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論國有物業(yè)管理企業(yè)改革的難點(diǎn)及對策
文/韋勇
國有物業(yè)管理企業(yè)在中國目前的物業(yè)管理行業(yè)中占主要地位，其企業(yè)自身的規模和占有的物業(yè)資源與民營(yíng)物業(yè)企業(yè)相比，都具有相當大的優(yōu)勢。隨著(zhù)國有企業(yè)改革深化，國有物業(yè)管理公司面臨著(zhù)轉換機制、走向市場(chǎng)的挑戰，由于歷史原因，大多數國有物業(yè)管理企業(yè)在改革的過(guò)程中，面臨著(zhù)非常多的困難，希望引起上級主管部門(mén)的高度重視。
一、國有物業(yè)管理企業(yè)的狀況
國有物業(yè)管理企業(yè)主要有兩類(lèi)：一是從屬于國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)大多以經(jīng)營(yíng)自己開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓和住宅小區的物業(yè)管理為主；二是從原單位后勤部門(mén)或房管所轉制的物業(yè)管理公司，也是以經(jīng)營(yíng)原單位項目為主。
國有物業(yè)管理企業(yè)受傳統體制的影響較大，依賴(lài)原單位資源，管理體制落后，服務(wù)意識不強；有些國有物業(yè)管理公司在發(fā)展上受制于上級單位，沒(méi)有管理和經(jīng)營(yíng)上的自主權和決策權，制約了企業(yè)走向市場(chǎng)的步伐；同時(shí)國有物業(yè)管理公司員工整體素質(zhì)不高、年齡偏大、文化水平較低，富裕人員較多，給企業(yè)帶來(lái)了沉重的負擔。
二、國有物業(yè)管理企業(yè)改革的必然性
黨的十六屆三中全會(huì )提出要完善國有資產(chǎn)管理，深化國有企業(yè)改革，實(shí)現國有經(jīng)濟布局調整的戰略思想，很多行業(yè)都面臨著(zhù)在國有經(jīng)濟結構中推進(jìn)改革和實(shí)現發(fā)展的雙重任務(wù)，國有大中型企業(yè)主輔分離，輔業(yè)改制分流政策的陸續出臺，這些都要求作為企業(yè)從屬公司的物業(yè)管理公司要加快改革步伐。同時(shí)，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司原司長(cháng)謝家謹曾指出“物業(yè)管理已經(jīng)形成一個(gè)相對獨立的行業(yè)，逐步實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)脫鉤，獨立進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)將是大勢所趨”，可以說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)的改制是不以個(gè)人的意志為轉移的，建立現代企業(yè)制度是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
雖然改革已經(jīng)進(jìn)行了20多年，但是仍然有一些國有物業(yè)管理企業(yè)職工存在吃“大鍋飯”的現象，認為國有企業(yè)是“鐵飯碗”，干好干壞一個(gè)樣、干多干少一個(gè)樣。同時(shí)由于有上級單位或上級公司給項目、給補貼，不愁沒(méi)飯吃，造成“背靠大樹(shù)好乘涼”的依賴(lài)觀(guān)念，缺乏市場(chǎng)競爭意識。這種妨礙發(fā)展的僵化觀(guān)念和體制機制嚴重不適應物業(yè)管理市場(chǎng)的變化和要求。盡管這些企業(yè)目前生存還不是問(wèn)題，但在日益激烈的物業(yè)管理市場(chǎng)競爭中，原有的優(yōu)勢正在逐步喪失，面臨的困難也在逐步顯現，因此，國有物業(yè)管理企業(yè)的改革已經(jīng)勢在必行。
三、國有物業(yè)管理企業(yè)改革發(fā)展過(guò)程中遇到的困難
1.如何處理好改革發(fā)展與和諧穩定的關(guān)系是國有物業(yè)管理企業(yè)在改革過(guò)程中遇到的最困難的問(wèn)題。
改制是一種必然趨勢，體制上的改變，帶來(lái)的是產(chǎn)權的重新配置和經(jīng)營(yíng)機制的轉變，同時(shí)將面臨富裕人員的安置問(wèn)題和國企職工身份的轉變，這個(gè)問(wèn)題不解決，改革后的企業(yè)也難以輕裝上陣，但要改革，必然要涉及到國企職工的切身利益，職工會(huì )產(chǎn)生不同的思想認識和情緒波動(dòng)，這是任何國企在改制過(guò)程中都無(wú)法回避的問(wèn)題，如果解決不好可能對改革造成消極的后果，將給改革帶來(lái)更嚴重的問(wèn)題。據筆者了解，由于大多數國有物業(yè)管理公司在其所在的企業(yè)基本上處于弱勢地位，本身就要靠其母體生存，依賴(lài)性非常強，并不具備在市場(chǎng)上生存的能力，而現狀是上級公司只要還能夠正常經(jīng)營(yíng)一天，物業(yè)管理公司就可能多存活一天，因此職工非常擔心改制后的公司一旦脫離了母公司，是否能夠生存下去，因而往往并不支持企業(yè)的改革。
2.如何解決物業(yè)管理公司改制后的資源問(wèn)題也是國有物業(yè)管理企業(yè)改制過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題之一。
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，對企業(yè)的資本金要求不高，對物業(yè)管理公司來(lái)講，最重要的資源是物業(yè)項目，而對于改制企業(yè)來(lái)講，由于企業(yè)已不是或不完全是國有企業(yè)，如果與原上級單位脫離了關(guān)系，原上級單位的物業(yè)資源就有可能不交給你，而到市場(chǎng)去競爭項目，又擔心自己市場(chǎng)意識不強，這是改制企業(yè)和職工考慮最多的問(wèn)題。
3.如何客觀(guān)評價(jià)物業(yè)管理行業(yè)的生存條件是國有物業(yè)管理企業(yè)改制過(guò)程中需要關(guān)注的問(wèn)題。
雖然物業(yè)管理從上世紀80年代開(kāi)始進(jìn)入中國，至今已有二十多年的歷史，但真正形成物業(yè)管理行業(yè)應該從90年代后期，發(fā)展到今天不過(guò)十年的歷史，但物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)達到了30000家，北京、上海等城市的物業(yè)管理企業(yè)都達到了3000家左右，發(fā)展非常迅速。這一方面說(shuō)明社會(huì )確實(shí)需要物業(yè)管理和服務(wù)，另一方面也反映出進(jìn)入這一行業(yè)的門(mén)檻相對較低，造成現在物業(yè)管理企業(yè)魚(yú)龍混雜，整個(gè)行業(yè)競爭非常激烈。同時(shí)由于非常多的物業(yè)項目掌握在國有或國有控股公司的手里，這些項目基本上全部交給下屬的物業(yè)公司管理而不是由社會(huì )物業(yè)公司管理，加上物業(yè)的相關(guān)法律、法規并不健全，客觀(guān)上目前的物業(yè)管理行業(yè)并不是真正意義上的市場(chǎng)競爭行業(yè)。脫離了母體的國有物業(yè)公司一旦失去了賴(lài)以生存的基礎，企業(yè)生存將面臨嚴重威脅，而如果處理不當，將影響社會(huì )的安定。
四、認真解決物業(yè)管理公司的實(shí)際問(wèn)題
筆者所在單位為國有物業(yè)管理企業(yè)，幾年間也經(jīng)歷了數次企業(yè)改制的要求，上述國有物業(yè)管理企業(yè)改革發(fā)展過(guò)程中遇到的困難，在我公司幾次改制過(guò)程當中都遇到了，由于種種原因改制至今尚未成事實(shí)，但其中發(fā)現的問(wèn)題，筆者在此提出并試圖尋找解決的方案：
1.國有物業(yè)管理企業(yè)完全改制在現階段尚不成熟。提到企業(yè)改制，大家可能首先想到的就是私有化，也就是從國有企業(yè)轉向了股份制或民營(yíng)企業(yè)，似乎這樣所有問(wèn)題就會(huì )迎刃而解，但事實(shí)并非如此：民營(yíng)物業(yè)公司的發(fā)展實(shí)際上受到了諸多因素的制約，例如：人才、管理、技術(shù)、資金，同時(shí)社會(huì )信任度較低、企業(yè)平均壽命極短、缺乏長(cháng)遠發(fā)展所必須的文化積淀、嚴峻的市場(chǎng)競爭環(huán)境等，國有物業(yè)管理企業(yè)存在的問(wèn)題雖然在民營(yíng)企業(yè)中表現的相對較少，但國營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)具有的優(yōu)勢也不是民營(yíng)企業(yè)短時(shí)間內能夠解決的。對此，要有一個(gè)冷靜理性的認識和分析。
2.筆者認為，現階段國有物業(yè)管理企業(yè)的改制方式應以原國有上級公司控股或相對控股，全體職工持股的形式為優(yōu)先選擇，其他多種形式在現有國有企業(yè)改制中都不適應。采取以原國有上級公司控股或相對控股，全體職工持股的形式的主要原因是這樣的改制方式引起企業(yè)內部反對的聲音不會(huì )很大，職工的身份雖然要轉換，但由于有了一定的股份，在企業(yè)里擁有一定的發(fā)言權和決策權，相對的利益保證會(huì )較高。同時(shí)企業(yè)為國有企業(yè)控股，在現階段對于物業(yè)公司的穩定和對外形象是十分重要的。
另一個(gè)對物業(yè)管理公司改制的順利實(shí)施十分重要的是原國有上級單位的物業(yè)資源應交由改制的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，這是保障改制后的物業(yè)管理公司正常經(jīng)營(yíng)的重要條件，如果沒(méi)有這一點(diǎn)做為保證，國企物業(yè)管理公司的改革就難以實(shí)施。國資委某領(lǐng)導曾經(jīng)講過(guò)，國有企業(yè)的上級公司對改制的主輔分離企業(yè)要“扶上馬，送一程”，因此，國有企業(yè)要明確主輔分離不是甩包袱，而是應實(shí)實(shí)在在的為企業(yè)職工著(zhù)想，解決實(shí)際問(wèn)題。