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《物業(yè)管理條例》執行中的難點(diǎn)與對策
任宇平
《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）已于2003年9月1日起開(kāi)始實(shí)施，這是我國出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規?！稐l例》從法律角度確認了物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì )生活中的地位，在業(yè)主權利的保障和物業(yè)公司權利的限制等方面取得了很大的進(jìn)步。它標志著(zhù)物業(yè)管理這一新興行業(yè)步入了法制化發(fā)展的軌道。然而仔細研讀這一《條例》，會(huì )發(fā)現《條例》中有些規定在實(shí)際操作中，其實(shí)很難。說(shuō)貫徹《條例》難，并非畏難，而是正視困難、剖析原因，找出對策，更好地貫徹《條例》。
一、業(yè)主大會(huì )的運作難
《條例》賦予了業(yè)主大會(huì )相應的權力，現實(shí)中除了業(yè)主能夠單獨享有的權力之外，多數業(yè)主的權力只能通過(guò)業(yè)主大會(huì )的形式才能實(shí)現。然而由于業(yè)主大會(huì )這種組織形式，靠業(yè)主本身這樣一個(gè)松散的、自發(fā)性的個(gè)人來(lái)自行運作召開(kāi)，無(wú)異于難上加難。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織相關(guān)人員、討論《業(yè)主公約》等資料的起草，需要具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)門(mén)人才才能完成，其成本巨大，單靠業(yè)主本身無(wú)法完成，加之召開(kāi)會(huì )議，工作決議起草，業(yè)主代表候選人產(chǎn)生、籌備所需資料整理、匯集均有困難。另外業(yè)主大會(huì )的決定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。這種約束力的體現，更多地要靠全體為主的自覺(jué)性。在業(yè)主的整體素質(zhì)還不高，自治意識還不強的情況下，出現部分業(yè)主損害全體業(yè)主利益的情況時(shí)有發(fā)生?！稐l例》雖規定了業(yè)主大會(huì )的決定具有法律效力，但部分業(yè)主不遵守或不履行業(yè)主大會(huì )決定時(shí)，有誰(shuí)來(lái)追究責任，采取哪些法律措施，都是不明確的。
因此建議能在物業(yè)管理協(xié)會(huì )下成立一個(gè)物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)公司，由這樣一個(gè)采用企業(yè)化運作方式的專(zhuān)業(yè)機構來(lái)指導業(yè)主大會(huì )及其執行機構的運作，這個(gè)專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)公司有其自身獨有的第二身份，以及各種專(zhuān)業(yè)人才，綜合地為業(yè)主提供全方位的咨詢(xún)服務(wù)，承擔協(xié)調、督促各種物業(yè)管區業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)，協(xié)助各物業(yè)管區業(yè)主委員會(huì )及時(shí)有效地召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，確保業(yè)主大會(huì )職責的履行，決議的貫徹執行，并在今后日常的管理工作中為業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )幾者之間調解各種糾紛。物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)公司應當在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，付出相應的勞動(dòng)，收取應得的報酬。
二、物業(yè)管理服務(wù)標準界定難
近幾年來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理糾紛越來(lái)越多，業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的投訴，可謂不勝枚舉，從深圳物業(yè)管區的小車(chē)被盜，業(yè)主向物管企業(yè)索賠，到某些業(yè)主尋找理由拒不交納物業(yè)管理費的普遍存在……物管糾紛讓我們爭吵得無(wú)休無(wú)止，有些根本性問(wèn)題的爭論己嚴重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。糾紛出現總是業(yè)主與物管企業(yè)間相互指責、互相埋怨、公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。其原因何在？那就是物業(yè)管理服務(wù)標準說(shuō)不清、道不明。
有關(guān)物定管理服務(wù)標準的問(wèn)題，《條例》規定雙方須在物業(yè)服務(wù)合同中約定，這似乎巳說(shuō)明的十分清楚了。但由于物業(yè)管理不同于一般的產(chǎn)品（有形)，可以通過(guò)各種儀器工具進(jìn)行質(zhì)量檢測。物業(yè)管理它是一種服務(wù)（無(wú)形）行為，且其產(chǎn)品有不固定性、多樣化的特點(diǎn)。故對其服務(wù)質(zhì)量的約定不可能做到象數字一樣精確，存在大量的定性標準，即使有些定量標準也隱藏在定性成份中，如在保安巡邏崗位職責中，“保安每半小時(shí)沿指定線(xiàn)路巡邏一次”，這半小時(shí)標準是定量的，但巡邏是細致、認真負責的，還是走馬觀(guān)花、馬馬虎虎的，服務(wù)質(zhì)量差異很大。對它的要求，也只能有原則的標準，無(wú)法做到精確。另外，有些服務(wù)內容也無(wú)法有效地實(shí)施具體考評，很難通過(guò)直觀(guān)感知其優(yōu)劣。正是由于物業(yè)管理服務(wù)標準的難以界定，這就給物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛的處理埋下了隱患，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主往往以物管公司提供的服務(wù)未能達到要求而拒交物業(yè)管理費；物管公司則自認為已按合同約定提供了相應的管理服務(wù)而訴業(yè)主違約。
看來(lái)，解決物業(yè)管理服務(wù)標準界定難的問(wèn)題，是減少物業(yè)管理糾紛的根本途徑。為此建議有關(guān)部門(mén)盡快制訂《城市物業(yè)管理服務(wù)分類(lèi)分級指導標準》，可將以往發(fā)生過(guò)或可預料的內容盡可能規定得更詳細些，讓業(yè)主與物管企業(yè)能自主選擇分類(lèi)分級標準。同時(shí)還應出臺有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量糾紛的處理標準?？蓪⒓m紛的處理劃分為經(jīng)濟賠償、賠禮道歉、內部批評、自我檢討等條款。明確每條款的行為程度，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛的處理有章可循，避免爭論。當然，在簽物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應盡可能把問(wèn)題想得復雜些、周全些，把服務(wù)標準寫(xiě)得完整些、確切些。暫時(shí)做不到的，就不要寫(xiě)入。保安每半小時(shí)巡邏一次，做不到就寫(xiě)45分鐘巡邏一次，不要亂給業(yè)主開(kāi)“空頭支票”這也是很關(guān)鍵的一條。
三、物業(yè)維修基金管理難
維修基金管理難，目前主要體現在以下幾個(gè)方面。首先，是維修基金的收繳問(wèn)題，它的難度要大于物業(yè)服務(wù)費的收繳。由誰(shuí)繳交維修基金，應看誰(shuí)享受了維修的益處；誰(shuí)當承擔維修的責任與義務(wù)。保修期滿(mǎn)后的物業(yè)損毀、老化主要原因有物業(yè)的使用磨損、自然老化或突發(fā)事故。不管屬哪一種情況，物業(yè)維修責任的當然主體（除非他人人為損毀）應該是那時(shí)段的業(yè)主（非業(yè)主使用人的責任體現于其與業(yè)主簽訂的租賃合同中）?；蛘呖梢赃@樣理解該時(shí)段的業(yè)主是維修基金益處最直接的享有者。因此，作為產(chǎn)權人的業(yè)主，就有義務(wù)承擔這一部分費用。但問(wèn)題是，在一定期間，在維修基金使用上，部分業(yè)主可能直接受益，另一部分業(yè)主根本沒(méi)有受益，這種情況是客觀(guān)存在的。對于沒(méi)有直接受益的業(yè)主來(lái)說(shuō)，向其要錢(qián)可能就有一定難度。另外，對維修基金的使用，是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題之一。假如業(yè)主大會(huì )提出的使用方案對一部分業(yè)主不產(chǎn)生直接受益，這部分業(yè)主有可能表示反對，即使方案以多數票通過(guò)，也不能體現這部分業(yè)主的心愿。況且有些物業(yè)維修更新項目具有突發(fā)性，可能涉及使用方案的重大調整，需要業(yè)主大會(huì )重新調整方案，而召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并非易事。
加強維修基金管理，是搞好物業(yè)管理的一項基本工作。這里談三點(diǎn)淺見(jiàn)：
1、維修基金可采取按幢結算與按小區結算相結合的辦法，建立幢、小區兩級維修基金賬戶(hù)。凡是用于本幢的費用，則在該幢賬戶(hù)上開(kāi)支；凡是用于小區的費用，則在小區賬戶(hù)上開(kāi)支。小區賬戶(hù)的資金來(lái)源于各幢賬戶(hù)，按一定辦法分攤。
2、再來(lái)看何時(shí)交維修基金的問(wèn)題。對業(yè)主來(lái)說(shuō)會(huì )存在是由業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)一次性繳交還是象交物業(yè)管理費用那樣每期交納的問(wèn)題。對新建物業(yè)由購房人買(mǎi)房時(shí)一次性繳交，若能與辦產(chǎn)權證掛鉤以作為制約可提高散戶(hù)維修基金的籌集率。但房屋的損耗多是時(shí)間積累造成的，實(shí)際上一開(kāi)始并不需要大筆維修基金。因此按時(shí)間逐步累積維修基金更為合理，即象物業(yè)管理費那樣按一定比例逐期繳交。
這里提到一定比例，關(guān)系到維修基金交多少的問(wèn)題。這與物業(yè)建造質(zhì)量、物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)維修標準和銀行利率等密切相關(guān)。若一次性交納維修基金比例過(guò)小，在當前利率情況下便失去了作為基金的意義，因為其利息不足以支付起碼的維修開(kāi)支。但若一次性交納維修基金比例過(guò)大，一方面涉及到業(yè)主經(jīng)濟承受能力問(wèn)題；另一方面，在目前，沒(méi)有有效監管和好的投資途徑的情況下，比例過(guò)大必然造成資金閑置，浪費甚至挪用。
綜上分析可知，物業(yè)維修基金應從物業(yè)投入使用時(shí)由業(yè)主逐期按適當的比例交納，這樣即不會(huì )給業(yè)主帶來(lái)太大的經(jīng)濟壓力，也不會(huì )造成資金的閑置浪費。符合責、權、利對等原則。
3、維修基金的安全性及使用管理
前己述及物業(yè)維修基金產(chǎn)權屬全體業(yè)主，故不應由開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)收管，應統一交至物業(yè)主管部門(mén)指定的國有商業(yè)銀行專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)，且以后若無(wú)合法理由、程序不能自由支取。否則，開(kāi)發(fā)商、物管公司占用、濫用、挪用維修基金將不可避免。
物業(yè)維修基金作為物業(yè)的專(zhuān)項資金，必須在使用管理上嚴格把關(guān)。既然物業(yè)維修基金的產(chǎn)權屬全體業(yè)主，就應由業(yè)主代表組織――業(yè)主委員會(huì )行使所有權、監督權（業(yè)主委員會(huì )成立前應當由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門(mén)代為監管）。以往那種由開(kāi)發(fā)商、物管公司代管的做法是完全錯誤的（物管公司可以管理基金的會(huì )計帳）。物業(yè)維修基金的使用嚴格按照物管公司定計劃業(yè)主委員會(huì )審批――金融機構撥款這一程序進(jìn)行。并且物管公司應定期向全體業(yè)主公布維修基金繳交、使用、分攤和結存情況，接受業(yè)主委員會(huì )及全體業(yè)主的核查。維修基金只有使用管理得當，才能保證財盡其用、物業(yè)安全、眾人信服、續交順暢。