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小區配套設施產(chǎn)權和使用權應歸業(yè)主
開(kāi)發(fā)商住宅總公司于1997年建成小區及其配套設施，于1997年9月，就將配套設施文化活動(dòng)站和綜合辦公樓分別移交給政府有關(guān)部門(mén)。有關(guān)部門(mén)把配套設施出租給一家飯館和一家?jiàn)蕵?lè )城，至今已有6年多。2003年末，飯館倒閉，又轉租給娛樂(lè )城，娛樂(lè )城重新裝修，而且違反規劃，并加以擴建。由于飯館和娛樂(lè )城造成很大的噪音和空氣污染，特別是對附近的226樓、228樓污染最嚴重，由此產(chǎn)生了很多擾民問(wèn)題。
居民要求：有關(guān)部門(mén)和娛樂(lè )城應當按照政府規定，立即停止娛樂(lè )城的營(yíng)業(yè)，撤出小區，恢復文化活動(dòng)站和綜合辦公樓的功能。有關(guān)部門(mén)無(wú)償地接收公建設施，又有償地出租，造成對業(yè)主權益的侵占，應賠償業(yè)主公建使用費。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：
秦兵(北京律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員)： 產(chǎn)權不明晰導致公建糾紛
房地產(chǎn)市場(chǎng)從拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到物業(yè)管理等等各個(gè)環(huán)節都比較容易出現糾紛，由于我們物權法的缺位，物業(yè)管理糾紛在房地產(chǎn)糾紛中會(huì )越來(lái)越多。導致物業(yè)管理糾紛的一個(gè)很重要原因是由于物業(yè)產(chǎn)權，特別是公建配套設施產(chǎn)權不明晰所造成。
相對而言，住宅本身的物權比較容易區分，而住宅小區配套公建的產(chǎn)權歸屬就遠要復雜得多。公建一般可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。我國《物業(yè)管理條例》第二十七條規定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。但具體到物業(yè)的哪些共用部位、共用設施設備業(yè)主擁有所有權，哪些只有使用權方面，我國共有建筑中物業(yè)產(chǎn)權的劃分并沒(méi)有一個(gè)全國性的統一法律、法規和辦法。雖然一些地方已經(jīng)對住宅小區公建設施產(chǎn)權歸屬在條款上作了相對明確的規定，但在實(shí)際操作中，業(yè)主要弄清楚哪些設施設備是非盈利物業(yè)，哪些屬于物業(yè)服務(wù)設施，哪些又攤入了建設成本，則不是一件容易的事。
配套公建設施處于產(chǎn)權不明的狀態(tài)。這不僅侵犯了小區業(yè)主的權益，而且也給配套公建設施的目前管理和今后維修造成困難。許多小區住戶(hù)和業(yè)主委員會(huì )，只能聽(tīng)任房地產(chǎn)商或物業(yè)管理公司使用出租甚至再次出租這些配套公建設施。
關(guān)于人防工程，當前我國對于人防工程的權屬問(wèn)題并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的立法?！吨腥A人民共和國人民防空法》第五條第二款、第二十六條規定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì )團體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能。
從這些法律、法規和規章的規定可以看出，物業(yè)小區作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設成本計算入銷(xiāo)售成本時(shí)，人防工程應歸開(kāi)發(fā)商所有。反之，則應當歸所有業(yè)主共有。
對于人防工程的具體歸屬，按國家有關(guān)規定應承擔的開(kāi)發(fā)小區內基礎設施和公用設施配套建設費作為商品房的成本，包括在商品房銷(xiāo)售價(jià)格構成內。因此，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應當在合同中向購房人明示。否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設費用作為商品房?jì)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
除法律、法規、規章有特別規定外，只要物業(yè)小區人防工程符合并滿(mǎn)足以下條件之一，即可認定其屬于全體業(yè)主共同所有：(一)開(kāi)發(fā)商在計算公攤面積時(shí)把人防工程的建筑面積計算在內；(二)開(kāi)發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供人防工程供全體業(yè)主使用；(三)開(kāi)發(fā)商把建造人防工程的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內。關(guān)于小區學(xué)校，目前沒(méi)有比較明確的規定，但我認為也應當依照人民防空的規定處理，而不應當直接將其產(chǎn)權歸政府部門(mén)，因為小學(xué)所有的土地使用權也已經(jīng)轉讓了，其所有權應當歸投資者所有，如果被計入銷(xiāo)售成本中，也應當歸全體業(yè)主所有。
陳旭(北京律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員)： 建議以“業(yè)主董事會(huì )”形式處理公建問(wèn)題
根據民法原則，對于屬于全體業(yè)主的配套公建，應當屬于按份共有。也就是按自己在購房所承擔的比例享受權利和承擔責任。這就涉及到兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題是收益的問(wèn)題，即在配套公共產(chǎn)生收益的時(shí)候如何分配；第二個(gè)問(wèn)題是責任問(wèn)題，出現需要維修的時(shí)候如何維修。關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，都是在出現小區物業(yè)后產(chǎn)生的問(wèn)題，而且沒(méi)有相關(guān)法律遵循。更為重要的一點(diǎn)，關(guān)于配套公建的管理也是一個(gè)大問(wèn)題。本人建議，參照股份有限公司的模擬進(jìn)行管理和分配；即全體業(yè)主就是股東，由業(yè)主委員會(huì )組織董事會(huì )，授權物業(yè)公司進(jìn)行管理。
舒可心(朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì )主任)： 政府應該“甩下包袱”
我們國家早期的城市規劃，住宅由國家(單位)負責建設和進(jìn)行物業(yè)管理，配套設施也由國家建設、管理、經(jīng)營(yíng)。這些配套設施包括：道路、供電、供水、供氣等設施和學(xué)校、幼兒園、副食店、百貨店、郵局、銀行、綜合服務(wù)樓、政府街道辦事處、派出所、居委會(huì )用房、影劇院、停車(chē)場(chǎng)等，甚至連殯儀館、洗澡堂、理發(fā)店都在政府的規劃范圍內由國家根據居民的“千人指標”來(lái)安排建設位置和規模。
政府在批準發(fā)展商建設規劃的時(shí)候，都將本來(lái)由政府承擔的城市居民生活配套設施的建設任務(wù)，隨規劃強迫搭給發(fā)展商。發(fā)展商雖然是不得已，但建設配套設施的成本全部攤入房屋成本，銷(xiāo)售房屋后仍然有巨額利潤。有些發(fā)展商，為了自己項目的住宅品質(zhì)，并不看好給政府建設配套設施。他們怕影響項目品質(zhì)，將來(lái)建筑權屬關(guān)系復雜，管理和費用計算麻煩，經(jīng)營(yíng)會(huì )產(chǎn)生更多問(wèn)題等等因素。
有些發(fā)展商，把政府規劃“強迫”其建設的配套設施中，自認為有利于銷(xiāo)售包裝的建筑，拿來(lái)作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)。比如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)配套等。但開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓時(shí)很少會(huì )提及這些設施對周邊居民的噪聲等污染問(wèn)題，最終都導致了與業(yè)主糾紛的產(chǎn)生。
從目前的情況看，政府甩掉小區配套這些“包袱”的意圖，是十分明顯的，甚至市政供熱、供水、供電機構都已經(jīng)改制成為了企業(yè)，更不要說(shuō)社區的其他配套設施建筑的產(chǎn)權了。這些“實(shí)物地租”雖然暫時(shí)名義上還是政府的，但早晚都會(huì )有其實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權人，而這些產(chǎn)權人，也就是該小區的居民。
文章來(lái)源：北京青年報