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物管企業(yè)專(zhuān)業(yè)化是一種戰略選擇

發(fā)布: 2008-06-12     文章來(lái)源: 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )     查看: 9183次

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                    物管企業(yè)專(zhuān)業(yè)化是一種戰略選擇

  我們必須從專(zhuān)業(yè)角度對當前的物業(yè)管理發(fā)展基礎、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展前景做出判斷和分析,準確地把握我國物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)的階段性發(fā)展策略,從而實(shí)現以物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目標。

  物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化是一種基于提升管理服務(wù)質(zhì)量、構建企業(yè)核心競爭力、實(shí)現企業(yè)規?;?jīng)營(yíng)、保障企業(yè)可持續發(fā)展的戰略抉擇,是涉及企業(yè)戰略規劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)模式、技術(shù)手段、運作流程、制度規章、人力資源、品牌文化等方方面面的科學(xué)而系統的企業(yè)運營(yíng)。

  物管企業(yè)專(zhuān)業(yè)化是一種戰略抉擇

  美國著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家Langlois教授指出,“專(zhuān)業(yè)化的簡(jiǎn)單定義,就是你專(zhuān)心做件事,其他的則從市場(chǎng)上買(mǎi)?!痹趯?zhuān)業(yè)化的年代,大公司僅僅專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)鏈的小環(huán)節,新高度的產(chǎn)業(yè)化分工水平和規模效應則帶來(lái)比過(guò)去更大的銷(xiāo)售總額和利潤。專(zhuān)業(yè)化威力在于此。

  對于我國的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講,專(zhuān)業(yè)化的定義并非就是專(zhuān)專(zhuān)心做件事那么簡(jiǎn)單,物業(yè)管理及企業(yè)專(zhuān)業(yè)化有其豐富的內涵。比如,有的膚淺地認為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化就是成立專(zhuān)業(yè)公司,甚而是更初級的企業(yè)內部的專(zhuān)業(yè)中心。包括社會(huì )上的清潔公司、保安公司、設備修理公司等,它們應該說(shuō)只是專(zhuān)項服務(wù)公司。準確地說(shuō)這些專(zhuān)項服務(wù)公司及專(zhuān)業(yè)中心的出現,僅僅是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的表現之一。而現代物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化,是一種基于提升管理服務(wù)質(zhì)量、構建企業(yè)核心競爭力、實(shí)現企業(yè)規?;?jīng)營(yíng)、保障企業(yè)可持續發(fā)展的戰略抉擇,是涉及企業(yè)戰略規劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)模式、技術(shù)手段、運作流程、制度規章、人力資源、品牌文化等方方面面的科學(xué)而系統的企業(yè)運營(yíng)。

  對現代的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講,首先物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化是一種戰略抉擇,必需確立企業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化的理念及戰略。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是專(zhuān)業(yè)化還是多元化,是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過(guò)程中首要考慮的戰略問(wèn)題。但企業(yè)在做出專(zhuān)業(yè)化的戰略選擇之前首先要回答企業(yè)為什么要專(zhuān)業(yè)化?簡(jiǎn)單地說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的根本目的在子規模經(jīng)濟、規模效益。從企業(yè)核心競爭戰略要素角度來(lái)看,具備專(zhuān)業(yè)技能和資源與領(lǐng)導層遠見(jiàn)卓識及把握新趨勢能力,同為現代企業(yè)三大核心競爭戰略之一。從這個(gè)角度看,物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化還是打造物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力的必由之路。

  從實(shí)踐來(lái)看,物業(yè)管理企業(yè)是否確立企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化戰略,應該審時(shí)度勢做出抉擇。必須運用本企業(yè)的核心競爭戰略分析企業(yè)的發(fā)展目標、產(chǎn)業(yè)演變趨勢、企業(yè)專(zhuān)業(yè)技能與資源,在確定企業(yè)的競爭地位之后,就可以對企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化做出戰略抉擇。作為新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的我國物業(yè)管理企業(yè),走專(zhuān)業(yè)化道路從宏觀(guān)來(lái)看是大趨勢。當然對每一家具體的物業(yè)管理企業(yè),也應該具體情況具體分析。如果你的企業(yè)追求行業(yè)的主導地位,企業(yè)又有相應的規模、技能與資源,你的企業(yè)就可以執著(zhù)子專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

  物管企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的概念及內涵

  所謂物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化,是指從事物業(yè)管理工作的企業(yè)必須是符合現代企業(yè)制度而成立的公司。專(zhuān)業(yè)化的概念也就是說(shuō),在從事物業(yè)管理的過(guò)程當中,要做到精細化管理服務(wù),就必須要專(zhuān)業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)不專(zhuān)業(yè)化,必然就做不到精細化。本文認為,物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的第一要義是物業(yè)管理企業(yè)本身的專(zhuān)業(yè)化,包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等等?;镜膬热莅ㄋ仨氂袑?zhuān)業(yè)人員的配備、有專(zhuān)門(mén)的管理工具和設備,有一整套工作程序和完備的規章管理制度,運用現代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養護技術(shù)。具體來(lái)說(shuō),專(zhuān)業(yè)化主要包括:專(zhuān)門(mén)的機構、專(zhuān)門(mén)的人才、專(zhuān)門(mén)的設備、專(zhuān)門(mén)的技術(shù)、專(zhuān)門(mén)的標準、專(zhuān)門(mén)的工具、專(zhuān)門(mén)的作業(yè)、專(zhuān)門(mén)的訓練、專(zhuān)門(mén)的管理措施、專(zhuān)門(mén)的工作程序和專(zhuān)門(mén)的術(shù)語(yǔ)等內容。其中,物業(yè)管理特別要求必須由專(zhuān)門(mén)的機構或企業(yè)來(lái)實(shí)施。而且,這些機構或企業(yè)必須具備一定的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)并達到-定的專(zhuān)業(yè)標準。比如,現代物業(yè)管理要求專(zhuān)業(yè)的人員配備方面,水暖、鍋爐、五金、電梯、空調、保安、綠化、清潔、營(yíng)銷(xiāo)、財務(wù)等各方面都需要專(zhuān)業(yè)人員,以滿(mǎn)足業(yè)主個(gè)性化消費的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。而且從物業(yè)管理服務(wù)的內容看,它不僅包括公共服務(wù),即小區內的房屋修繕、設備管理、環(huán)境衛生、綠化美化、消防治安等,除此之外還有專(zhuān)項服務(wù)、特約服務(wù)等內容。上面所提到的清潔公司、保安公司、設備修理公司以及一些房屋維修專(zhuān)業(yè)公司,僅僅是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化服務(wù)中的一個(gè)內容。也就是說(shuō),物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化也包含了社會(huì )上為物業(yè)管理服務(wù)而成立的一些專(zhuān)項服務(wù)公司。

  從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)看,除了大市場(chǎng)培育專(zhuān)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化創(chuàng )造大市場(chǎng)之外,它的微觀(guān)本質(zhì),也是在于一種人力資本與物質(zhì)資本的最佳組合。所謂專(zhuān)業(yè)化,應當反映出人力資本的專(zhuān)業(yè)化,即最具專(zhuān)業(yè)知識和判斷力的人,運用最應該由他使用的物質(zhì)資本,實(shí)現雙重的最大增值,企業(yè)的經(jīng)濟資源就在這種最佳配置中收獲最大回報。物管企業(yè)專(zhuān)業(yè)化是規模經(jīng)濟經(jīng)營(yíng)要求在專(zhuān)業(yè)化領(lǐng)域中,只有規模才能出效應,做大、做強、做透也要靠規?;闹?。由于規模決定了企業(yè)的成本分攤,而企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的投入相對來(lái)說(shuō)又要格外昂貴,這就需要創(chuàng )造更大的市場(chǎng)來(lái)“養活”自己。那么,除了物業(yè)管理市場(chǎng)總量是否形成規模這一宏觀(guān)因素外,行業(yè)中是否擁有一批相當規模的物業(yè)管理企業(yè),也是一大主要因素。據統計,目前全國擁有500-1000萬(wàn)平方米左右管理面積,被認定為國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的大型物管企業(yè)己多達一百余家。以深圳為例,萬(wàn)廈居業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、金地物業(yè)等一大批國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的大型物管企業(yè),都在全國管理顧問(wèn)了500-1000萬(wàn)平方米左右的物業(yè)可見(jiàn),物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)擁有了一大批具有較大規模的企業(yè),并足以支撐她專(zhuān)業(yè)化戰略的全面實(shí)施。這里需要回答一個(gè)問(wèn)題,物業(yè)管理企業(yè)大了以后怎么辦?按照一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)規律有兩條:一條是多元化,一條是專(zhuān)業(yè)化?;仡櫸覈^(guò)去幾十年的經(jīng)濟發(fā)展,由于改革開(kāi)放的初期及經(jīng)濟發(fā)展初級階段的特味糙,初始階段的市場(chǎng)空間確實(shí)很多,只要存資本,投到哪兒都能發(fā)展起來(lái),所以出現了很多走多元化道路并取得成功的企業(yè)。但從市場(chǎng)經(jīng)濟的長(cháng)期發(fā)展來(lái)看,隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷成熟,過(guò)去的多元化搶地盤(pán)的初級市場(chǎng)競爭,已演變?yōu)檎嬲氖袌?chǎng)化大背景下的專(zhuān)業(yè)化競爭。

  從行業(yè)及企業(yè)的市場(chǎng)競爭來(lái)看,物業(yè)管理二十多年的發(fā)展,行業(yè)基本成熟,比如管理服務(wù)模式、技能、方法、手段的同質(zhì)化現象愈來(lái)愈嚴重,而要保持競爭與活力,特別是體現差異化、特色化,也必須走專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展道路。從物業(yè)管理市場(chǎng)的層次細分來(lái)看,如高、中、低端層次的凸現,導致物業(yè)管理市場(chǎng)目標客戶(hù)群的高度細分,業(yè)主個(gè)性化的“專(zhuān)業(yè)”需求越來(lái)越豐富,最終的結果也就是對專(zhuān)業(yè)化的要求越來(lái)越高了。另外一種因素,由于物業(yè)管理行業(yè)近年來(lái)受到普遍性的重視,由此相關(guān)的制約性因素也隨著(zhù)行業(yè)的壯大而增多:物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的不斷深入,與關(guān)聯(lián)行業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品密切程度的提高,在這種趨勢下,物管企業(yè)要得到可持續的快速發(fā)展,專(zhuān)業(yè)化將是惟一的有效途徑。

  物業(yè)管理企業(yè)是走專(zhuān)業(yè)化還是多元化,這與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān),簡(jiǎn)單地說(shuō),市場(chǎng)越完善,競爭越激烈,多元化就越難,專(zhuān)業(yè)化就越重要。企業(yè)家要謹防“專(zhuān)業(yè)化基礎上的多元化”到最后變成了“多元化基礎上的專(zhuān)業(yè)化”。著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家張維迎指出,多元化基礎上的專(zhuān)業(yè)化其實(shí)就是沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化。如果某個(gè)企業(yè)認為自己的戰略是專(zhuān)業(yè)化基礎上的多元化,那么就不妨問(wèn)問(wèn)自己,自己的每個(gè)業(yè)務(wù)在中國能不能做到前三名?如果每個(gè)都是排到幾十名以后,也敢把自己叫專(zhuān)業(yè)化,那全世界就沒(méi)有不專(zhuān)業(yè)的公司了。

  物管企業(yè)專(zhuān)業(yè)化推進(jìn)物管行業(yè)產(chǎn)業(yè)化

  1777年出版的亞當"斯密的經(jīng)濟學(xué)大作《國富論》,開(kāi)宗明義地提出了被稱(chēng)作"斯密定理"的市場(chǎng)范圍與分工深度的關(guān)系:市場(chǎng)的廣度決定分工的深度,只有大市場(chǎng)才需要分工和專(zhuān)業(yè)化的深化:而1927年天才的經(jīng)濟學(xué)家阿"楊格更提出被稱(chēng)為“楊格定律”的關(guān)于分工的論斷,深化了亞當"斯密的研究:因為分工和專(zhuān)業(yè)化帶來(lái)的規模經(jīng)濟與學(xué)習效應,最終導致了邊際報酬遞增,所以分工的深化也將引起市場(chǎng)的擴張。換言之,結合亞當"斯密與阿"楊格的成果,我們看到,只有大市場(chǎng),才允許專(zhuān)業(yè)化,也只有專(zhuān)業(yè)化,才支撐得起大市場(chǎng):市場(chǎng)越大,越使得人們可以專(zhuān)注于專(zhuān)業(yè)化水平的提高,來(lái)降低單位產(chǎn)品成本,創(chuàng )造更多回報,而專(zhuān)業(yè)化水平越高,也越能夠降低單產(chǎn),但其昂貴的投入也需要或創(chuàng )造更大的市場(chǎng)來(lái)“養活”自己。這就是說(shuō),物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化是建立在物業(yè)管理行業(yè)大市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化的基礎上。但反過(guò)來(lái)看,物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展又可以推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。

  目前來(lái)看,我國的物業(yè)管理已經(jīng)形成了龐大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規模,2002年全國物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)值達到300億元。物業(yè)管理以其旺盛的生命力正在成為我國第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟大戶(hù)。從管理規模及覆蓋面來(lái)看,目前全國在管物業(yè)面積估計已突破l00億平方米,物業(yè)管理的覆蓋面已占全國城市物業(yè)總量的30%,其中經(jīng)濟發(fā)達地區的城市達到了50%以上,可以說(shuō)我國的物業(yè)管理行業(yè)己名副其實(shí)地發(fā)展成為大產(chǎn)業(yè)、大市場(chǎng),完全合乎“斯密定理”、“楊格定律”的主要特征,也就是在這種具有廣度與深度的物業(yè)管理大市場(chǎng)、大產(chǎn)業(yè)化中,物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是必然的選擇。因此,我們必須從專(zhuān)業(yè)角度對當前的物業(yè)管理發(fā)展基礎、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展前景做出判斷和分析,準確地把握我國物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)的階段性發(fā)展策略,從而實(shí)現以物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目標。

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