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“撐起傘、搭好橋”為企業(yè)服務(wù)
廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì ) 謝凱
物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)牽涉面較廣的行業(yè),很多問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái),隨著(zhù)行業(yè)的不斷發(fā)展,引起社會(huì )各界的關(guān)注。協(xié)會(huì )作為企業(yè)之家,為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展,撐起擋風(fēng)雨的傘,積極發(fā)揮橋梁作用,熱心為企業(yè)辦實(shí)事,幫助企業(yè)解決工作中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,努力協(xié)調與政府及相關(guān)行業(yè)的關(guān)系,促進(jìn)相互間的交流,是很有必要的。
一、爭取政府部門(mén)支持。
政府主管部門(mén)作為行業(yè)的監管機構,其政策法規的制定及實(shí)施對行業(yè)的發(fā)展起決定性作用,在目前物業(yè)管理法規尚未完善的情況下,加深政府主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)對物業(yè)管理行業(yè)的認識,取得政府的支持和理解,對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。所在,協(xié)會(huì )在與政府部門(mén)的溝通、協(xié)調等方面應起到一定的作用。
(一)與有關(guān)職能部門(mén)溝通、協(xié)調,召開(kāi)各種研討會(huì )、交流會(huì ),通過(guò)擺明企業(yè)的情況、行業(yè)的特點(diǎn),爭取他們的理解、支持和配合。
目前,廣州市物價(jià)部門(mén)草擬新的《物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》,為配合物價(jià)部門(mén)開(kāi)展此項工作,協(xié)會(huì )于今年4月1日組織召開(kāi)名為“你說(shuō)我說(shuō)話(huà)收費”的物業(yè)管理沙龍,暨《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則(討論稿)》意見(jiàn)建議征詢(xún)論證會(huì ),邀請人大、政府相關(guān)主管部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì )代表、業(yè)主以及法律協(xié)會(huì )等社會(huì )各界的領(lǐng)導、專(zhuān)家和代表就物業(yè)服務(wù)收費這一直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)切身利益的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了座談,并針對剛揭開(kāi)“面紗”的《討論稿》提出如縮小政府指導價(jià)的范圍;擴大市場(chǎng)調節價(jià)的范圍,逐步走向市場(chǎng)化;收費等級只與服務(wù)等級掛鉤,不由企業(yè)資質(zhì)決定等多個(gè)看法和建議,并得到物價(jià)部門(mén)的支持和采納。
為進(jìn)一步規范行業(yè)服務(wù)管理,協(xié)會(huì )與廣州市質(zhì)量技術(shù)監督局、海珠區質(zhì)量技術(shù)監督局就有關(guān)制訂“廣州市住宅小區服務(wù)質(zhì)量標準”召開(kāi)了座談會(huì ),并提出了作為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的建設性意見(jiàn),標準出臺后,將逐步在廣州市以及全省推廣。
政府向來(lái)關(guān)注小區的計劃生育工作,各物業(yè)管理也逐步將計生工作納入工作日程。個(gè)別地方還把小區內業(yè)主的計劃生育問(wèn)題與物業(yè)管理公司的資質(zhì)年審掛鉤。為此,秘書(shū)處前后兩次書(shū)面收集了物業(yè)管理企業(yè)的意見(jiàn),并組織部分物業(yè)管理企業(yè)與廣州市流動(dòng)人員計劃生育管理辦公室、市國土房管局物業(yè)管理處就以上問(wèn)題召開(kāi)了座談會(huì ),秘書(shū)處將座談結果及物業(yè)管理企業(yè)反饋的意見(jiàn)形成匯總材料上報了有關(guān)部門(mén)。經(jīng)協(xié)調,計生辦采納了相關(guān)意見(jiàn)并作重新發(fā)文處理。
為了貫徹市國土房管局《關(guān)于配合做好國家安全工作有關(guān)事項的通知》有關(guān)精神,積極動(dòng)員各物業(yè)管理公司從維護國家安全的高度,結合所轄物業(yè)小區的實(shí)際,認真配合廣州市涉外建設項目國家安全事項審查辦公室開(kāi)展了有關(guān)廣州市物業(yè)管理樓盤(pán)涉及國家安全事項的有關(guān)調查統計工作。
(二)與相關(guān)行政主管部門(mén)開(kāi)展政策、業(yè)務(wù)常識的學(xué)習及培訓等工作。
今年3月,協(xié)會(huì )應黃埔區國土房管局的邀請,組織了該區由副處級以上干部參加的《物業(yè)管理條例》的學(xué)習。通過(guò)學(xué)習,加深了各領(lǐng)導干部對物業(yè)管理行業(yè)的認識,為該區的物業(yè)管理發(fā)展,創(chuàng )造良好的物業(yè)管理環(huán)境起到很好的幫助作用,協(xié)會(huì )也因此受到認同和贊揚。
針對市、區、街三級管理機制及屬地管理原則,協(xié)會(huì )積極與街道等相關(guān)部門(mén)溝通,在各區房管部門(mén)的支持配合下,組織各區街道干部進(jìn)行物業(yè)管理常識培訓,加深了各街道干部對物業(yè)管理的認識,提高了他們的業(yè)務(wù)能力,為街道與下屬各小區的溝通和協(xié)調起到一定的幫助作用,從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō),也有利于物業(yè)管理企業(yè)的工作開(kāi)展。
二、與橫向兄弟協(xié)會(huì )進(jìn)行溝通、協(xié)調。
(一)通過(guò)參加市社團聯(lián)合會(huì ),與其他行業(yè)協(xié)會(huì )溝通,尋求幫助。
近年來(lái),隨著(zhù)我國的物業(yè)管理行業(yè)迅速蓬勃發(fā)展,物業(yè)管理糾紛也逐年上升,物業(yè)管理管理與拆遷投訴成為建設行業(yè)兩個(gè)投拆熱點(diǎn),雖然去年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》,但因物業(yè)管理中存在錯綜復雜的法律關(guān)系,糾紛的種類(lèi)也各不相同,在處理物業(yè)管理糾紛過(guò)程中如何認定事實(shí)和責任仍然存在較大分歧。為更加公平合理地解決業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理糾紛問(wèn)題,協(xié)會(huì )聯(lián)合廣州市律師協(xié)會(huì )、廣州仲裁委員會(huì )、廣東省法學(xué)會(huì )共同舉辦了“物業(yè)管理糾紛法律問(wèn)題的研討會(huì )”。就業(yè)主委員會(huì )的合法性及法律地位、《物業(yè)管理委托合同》的性質(zhì)、管理費的盈虧屬于業(yè)主還是物業(yè)公司、酬金制合同下物業(yè)公司對某業(yè)主不收費或少收費引起其他業(yè)主以預期違約要求物業(yè)公司承擔違約責任的處理、物業(yè)管理企業(yè)未履行約定或法定的公布賬目義務(wù)的違約責任等多個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了深入探討,并達成一定共識。
另外,協(xié)會(huì )擬與律師協(xié)會(huì )合作,成立法律免費咨詢(xún)服務(wù)部,為會(huì )員單位提供法律咨詢(xún)服務(wù),更好地貫徹執行各項物業(yè)管理法規,協(xié)調處理各類(lèi)糾紛事件。
(二)積極與各新聞媒體進(jìn)行溝通。
媒體對行業(yè)的報道事關(guān)重要,為協(xié)調相關(guān)工作爭取他們的支持,協(xié)會(huì )堅持每年與各新聞媒體舉辦一次座談會(huì ),通過(guò)擺明物業(yè)管理的實(shí)際狀況,結合現行的物業(yè)管理法規,分析各類(lèi)糾紛事件及負面消息產(chǎn)生的原因,加深了媒體對行業(yè)的認識,引導媒體向正面報道,逐步改變媒體過(guò)去爭相報道行業(yè)負面消息的一邊倒的狀況,為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造了較好的輿論環(huán)境。
三、對業(yè)主委員會(huì )主任等進(jìn)行引導。
在廣州,業(yè)主委員會(huì )的成立及運作向來(lái)是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn),部分小區在業(yè)主委員會(huì )的申報成立、業(yè)主委員會(huì )成立后要求降低管理費及改善服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主委員會(huì )職責的履行、新舊物業(yè)公司的交接等方面均曾發(fā)生的一些矛盾及投拆事件,對行業(yè)的發(fā)展造成一定的負面影響。為更好的推廣物業(yè)管理,促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展,協(xié)會(huì )在市、區二級房管局的大力支持下,針對業(yè)主委員會(huì )做了很多工作。
一方面組織工作人員不定期到小區進(jìn)行走訪(fǎng),了解各小區業(yè)委會(huì )的運作情況,并與業(yè)委會(huì )成員及業(yè)主進(jìn)行交談,聽(tīng)取他們的意見(jiàn),給予相應的指導和建議。
另一方面在市、區房管局的支持和指導下,歷時(shí)一年對全市業(yè)主委員會(huì )主任、委員進(jìn)行培訓教育,使各業(yè)主委員會(huì )主任對物業(yè)管理的有了一定的認識,較好地協(xié)調了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,在一定程度上緩解了糾紛的發(fā)生,也使各業(yè)主委員會(huì )加強了對物業(yè)公司的監督,促進(jìn)了業(yè)主自治的步伐,有利于良好物業(yè)管理秩序的建立。
在今年,協(xié)會(huì )還舉辦了二期的業(yè)主委員會(huì )沙龍,就物業(yè)管理收費、如何開(kāi)展招投標等在日常物業(yè)管理實(shí)踐中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行座談,向各業(yè)主委員解答疑難問(wèn)題,并作經(jīng)驗交流,使廣大業(yè)主委員會(huì )主任對如何協(xié)調物業(yè)管理公司共同搞好小區管理,維護小區廣大業(yè)主、住戶(hù)的合法權益等,在認識上有了根本性的轉變,提升了各業(yè)主委員會(huì )主任的物業(yè)消費意識。個(gè)別業(yè)主感慨地說(shuō):以前當選后認為一定要降低管理費為業(yè)主爭利益,現在看來(lái)是一種對業(yè)主整體利益不負責任的表現。
四、加強與企業(yè)的溝通、指導。
企業(yè)作為行業(yè)的主體,在日常工作中總是不可避免地要面對來(lái)自各方面、各行業(yè)的問(wèn)題和壓力,對企業(yè)的工作開(kāi)展造成一定的影響。協(xié)會(huì )作為服務(wù)于企業(yè)的一個(gè)社團組織,針對大部分企業(yè)在工作遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,組織企業(yè)召開(kāi)了各種形式的茶座會(huì )、研討會(huì ),商討具體解決辦法及改善措施,以此協(xié)調與各外部的關(guān)系,改善物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
有關(guān)小區供水、供電抄表到戶(hù)的問(wèn)題,是社會(huì )各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。目前在廣州,由于各種主、客觀(guān)原因,即使有國家《物業(yè)管理條例》的支持,要實(shí)現抄表到戶(hù)、取消物業(yè)公司的代收代付水電費業(yè)務(wù)仍然顯得困難重重。加上近期,有物業(yè)公司收到國稅局來(lái)文,要求對代收代付水電費業(yè)務(wù)征收增值稅,使得該問(wèn)題變得更為尖銳。為此,協(xié)會(huì )專(zhuān)門(mén)與各企業(yè)負責人交流意見(jiàn),想辦法推動(dòng)抄表到戶(hù)進(jìn)程的同時(shí);并組織部分物業(yè)公司的財務(wù)人員召開(kāi)茶座會(huì ),商討具體解決辦法及應對措施;并向供水供電公司發(fā)文,協(xié)調解決該項工作。
廣州市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展走在全國的前沿,林林立立、大大小小的商場(chǎng)遍布廣州市各大街小巷。而為數不多的大型商場(chǎng),更是帶動(dòng)了廣州市的經(jīng)濟發(fā)展。行業(yè)及各企業(yè)都較為關(guān)注大型商場(chǎng)的物業(yè)管理問(wèn)題。為此,7月27日,市物協(xié)組織廣州市各大商場(chǎng)的物業(yè)管理公司有關(guān)領(lǐng)導召開(kāi)了關(guān)于大型商場(chǎng)的物業(yè)管理問(wèn)題的交流研討會(huì ),就現今各商場(chǎng)物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中遇到的問(wèn)題及發(fā)展趨勢進(jìn)行了座談。與會(huì )各方各抒已見(jiàn),對廣州市的商場(chǎng)管理起到促進(jìn)作用。
在廣州,隨著(zhù)人們生活水平提高,車(chē)作為交通工具逐步走進(jìn)人們的生活。據調查顯示,廣州市有過(guò)半數家庭擁有一至二臺車(chē)輛,而家庭對車(chē)輛的開(kāi)支也逐年上升。隨著(zhù)人們使用車(chē)輛的不斷增多,停車(chē)場(chǎng)的收費問(wèn)題受到市民的普遍關(guān)注。市物協(xié)于7月20日召集部分物業(yè)公司就停車(chē)場(chǎng)的收費問(wèn)題進(jìn)行了交流,為物業(yè)公司的停車(chē)場(chǎng)收費管理出謀獻策,各自交流了意見(jiàn)和看法。為我市的停車(chē)場(chǎng)收費管理日益規范和完善,盡企業(yè)應有的責任。
另外,協(xié)會(huì )還積極利用網(wǎng)站、刊物等媒介為會(huì )員單位作宣傳、報道,幫助會(huì )員單位樹(shù)立形象,擴大知名度,既提升了協(xié)會(huì )的威信,也對會(huì )員單位的市場(chǎng)開(kāi)拓起到很好的幫助作用。
未來(lái),行業(yè)的發(fā)展依然有賴(lài)于相關(guān)行業(yè)、政府各有關(guān)部門(mén)及社會(huì )各界的支持、理解和配合,協(xié)會(huì )的工作,任重而道遠,勢必將繼續發(fā)揮好橋梁作用,溝通協(xié)調好與外界的各種關(guān)系,為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造更為有利的條件。