為企業(yè)減負 促行業(yè)發(fā)展――物業(yè)管理稅賦之我見(jiàn)
張朝德
稅賦是調整社會(huì )分配的積極的財政手段，體現了政府和社會(huì )對一個(gè)行業(yè)的支持與否。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在維護城市運行、提升物業(yè)使用價(jià)值、促進(jìn)人們安居樂(lè )業(yè)、整合社會(huì )資源、安置社會(huì )就業(yè)方面扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色，理應得到更多的關(guān)注和支持。筆者認為，現階段物業(yè)管理方面的稅賦還沒(méi)有完全體現本行業(yè)特點(diǎn)，沒(méi)有非常適合本行業(yè)發(fā)展規律，尚待進(jìn)一步完善。
一、當前物業(yè)管理行業(yè)的稅賦情況
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，其稅賦情況大體如下：
1、營(yíng)業(yè)稅及附加。按服務(wù)業(yè)標準，該稅額為管理服務(wù)費和有償服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入的5.56%（其中營(yíng)業(yè)稅為物業(yè)管理服務(wù)收入的5%，營(yíng)業(yè)稅附加城建稅和教育附加費分別是營(yíng)業(yè)稅的7%和3%）。
2、企業(yè)所得稅，按33%繳納，并實(shí)行兩檔優(yōu)惠稅率，對于年應納稅所得額3萬(wàn)元以下（含3萬(wàn)元，下同）的，其稅率為18%；對年應納稅所得額在3萬(wàn)元以上、10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元，下同）的，按27%稅率征收。
3、企業(yè)所得稅稅前允許的成本工資費用。以廣州地區2004年為例，虧損企業(yè)月人均960元，盈利3萬(wàn)元以下的為1000元，盈利3-10萬(wàn)元的為1100元，盈利10萬(wàn)元以上的為1200元。在上述標準基礎上，納稅人全年月人均應納稅所得額每滿(mǎn)1000元，另增加扣減月人平均50元，這個(gè)稅項是在結算前產(chǎn)生的。此外，企業(yè)實(shí)發(fā)工資額超過(guò)可扣除額部分，需按33%計繳企業(yè)所得稅。
二、當前物業(yè)管理行業(yè)稅賦存在的問(wèn)題
筆者認為，采用酬金制收取物業(yè)管理費的物業(yè)管理企業(yè)不應承擔物業(yè)服務(wù)資金的節余部分的稅費?，F階段，物業(yè)管理企業(yè)收取酬金的方式有兩種：一種是包干制，企業(yè)按照約定收取物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損由企業(yè)享有或承擔；一種是酬金制，企業(yè)預收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構成，實(shí)際操作中物業(yè)服務(wù)支出的節余部分轉到來(lái)年繼續使用。從酬金制的構成來(lái)看，物業(yè)服務(wù)支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費不能全額作為營(yíng)業(yè)收入計繳營(yíng)業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應計稅。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)支出的節余部分不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤，而是為業(yè)主代收代付費用的余額，企業(yè)只是承擔代為保管之責任，所以不應作為企業(yè)的利潤計繳企業(yè)所得稅。
三、將物業(yè)管理列入特種行業(yè)，享受稅費優(yōu)惠，扶持企業(yè)發(fā)展
1、物業(yè)管理行業(yè)在為百姓分憂(yōu)解難、減輕社會(huì )與政府就業(yè)壓力、保一方平安等方面起著(zhù)積極的、不可代替的作用。物業(yè)管理企業(yè)自身的特殊性決定其承擔稅費的能力是薄弱的。筆者建議稅務(wù)部門(mén)能否充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性質(zhì)，將物業(yè)服務(wù)資金的節余部分歸為物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)主和承租者收取的水費、電費、燃氣費、房屋租金、房屋維修基金及其他代收款項行為，一并列入營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，即以與物業(yè)管理相關(guān)的全部收入減去以上“代理業(yè)務(wù)”后的余額，作為營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)稅。
另外，建議參照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》對醫院、學(xué)校等機構的稅收減免政策，給予物業(yè)管理企業(yè)免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠；參照代理廣告業(yè)、金融業(yè)外匯轉貸和外匯買(mǎi)賣(mài)的營(yíng)業(yè)稅計征方法，給予物業(yè)管理企業(yè)按總收入減去總支出后的余額外負擔計征營(yíng)業(yè)稅；參照建筑行業(yè)、旅游業(yè)、郵電通信業(yè)的分割業(yè)務(wù)后的營(yíng)業(yè)稅計征方法，把物業(yè)服務(wù)費收入也視為營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”，將扣減工程維護費、清潔費、保安費和其他代收代付款項后的余額作為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。
2、參照《企業(yè)所得稅暫行條例》支持和鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，建議給予物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)3-5年內免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。對實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)支出的節余部分作為代管資金而非企業(yè)的實(shí)際利潤，應免交企業(yè)所得稅，改以物業(yè)管理企業(yè)所收的酬金減去企業(yè)管理費用后的部分（企業(yè)的實(shí)際利潤）計繳企業(yè)所得稅。同時(shí)應充分考慮物業(yè)管理行業(yè)仍是勞動(dòng)密集型行業(yè)，企業(yè)管理成本主要由人工費支出構成，工資含量占總收入的比例較高，在征收企業(yè)所得稅時(shí)，適當提高物業(yè)管理企業(yè)的成本計稅工資標準，以減少企業(yè)的稅費壓力。
近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展有目共睹，但它的健康成長(cháng)和發(fā)展，仍需要一個(gè)更為良好的環(huán)境，更需要政府在稅收政策上的關(guān)注與扶持，使物業(yè)管理企業(yè)能夠輕裝上陣，不斷壯大。