.
業(yè)主對購買(mǎi)商品房的公用設施和公用建筑面積的權利和義務(wù)
一、商品房的公用設施和公用建筑面積如何確定？
首先，根據建設部《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條的規定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！?/p>
由購房者負擔的小區配套設施還包括小區內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。
其次，從商品住宅樓分攤的土地面積來(lái)看：
1、樓房基礎實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶(hù)均對這部分土地使用權按份額共有。
2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周?chē)鸀樵摌欠?wù)的土地，應為樓內住戶(hù)按份額共有。
3、商品樓房?jì)r(jià)在小區內的公共用地的取得費用已分攤到房?jì)r(jià)之中，所以，其小區內的公共用地也應為小區內所有住戶(hù)按份額共有。
二、購房者的權利和義務(wù)
因為住宅小區的公用建筑部分和公共設施的建設費用是計入房?jì)r(jià)由購房者來(lái)承擔的，所以購房者對公用建筑部分和公共設施既擁有自己享有的權利，又有交納相關(guān)物業(yè)管理費的義務(wù)。
1、購房者對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產(chǎn)權歸屬個(gè)人明確；而對于住宅區中的共有部分和公用設施，由于其為全體產(chǎn)權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會(huì )有效。
2、住宅小區的公用建筑部分和公用設施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔義務(wù)，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個(gè)人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng )利的經(jīng)營(yíng)性設施。
3、在小區樓房出售前，其公用建筑部分和公用設施的所有權歸開(kāi)發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設施的任何變動(dòng)，都需通過(guò)全體業(yè)主的同意。
4、當業(yè)主入住小區達到40%以上時(shí)，就要組建業(yè)主管理委員會(huì )，召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì )，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設施的范圍和管理責任。