構筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系
作者系上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 翁國強
在物業(yè)管理區域中，公用事業(yè)與物業(yè)管理有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。在物業(yè)管理的諸多矛盾中，有相當一部分是因它們的職責不清、權利和義務(wù)不對等所造成的。
去年9月1日國務(wù)院頒布、實(shí)施的中國《物業(yè)管理條例》（下稱(chēng)《條例》）第四十五條規定“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用”。第五十二條規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任”，這為構筑物業(yè)管理和公用事業(yè)的新型關(guān)系提供了法律依據及操作思路。
一、公用事業(yè)與物業(yè)管理矛盾的現狀及原因
在我國，公用事業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系就像一根水管，大水管是公用事業(yè)，小水管是物業(yè)管理。大水管通過(guò)小水管流入百姓家中。在同一個(gè)小區中，許多公用事業(yè)項目要通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理、實(shí)施。
本文以本公司及浦東新區一些物業(yè)管理公司與公用事業(yè)的矛盾為例加以分析：
1、物業(yè)管理公司有責無(wú)權。
按照《條例》，供水、供電、供氣、環(huán)衛、通訊等公用事業(yè)在本質(zhì)上與物業(yè)管理并沒(méi)有關(guān)系，但由于歷史的原因，物業(yè)管理公司要無(wú)償承擔代收代付代抄表，以及相關(guān)管線(xiàn)、設施的管理職能。事實(shí)上，不少業(yè)戶(hù)及有關(guān)方面也認為這是物業(yè)管理公司的份內事。所以一旦業(yè)戶(hù)與公用事業(yè)發(fā)生糾紛，有時(shí)業(yè)戶(hù)（包括社會(huì )輿論）就會(huì )責怪物業(yè)的“不作為”，似乎與公用事業(yè)單位沒(méi)有多大的關(guān)系。如：某小區的一幢樓，三家住戶(hù)（單位）合用一個(gè)總電表。某年某月一住戶(hù)因故未付費，物業(yè)管理公司多方做工作，也未收到電費。物業(yè)管理公司只能將兩家住戶(hù)的電費繳供電局。但供電部門(mén)拒收，稱(chēng)，必須全部收齊才能解繳。不日，供電部門(mén)在物業(yè)管理公司和住戶(hù)都不知情的情況下，對整幢樓實(shí)施停電措施。業(yè)戶(hù)認為，一家不交費造成三家停電，這是供電部門(mén)的侵權行為，于是向媒體投訴。媒體在報道時(shí)，沒(méi)有涉及供電部門(mén)，而是對物業(yè)管理公司的“不作為”作了一番評價(jià)，在社會(huì )上造成了不良影響。
2、發(fā)生矛盾，公用事業(yè)單位說(shuō)了算。
前不久，我們對公用事業(yè)的有關(guān)行規進(jìn)行了調查，發(fā)現在“違約責任”的條款中，公用事業(yè)都是要求對方承擔，找不到他們自己承擔的責任,在實(shí)際操作中也是如此。當公用事業(yè)與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾時(shí)，往往是公用事業(yè)說(shuō)了算。如一次由于供電局道路施工不慎，引起小區三次跳電，變頻泵燒毀（變頻泵每只7000元），不能正常供水，照理供電局應該承擔責任，但是供電局有關(guān)人士說(shuō)，他們對企業(yè)沒(méi)有賠償責任。
供電局對小區的電費可以隨意漲價(jià)，物業(yè)管理公司卻不能申辯。如，某小區里的商鋪，供電局在不出具任何文件的情況下，將電費上漲30%。萬(wàn)般無(wú)奈之下，物業(yè)管理公司只能與商鋪客戶(hù)各承擔一半。
在許多人眼里，公用事業(yè)單位代表政府，而物業(yè)管理公司只是企業(yè)。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)競爭非常激烈，而公用事業(yè)卻屬于獨家壟斷，所以雙方信息不對稱(chēng)、地位也非常懸殊。在許多人眼里（包括業(yè)主與從業(yè)人員），公用事業(yè)制定的行規，就是“法”。所以在雙方產(chǎn)生矛盾，需要解決時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)絕對處于“弱勢”。
就上海而言，專(zhuān)門(mén)針對公用事業(yè)和物業(yè)管理的政策很少，即使有的也不配套。如對于物業(yè)管理公司的代收代付業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門(mén)以其代收額作為稅基征收營(yíng)業(yè)稅，擴大了稅基范圍，增加了物業(yè)管理公司的稅務(wù)負擔。
3、監督機制存在缺陷。
我國現有對公用事業(yè)行業(yè)的監督機制不健全，也是造成矛盾居高不下的重要原因。特別是監督信息的不對稱(chēng)、不完全，使政府的監督往往是走過(guò)場(chǎng)。
長(cháng)期以來(lái)，我國法律很少規定公用事業(yè)單位有公開(kāi)其文件、權力內容的義務(wù)和責任，逐漸形成了內部行政的習慣做法?？陀^(guān)上為“霸王條例”提供了天然屏障。因此，社會(huì )呼吁取消“霸王條款”，建立公用事業(yè)運作的新規范。目前，國家和不少地方消協(xié)等相關(guān)部門(mén)，正相繼出臺反“霸王條款”的規定。
二、“矛盾”使物業(yè)管理公司負擔重重
根據我們的調查，不少物業(yè)管理公司虧損的一個(gè)重要因素是由于承擔公用事業(yè)的“責任”造成的。這些責任包括代收代付（差額）的支出、環(huán)衛清運費、保安員管理費、各類(lèi)設施設備檢測費等，致使物業(yè)管理公司成本居高不下。
物業(yè)管理公司負擔調查表
面積單位：萬(wàn)平方米
面積
萬(wàn)元/年
項目9.49.611.22022232730
環(huán)衛清運費2.22.22.64.75.15.36.27.0
墊付公共能耗費5.65.86.71213.213.816.218.0
各類(lèi)檢測費1.91.92.24.04.44.65.46.0
代收代付支出1.261.281.52．633.13.64
其他負擔0.310.320.370．660.70.770.91.0
合 計11.311.513.423.726.427.5732.336.0
注：（1）樣本來(lái)源：浦東花木和東陸地區；
（2）“環(huán)衛清運費”是指環(huán)衛部門(mén)向物業(yè)管理公司收取的垃圾清運費；
（3）“墊付公共能耗費”主要指公共照明費用；
（4）“各類(lèi)檢測費”包括電梯、水箱、消防系統、避雷系統、環(huán)保等檢測費。
值得一提的是，這些負擔是可以通過(guò)各類(lèi)報表統計出來(lái)的，而更多的負擔卻無(wú)法進(jìn)行統計（如上文列舉的事例）。致使在這些被調查的企業(yè)中，70%處于虧損或潛虧狀態(tài)。
三、構筑公用事業(yè)與物業(yè)管理的新型關(guān)系
1、《條例》的實(shí)施將使公用事業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系發(fā)生新格局。
《條例》第四十五條和第五十二條包含了以下幾層意義：第一，確立了公用事業(yè)與業(yè)戶(hù)的關(guān)系，即供求關(guān)系或買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；第二，制定了物業(yè)管理區域內對相關(guān)管線(xiàn)、設施管理的基本框架。值得一提的是，在這些關(guān)系中，并無(wú)涉及到物業(yè)管理的職能。所以物業(yè)管理無(wú)需承擔代收代付及管理等職能，更不用承擔難以承擔的責任。換一句話(huà)說(shuō)，物業(yè)管理應將這些原本不屬于自己的職能還給相關(guān)的公用事業(yè)單位。這樣一來(lái)，物業(yè)管理區域的各種關(guān)系將發(fā)生新的變化。
首先，由于物業(yè)管理公司不再承擔“公用事業(yè)”的責任，根據權利和義務(wù)對等的原則，物業(yè)管理公司也不應具有相應的權利，包括由此而產(chǎn)生的收入。所以物業(yè)管理公司原有的相關(guān)收入應從物業(yè)管理服務(wù)費中剔除。但如果物業(yè)管理公司受公用事業(yè)單位委托，繼續承擔相應的責任，物業(yè)管理公司則應向委托方――相關(guān)公用事業(yè)單位收取費用。
其次，公用事業(yè)單位對相關(guān)管線(xiàn)、設施承擔維護的職能，并直接向最終用戶(hù)收取費用，無(wú)需通過(guò)物業(yè)管理公司代收代付。但如此一來(lái)勢必造成公用事業(yè)單位成本增加。根據市場(chǎng)經(jīng)濟原則，解決的途徑應有以下幾條。一是公用事業(yè)單位通過(guò)漲價(jià)來(lái)彌補；二是委托同一區域內的物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)公司來(lái)實(shí)施管理職能；三是通過(guò)經(jīng)濟合同及其他市場(chǎng)的手段，將這種關(guān)系確定下來(lái)，明確各自責任。被委托方向委托方收取費用。
再次，物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)、設施的管理費用應由受益者――業(yè)戶(hù)承擔。同時(shí)，當發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)戶(hù)應直接與相關(guān)公用事業(yè)單位交涉，而不是物業(yè)管理企業(yè)。
2、公用事業(yè)與業(yè)戶(hù)的新關(guān)系 ――合同關(guān)系。
由于公用事業(yè)單位為業(yè)戶(hù)提供有償服務(wù)，雙方不再是管理者與被管理者的關(guān)系，而是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應該在相關(guān)法規的框架下，簽訂建立在互惠互利、風(fēng)險共擔基礎上的合同，而不是現在的格式合同、霸王條款。所以雙方的關(guān)系，也是合同的關(guān)系。
3、公用事業(yè)與物業(yè)管理的新關(guān)系――委托與被委托的關(guān)系。
按照《條例》，公用事業(yè)與物業(yè)管理并沒(méi)有直接的關(guān)系，但按照傳統習慣及有利于小區的物業(yè)管理，物業(yè)管理與公用事業(yè)的關(guān)系依舊難以割斷。如果公用事業(yè)單位委托物業(yè)管理公司承擔相應的責任，那么，他們之間的關(guān)系應該是委托與被委托的關(guān)系。應該強調的是，由于雙方歷來(lái)權責不對等，所以在簽訂合同時(shí)，應避免“以強凌弱”的現象再度出現。
四、解決矛盾的難點(diǎn)及思路
解決雙方的矛盾有五大難點(diǎn)：一是責任不清，權利義務(wù)不對等的思維模式；二是歷史形成的物業(yè)管理的職能；三是公用事業(yè)單位的壟斷地位在社會(huì )中的影響；四是業(yè)戶(hù)對物業(yè)管理形成的依賴(lài)以及傳統看法；五是社會(huì )的監督機制不健全帶來(lái)的負面效應。
其解決的思路是：在認真貫徹《條例》的基礎上，對《條例》的相關(guān)規定進(jìn)一步細化，明確各自責任。建議政府出臺相關(guān)政策。
公用事業(yè)單位也應從三方面下功夫，即轉換觀(guān)念、創(chuàng )新服務(wù)機制、切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量。
形成新格局以后，物業(yè)管理企業(yè)應增加新的服務(wù)形式，彌補公用事業(yè)單位的自身缺陷。由于公用事業(yè)單位在物業(yè)管理區域難以做到24小時(shí)服務(wù)，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)自身的優(yōu)勢，如利用小區的管理處報修，運用諸如96916信息服務(wù)平臺報修等保證服務(wù)質(zhì)量。
同時(shí)，業(yè)戶(hù)也應提高維權意識，主動(dòng)協(xié)助公用事業(yè)單位搞好工作。
在解決“矛盾”的過(guò)程中，還要以市場(chǎng)化的方式，簽訂相關(guān)合同，用法律手段約束各自的行為。在運用96916監督功能的同時(shí)，建立多方位的監督機制，此外，仲裁機構也要盡快建立。只有這樣，物業(yè)管理區域的公用事業(yè)和物業(yè)管理矛盾才能真正得到解決。
注：本文“公共事業(yè)”主要指，在物業(yè)管理區域內，與物業(yè)管理企業(yè)有一定關(guān)系的供水、供電、供氣、環(huán)衛、通訊等單位。