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物業(yè)服務(wù)收費從政府定價(jià)到政府指導價(jià)、市場(chǎng)調節價(jià)的轉變
目前，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)管理行業(yè)法規的不斷完善，廣州市物業(yè)管理的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商品房外，工業(yè)廠(chǎng)房、學(xué)校、醫院、房改房、舊城區也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)在得到社會(huì )的認可和接受的同時(shí)，由于各方面因素的影響，還是存在著(zhù)各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)管理收費問(wèn)題尤為突出。
廣州市自從80年代起物業(yè)管理收費均是由企業(yè)申報，物價(jià)局審定批復每戶(hù)每平方的管理服務(wù)單價(jià)。這在計劃經(jīng)濟時(shí)代依賴(lài)政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時(shí)對物業(yè)管理及社會(huì )起到一定的作用。20多年來(lái)，政府相關(guān)職能部門(mén)針對小區會(huì )所配套功能需求、物業(yè)管理服務(wù)內容、樓房檔次等制定物業(yè)管理的收費標準，扶持了物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個(gè)行業(yè)，但在這個(gè)過(guò)程當中，此類(lèi)批價(jià)由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門(mén)非常謹慎地批價(jià)，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解、個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的違規操作、輿論的負面渲染報道等原因，物業(yè)管理的收費問(wèn)題成為市民普遍關(guān)注的、爭議性較大的熱點(diǎn)問(wèn)題。
2003年底國家發(fā)展改革委、建設部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規范物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，以該辦法為依據，廣州市物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價(jià)局于2004年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》（下稱(chēng)《細則》），通過(guò)政府職能的轉變逐步將物業(yè)服務(wù)收費的政府定價(jià)和政府指導價(jià)轉為市場(chǎng)調節價(jià)及政府指導價(jià)?！都殑t》規定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，即由市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)德惠服務(wù) 等級 標準等因素，制定相應的等級基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布；實(shí)行組合制的普通住宅服務(wù)收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)（如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等）的服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，即由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)管理企業(yè)應為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，實(shí)行明碼標價(jià)，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
《細則》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認為沒(méi)有了“尚方寶劍”，收費將會(huì )更難，有企業(yè)的老總更說(shuō)：“這不是要我們提供無(wú)常服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復定價(jià)這不是給物管理企業(yè)提供亂收費的依據嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務(wù)標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協(xié)調定價(jià)等等方面存在著(zhù)這樣那樣的質(zhì)疑。協(xié)會(huì )以曾經(jīng)在一天內接到20多個(gè)有關(guān)收費方面的電話(huà)投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機電、綠化等的養護不重視，再者業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問(wèn)題，對物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導價(jià)的爭議特別大。個(gè)別物管企業(yè)也因為低價(jià)介入物業(yè)的管理，并用車(chē)場(chǎng)費用等多種經(jīng)營(yíng)彌補管理費等做法，導致物業(yè)的重新招標；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個(gè)舊城區樓盤(pán)的物業(yè)管理。形成了各方均對原來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)費的含金量重新評定問(wèn)題。
有鑒于此，在對企業(yè)方面，協(xié)會(huì )實(shí)行橫向協(xié)調、縱向指導的方法。協(xié)會(huì )多次與物價(jià)局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細則》學(xué)習講座，為物業(yè)管理企業(yè)解答對《細則》存在的疑問(wèn)。針對企業(yè)在《細則》執行過(guò)程中面臨的問(wèn)題，有針對性提出了專(zhuān)業(yè)性的意見(jiàn)、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應進(jìn)行全面的評價(jià)，遵循給什么服務(wù)報什么價(jià)格的原則，按政府的標準定價(jià)，提供切實(shí)可行的服務(wù)內容，不能進(jìn)駐后再提價(jià)，引起業(yè)主的反感；在舊城區物業(yè)管理的介入方面，應從計劃經(jīng)濟政府包辦轉入初步的物業(yè)管理市場(chǎng)體制，不要夸大功能，應切實(shí)考慮硬件及不足的地方，由于很難實(shí)行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護，在實(shí)行明碼標價(jià)期間要確認收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。同時(shí)協(xié)會(huì )以在主辦的刊物《物業(yè)管理信息》中刊登了名為《物管理收費：定價(jià)容易執行難》的文章，對外反映企業(yè)在實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際困難，對此，市物價(jià)局給予了專(zhuān)文解釋回復，得到企業(yè)肯定。
對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會(huì )實(shí)行重在宣傳及時(shí)引導的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費意識的情況，協(xié)會(huì )以輿論為向導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開(kāi)不同地區的業(yè)主座談會(huì )，請香港有關(guān)人士來(lái)為其講解案例等。并由協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)約請廣州日報社在物業(yè)管理收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒(méi)有業(yè)委會(huì )能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區車(chē)位收益該歸誰(shuí)？等的七大焦點(diǎn)問(wèn)題從行業(yè)的角度提出了意見(jiàn)和建議，并派我會(huì )工作指導部人約請南方日報社對《細則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實(shí)指導物業(yè)服務(wù)收費的定價(jià)，協(xié)調、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價(jià)問(wèn)題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問(wèn)題，協(xié)會(huì )擬定了《關(guān)于辦公室物業(yè)服務(wù)收費建議的評審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會(huì )提出需求，協(xié)會(huì )以組織行業(yè)專(zhuān)家到物業(yè)現場(chǎng)進(jìn)行評審，從行業(yè)的專(zhuān)業(yè)角度提供合理的定價(jià)建議、意見(jiàn)，受到行業(yè)的歡迎。
為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協(xié)會(huì )以對物業(yè)管理收費明碼標價(jià)的執行問(wèn)題給予了相當的重視，主動(dòng)與高物價(jià)局溝通，開(kāi)展了物價(jià)收費牌制作的團購招標，為會(huì )員單位統一制作明碼標價(jià)牌，并在標價(jià)牌上加屬協(xié)會(huì )的電話(huà)，以便受理業(yè)主在收費方面的咨詢(xún)及投訴，以更好地理順物業(yè)服務(wù)的收費動(dòng)作。
物業(yè)管理服務(wù)收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關(guān)系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實(shí)價(jià)提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導價(jià)及市場(chǎng)調節價(jià)下，學(xué)會(huì )如何在改革開(kāi)放的經(jīng)濟市場(chǎng)中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順的，更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)管理行業(yè)。隨著(zhù)市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實(shí)行雙向選擇服務(wù)和市場(chǎng)，這將是物業(yè)管理發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會(huì )應顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應抱以一視同仁的負責態(tài)度，行使指導、監督的職能。當物業(yè)管理公司做到公布賬目明明白白時(shí)，當業(yè)主真正了解物業(yè)管理費的含金量時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)將會(huì )達到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實(shí)現質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)經(jīng)濟規律時(shí)，才是持久的，永恒的。物業(yè)管理的目的是構建和諧的環(huán)境，誰(shuí)享受誰(shuí)支付，將權利還給業(yè)主的同時(shí)應及時(shí)地引導以提升業(yè)主對物業(yè)管理的認知度，這樣，物業(yè)管理只會(huì )有雙贏(yíng)而不可能有單贏(yíng)的局面，也只有這樣，才能在社區實(shí)現和諧安定的生活。
文章來(lái)源：《廣州物業(yè)管理信息》