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企業(yè)理性交接是確保物業(yè)服務(wù)連續性的關(guān)鍵
文/高凱翔
物業(yè)管理企業(yè)之間的交接是物業(yè)管理市場(chǎng)化競爭的必然結果，是原管理企業(yè)向新接管企業(yè)移交物業(yè)管理權和服務(wù)義務(wù)的過(guò)程，其間體現著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)的誠信與操守。理性、順利的交接是確保物業(yè)服務(wù)連續性和維護全體業(yè)主利益的關(guān)鍵。為此，《物業(yè)管理條例》第39條明確規定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作?！?/p>
在目前尚無(wú)指導性文件出臺的情況下，物業(yè)管理企業(yè)之間如何理性、順利地進(jìn)行交接，筆者認為相關(guān)各方應該做好以下工作：
一、充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì )、尤其是業(yè)主委員會(huì )及其骨干成員的主導作用。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是全體業(yè)主的利益代表體，在涉及全體業(yè)主長(cháng)遠利益的物業(yè)交接工作中應該積極行使他們合理、合法的權利，以確保交接工作的順利進(jìn)行，具體措施有：
1、業(yè)主大會(huì )在決定招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，至少應當在原合同到期前3個(gè)月將決議書(shū)面告知原物業(yè)管理企業(yè)，并在合同到期前1個(gè)月完成招投標工作，以便原物業(yè)管理企業(yè)做好相應準備。
2、業(yè)主大會(huì )在選聘、解聘原物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程中，必須嚴格按照《物業(yè)管理條例》及《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等相關(guān)文件規定的法定程序進(jìn)行，防止產(chǎn)生漏洞，更不能違規操作。
3、業(yè)主委員會(huì )應該積極協(xié)助原物業(yè)管理企業(yè)清理債權債務(wù)，并盡可能形成共識，以便協(xié)助新接管的物業(yè)管理企業(yè)處理善后及追繳欠費。
4、對原物業(yè)管理企業(yè)應交的各類(lèi)圖紙、資料統一登記造冊，包括竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；配套設施、地下管網(wǎng)等工程竣工圖；設備安裝、使用、維修保養技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修、使用說(shuō)明及物業(yè)管理所必須的其他資料。業(yè)主委員會(huì )應將以上資料從原物業(yè)管理企業(yè)手中接過(guò)來(lái)，再移交給新接管企業(yè)。
5、業(yè)主委員會(huì )要發(fā)揮好監管作用并做好移交工作。在與原物業(yè)管理企業(yè)清理債權債務(wù)的基礎上，負責本項目公用資產(chǎn)、公用物品和公用設施設備以及辦公用房、用具、各路管線(xiàn)等清理和監管移交工作，在工作中要協(xié)調好兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
筆者認為，除個(gè)別因內部機制、矛盾或利益等因素主動(dòng)退出的企業(yè)外，絕大多數物業(yè)管理企業(yè)都想獲得一個(gè)長(cháng)期穩定的發(fā)展環(huán)境，因而會(huì )盡可能地做好服務(wù)工作，這一點(diǎn)與業(yè)主的長(cháng)遠利益是一致的。因此，業(yè)主應該不斷強化住房消費意識，了解“物業(yè)服務(wù)”這種產(chǎn)品的特性和物業(yè)管理的相關(guān)知識，樹(shù)立質(zhì)價(jià)相符的消費觀(guān)，關(guān)注物業(yè)服務(wù)中的性?xún)r(jià)比，不要簡(jiǎn)單地以?xún)r(jià)論價(jià)。只有正確處理好這一問(wèn)題，才能達成永久的利益共同體。事實(shí)上，物業(yè)管理公司的頻繁更替和移交，最終會(huì )使業(yè)主的切身利益受到損害。另外，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)如果不到位，多半是管理人員的問(wèn)題，換人要比換企業(yè)容易，這就需要業(yè)委會(huì )進(jìn)行多方協(xié)調與溝通。
二、物業(yè)管理企業(yè)應該以平和、理性的態(tài)度對待管理項目的移交。
這是物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導人恪守行規、強化自律、誠信立德的基本要求。在具體實(shí)踐中應該注意以下幾點(diǎn)：
1、企業(yè)領(lǐng)導人應認真總結項目管理過(guò)程中的經(jīng)驗和教訓。對在管項目的退出，有主動(dòng)的，也有被動(dòng)的。主動(dòng)退出可能是企業(yè)的一種策略，或者因為開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多又難以解決，或者因為業(yè)委會(huì )運作不暢矛盾較多，或者因為管理費收繳不足影響企業(yè)運轉以致難以保證服務(wù)質(zhì)量等。而被動(dòng)退出除上述的一些原因外，也有一些是因為自身服務(wù)不到位而導致業(yè)主不滿(mǎn)，或是一些來(lái)自外部的原因致使企業(yè)被迫撤離等等。但不管何種原因，企業(yè)在退出之前，都要認真反思，汲取經(jīng)驗教訓，以平和、理性的心態(tài)對待退出，并借機完善企業(yè)管理制度，重整旗鼓，以利再戰。
2、做好移交的各項準備工作。包括資產(chǎn)清算、債權債務(wù)清理、人員安置、公用設施設備和項目所屬辦公場(chǎng)所及用具的登記造冊等。其間要與業(yè)委會(huì )通力合作，尤其在清理債權債務(wù)上要取得業(yè)委會(huì )的支持，一方面要明確設備、工具、物品的產(chǎn)權關(guān)系，一方面抓緊清理欠繳費用，還要收集好相應的欠費資料，以便日后通過(guò)訴訟程序追繳欠費。
3、認真辦好交接手續。在業(yè)委會(huì )的主持下，把應交的手續辦好，該自己帶走的要帶走，該留給項目繼續用的要移交給業(yè)委會(huì )，該向新物業(yè)管理企業(yè)移交的要在業(yè)委會(huì )的監督下移交清楚，最后三方在相關(guān)交接文件上同時(shí)或分別簽字蓋章。
三、政府相關(guān)部門(mén)應加強對物業(yè)管理企業(yè)交接的監督和指導。
鑒于物業(yè)管理企業(yè)之間的交接事關(guān)企業(yè)和業(yè)主的雙方權益，尤其是涉及業(yè)主的長(cháng)遠利益，是物業(yè)管理中的重大事項，政府相關(guān)部門(mén)應該加強對物業(yè)管理企業(yè)之間交接的監督和指導，建議政府要做好如下工作：
1、盡快出臺物業(yè)管理企業(yè)之間交接的規范性文件，以規范和指導這項工作，從而確保業(yè)主和企業(yè)的權益。
2、明確業(yè)委會(huì )在物業(yè)管理企業(yè)交接工作中的主導地位和作用，從而規范業(yè)委會(huì )在物業(yè)交接中的權利和義務(wù)。
3、指導檢查物業(yè)管理企業(yè)之間的交接工作，擬定交接工作中的相應文件格式和表格，作為范本推廣執行，對影響大、難度大的項目派人監督交接，必要時(shí)將交接的相關(guān)文件收繳備案。同時(shí)，建議對物業(yè)管理企業(yè)的債權債務(wù)在企業(yè)退出后如何清理，政府相關(guān)部門(mén)應會(huì )同有關(guān)司法部門(mén)做出相應的規定