)資產(chǎn)重組的規模和跨度日益加大，物業(yè)管理行業(yè)的高速發(fā)展無(wú)一不是一個(gè)“變”字。作為我們這一代物業(yè)管理人，有幸目睹和參與這一波瀾壯闊歷史的過(guò)程，我們必須正視它，只有這樣，才能在今后的千變萬(wàn)化中永遠立于不敗之地。