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是越位還是錯位
――談物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器的管理
謝家瑾
近段時(shí)間，北京、上海、西安由于業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器帶來(lái)的爭議不斷見(jiàn)諸報端。尤其是北京某物業(yè)管理公司阻撓某業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器、因業(yè)主不服管理而把業(yè)主告上法庭的報導，在報刊、網(wǎng)絡(luò )上引起廣泛爭議。部分意見(jiàn)認為，安裝太陽(yáng)能熱水器可以節約能源，屬業(yè)主個(gè)人行為，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權干涉。某報以“太陽(yáng)能多好，可物業(yè)偏不讓用”為題作出評論，認為物業(yè)管理企業(yè)阻撓安裝已成為太陽(yáng)能利用的最大瓶頸。很多評論還把物業(yè)管理企業(yè)對太陽(yáng)能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對抗節能型社會(huì )建設的高度。
看了這些報導，心理很不是滋味?？偟母杏X(jué)是在已經(jīng)建成使用的住宅上能否安裝太陽(yáng)能熱水器，其管理的職能不應該由物業(yè)管理企業(yè)承擔。在這個(gè)問(wèn)題的處理上，物業(yè)管理企業(yè)不是越位就是錯位，才走到了矛盾的風(fēng)口浪尖。
應該承認,在建成使用的住宅上安裝太陽(yáng)能熱水器確實(shí)存在一些問(wèn)題。首先，在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器時(shí)須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導致屋面滲漏，而且輸水管從衛生間排風(fēng)孔走，安裝不好易造成排風(fēng)孔堵塞。放置過(guò)多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設計時(shí)未考慮安裝太陽(yáng)能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當，還可能破壞樓頂的避雷系統；其次，在住戶(hù)陽(yáng)臺上安裝太陽(yáng)能熱水器，既會(huì )影響建筑物立面，也會(huì )影響下一層住戶(hù)的采光。因此，安裝太陽(yáng)能熱水器，涉及到三個(gè)問(wèn)題：一是房屋設備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶(hù)關(guān)系。對住戶(hù)安裝太陽(yáng)能熱水器應該實(shí)施管理，關(guān)鍵是該由誰(shuí)管。
討論這個(gè)問(wèn)題，首先要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的定位。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與政府有關(guān)行政部門(mén)的管理有本質(zhì)的區別。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理，是在業(yè)主授權之下為提供公共產(chǎn)品服務(wù)所采取的準強制性措施；而政府行政部門(mén)的管理，是基于全體公民的授權，依照行政法規，為實(shí)現社會(huì )公共利益所采取的強制性措施，兩者的權利來(lái)源、主體、強制力、普遍性等，都有明顯的不同?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條規定“對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理”。房屋規劃管理、安全管理、異產(chǎn)毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門(mén)，不在物業(yè)管理企業(yè)。因此，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現這類(lèi)問(wèn)題，應當在制止的同時(shí)，向相關(guān)行政主管部門(mén)反映，不宜直接行使行政權利。
其次，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種典型的民事行為。因此，對于部分業(yè)主涉及到安全，影響相鄰業(yè)主權益和物業(yè)正常使用行為的約束，應當在《業(yè)主公約》里予以明確（《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業(yè)管理企業(yè)應把個(gè)別業(yè)主的相應行為提交業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主委員會(huì )組織全體業(yè)主討論，采取少數服從多數原則，對相應行為提出處理意見(jiàn)。在一定條件下，如果個(gè)別業(yè)主的行為侵害了公共利益，物業(yè)管理企業(yè)可依照全體業(yè)主的授權，行使約束個(gè)別業(yè)主不當行為的管理權。但是當個(gè)別業(yè)主違反《業(yè)主公約》或不服從業(yè)主委員會(huì )意見(jiàn)的，可依照《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第三十二條，由相關(guān)業(yè)主提出訴訟，而不宜由物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主告上法庭。