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物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概論
文/王荷
一直以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)始終籠罩在大面積虧損的陰影里，且不論其真實(shí)情況如何，但最起碼說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題:物業(yè)管理的確是微利行業(yè)，稍有閃失就會(huì )虧損。
虧損或微利帶來(lái)了一系列問(wèn)題:首先是企業(yè)的行為。因為企業(yè)的本質(zhì)是追逐利益最大化，當不能通過(guò)正常途徑獲得資本增值的最大化時(shí)，它或者減少對物業(yè)管理的投入，或者轉移資本到其他行業(yè):這兩種行為都會(huì )對物業(yè)管理的健康發(fā)展造成傷害。而當上述兩種行為暫時(shí)無(wú)法實(shí)施時(shí)，再加之對利益追求的本能，它只能變相甚至直接損害業(yè)主的權益。
對業(yè)主而言，花最少的錢(qián)享受最多最好的服務(wù)，這種心理人所共有無(wú)可厚非:也就是說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)只有隨時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主不斷增長(cháng)和變化著(zhù)的需求才能達成兩者的平衡。但形成這種境界的前提是企業(yè)必須有足夠的資金支持，而這恰恰是物業(yè)管理的“軟肋”!
解脫物業(yè)管理的困境最終還得借助資本的強大力量?？可唐妨闶燮鸺业奈譅柆斈芪涣惺澜缲敻恢?，而直接服務(wù)于億萬(wàn)消費者的物業(yè)管理真的就不能夠發(fā)大財嗎?筆者以為，這個(gè)答案是肯定的，但關(guān)鍵要看經(jīng)營(yíng)者的思維和魄力。比如說(shuō)物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)，如果只關(guān)注該項業(yè)務(wù)本身，會(huì )感覺(jué)這條暴利通道越來(lái)越狹窄:但變換一下角度看問(wèn)題，將顧問(wèn)咨詢(xún)視為物業(yè)管理教育培訓的一種形式，則視野和空間迅速廣闊。這只是極簡(jiǎn)單的內部業(yè)務(wù)的一個(gè)例子。所以說(shuō)，物業(yè)管理完全具備成就財富巔峰的潛力，就看誰(shuí)來(lái)攫取和怎么挖掘了。
物業(yè)管理是一個(gè)資源的海洋，是一座儲滿(mǎn)鉆石和黃金的富礦，是阿里巴巴的山洞，是尚未開(kāi)墾的財富處女地，是21世紀初最有價(jià)值的投資領(lǐng)域之一:它完全可以實(shí)現物業(yè)管理才智之士的財富夢(mèng)想。
物業(yè)管理作為中國市場(chǎng)經(jīng)濟活動(dòng)中的一項產(chǎn)物，必然帶有經(jīng)營(yíng)的色彩。據2003年底國家統計局“全國物業(yè)管理企業(yè)抽樣調查各地區匯總數據”資料表明，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展滯后于國民經(jīng)濟整體發(fā)展水平，將近99%的企業(yè)處于不贏(yíng)利或虧損狀態(tài)。物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)上所取得的成就遠遠落后于其他行業(yè)。因此，必須提高對物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的認識，并在實(shí)踐中科學(xué)對待。良好的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，將使“保本微利”的物業(yè)管理獲取巨大的財富。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念
在市場(chǎng)經(jīng)濟中，“經(jīng)營(yíng)”是指企業(yè)為實(shí)現最大限度資本增值目標，對可以支配的資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行籌劃和管理的行為，是自然人、法人或其他組織為取得或擴大財產(chǎn)效益而圍繞市場(chǎng)展開(kāi)的各項活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)的初級階段是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)流通時(shí)，即開(kāi)始商品經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和商品經(jīng)營(yíng)都涵蓋在資本經(jīng)營(yíng)之中;資本經(jīng)營(yíng)是目前經(jīng)營(yíng)的最高級形態(tài)。資本經(jīng)營(yíng)面對的不再是單一的產(chǎn)品或者單一的商品，也不再局限于一個(gè)行業(yè)一個(gè)地區，而是把企業(yè)放到包含所有行業(yè)在內的整個(gè)市場(chǎng)中去，以使資本最快最大增值。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，就是把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì )資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對這些價(jià)值的綜合運營(yíng)，達到資本的最大限度增值。目前，物業(yè)管理已從產(chǎn)品(服務(wù)產(chǎn)品)經(jīng)營(yíng)階段步入商品（把物業(yè)管理作為商品出售)經(jīng)營(yíng)階段，產(chǎn)品具備了商品的屬性。21世紀以來(lái)，部分企業(yè)進(jìn)行了資本經(jīng)營(yíng)的探索，但還處在初級階段。
認識誤區
1、物業(yè)管理企業(yè)的認識誤區。物業(yè)管理從業(yè)人員的普遍認識是物業(yè)管理是“微利保本”的行業(yè)，既然“微利保本”，也就沒(méi)有多少經(jīng)營(yíng)可談。企業(yè)囿于服務(wù)費收入，對經(jīng)營(yíng)采取了漠視態(tài)度，喪失了經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性!弱化了經(jīng)營(yíng)意識，也因此沒(méi)有建立相應的規則，企業(yè)在處理經(jīng)營(yíng)問(wèn)題時(shí)采取的是隨意性極強的經(jīng)驗做法，埋下了短期行為的禍根。
2、業(yè)主的認識誤區。業(yè)主們一般習慣性地推定，物業(yè)管理公司既然是企業(yè)就一定要賺錢(qián)，
就會(huì )采用各種手段“剝奪”自己的利益，必將占有本屬于業(yè)主的資源，或無(wú)謂地增加業(yè)主的負擔，或擾亂業(yè)主的正常工作與生活，背離物業(yè)管理的服務(wù)宗旨和目的。這種認識造成了一個(gè)矛盾的現實(shí)兩個(gè)物業(yè)管理的主體因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導致對立，加劇了行業(yè)矛盾。
3、房地產(chǎn)業(yè)的認識誤區。物業(yè)管理是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，且在很大程度上受制于房地產(chǎn)業(yè)，使物業(yè)管理對自身的價(jià)值認識要附從于房地產(chǎn)的認識。而房地產(chǎn)業(yè)對價(jià)值的認識很大程度上取決于房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，因此，有可能忽略物業(yè)管理本身巨大的價(jià)值體現。
4、社會(huì )環(huán)境的認識誤區。例如資金方面，人們普遍認為，物業(yè)管理是一個(gè)“無(wú)本”行業(yè)，其維持正常運行的資金是由業(yè)主的交費來(lái)源源不斷地供應，不再需要更多的資金支持。至于技術(shù)方面，更是認為物業(yè)管理沒(méi)有技術(shù)，只要會(huì )站崗、掃地.修水龍頭就可以了?？傊?，種種人為的、客觀(guān)的、主觀(guān)的、歷史的、現實(shí)的因素，阻礙了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。
關(guān)注要素
影響物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)發(fā)展及效果的因素，有企業(yè)自身、行業(yè)、物業(yè)、科技、經(jīng)濟發(fā)展、社會(huì )文明、法制建設、關(guān)聯(lián)行業(yè)等。在此擇要介紹幾個(gè)緊密的因素。
1、物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)既是項目的開(kāi)發(fā)建設者，又是前期物業(yè)管理的責任者和產(chǎn)權代表者，也是物業(yè)項目的質(zhì)量責任者。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，房地產(chǎn)是第一個(gè)要素，是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)所面對的第一個(gè)對象。物業(yè)管理必須了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并盡可能地介入其設計、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的配合為后續經(jīng)營(yíng)提供條件。物業(yè)管理與房地產(chǎn)保持一種平等的主體關(guān)系是作好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的心理素質(zhì)要求。
2、科技化、專(zhuān)業(yè)化與集約化發(fā)展的影響。隨著(zhù)科技和建筑業(yè)的飛速發(fā)展，以信息化和智能化為主要特征的物業(yè)大量出現，為物業(yè)管理展示了經(jīng)營(yíng)的空間。專(zhuān)業(yè)化分工使各項服務(wù)內容趨于極致，并使成本費用降至最低，物業(yè)管理應共同培育“專(zhuān)、精、特、新”的專(zhuān)業(yè)公司市場(chǎng)。集約化能有效提高效率與效益，但并非所有的集合都能產(chǎn)生最大的能量，而是有一個(gè)適應企業(yè)實(shí)際的度量值，如不能有效把握，反而可能加速企業(yè)的衰亡。
3、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險性。有人認為物業(yè)管理雖然收益很低，但風(fēng)險也很小，是一個(gè)穩賺不賠的行業(yè)。這種認識違背了市場(chǎng)規律，使企業(yè)的目光短淺，失去做大做強的動(dòng)力。物業(yè)管理其實(shí)軋藏著(zhù)巨大的隱性風(fēng)險，經(jīng)營(yíng)稍有不慎，就會(huì )給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。
4、積極的市場(chǎng)觀(guān)念。企業(yè)必須通過(guò)多種途徑和方法主動(dòng)培養市場(chǎng)。一是培養消費群體。既要培養欠發(fā)達地區的物業(yè)管理消費欲望，亦須將物業(yè)管理項目的類(lèi)型從住宅、寫(xiě)字樓、機關(guān)、學(xué)校醫院、工業(yè)區等領(lǐng)域，向更廣闊的空間發(fā)展。同時(shí)，要培養業(yè)主的消費觀(guān)念，增加更多的消費內容。二是培養企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。企業(yè)要全面提升自身素質(zhì)，培養成熟的市場(chǎng)觀(guān)念，積極研究消費者心理，隨時(shí)更新服務(wù)內涵，善于借鑒其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，以彌補不足和缺陷。
經(jīng)營(yíng)6原則
1、追求利潤最大化。這是任何行業(yè)任何企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的根本目的。為此，要將企業(yè)的資本和各種資源有效調度、合理配置，以期產(chǎn)生最大收益。
2、遵守游戲規則。市場(chǎng)游戲規則包括如下幾部分：一是法律法規;二是市場(chǎng)規律，這是不以人的意志為轉移的，不能逆規律而經(jīng)營(yíng);三是行規行約，以此規范行業(yè)的自我管理行為，四是企業(yè)的自我約束，也即在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的企業(yè)文化。
3、尊重業(yè)主權益。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中的關(guān)鍵利益主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)保護自己的權益是一種本能，而且處在優(yōu)勢地位，而業(yè)主的權益常被忽略。企業(yè)和業(yè)主任何一方受損都將導致市場(chǎng)天平的失衡。
4、物業(yè)管理主業(yè)是經(jīng)營(yíng)之本。既然是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，那么就首先要有物業(yè)管理然后才有經(jīng)營(yíng);經(jīng)營(yíng)決不能以損害主業(yè)為前提，竭澤而漁的做法是愚蠢的。
5、肩負行業(yè)發(fā)展責任。每一個(gè)企業(yè)都要關(guān)心愛(ài)護自己的生存環(huán)境，那種只看到自己的利益而不關(guān)心行業(yè)的行為要堅決摒棄。
6、維護社會(huì )整體利益。將企業(yè)個(gè)體融入到社會(huì )、民族和國家的命運之中，激勵企業(yè)不斷奮斗，最終實(shí)現企業(yè)的價(jià)值與民族社會(huì )價(jià)值的統一。
經(jīng)營(yíng)7要素
1.經(jīng)營(yíng)意識。如何實(shí)現效益最大化，如何創(chuàng )造出最大的經(jīng)濟價(jià)值，應是每一位物業(yè)管理從業(yè)人員尤其是企業(yè)的決策人員時(shí)常思考的問(wèn)題。
2.創(chuàng )新思維。創(chuàng )新思維要關(guān)注規?；?jīng)營(yíng)和多元化經(jīng)營(yíng);要不斷創(chuàng )新服務(wù)的模式和內容;要經(jīng)常推陳出新，讓思想引導行動(dòng)。
3.物業(yè)管理資源。所謂物業(yè)管理資源，簡(jiǎn)單描述為由物業(yè)管理所帶來(lái)的一切有形或無(wú)形的物質(zhì)。有了物業(yè)管理資源才有了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的對象。這種資源有大小多少以及是否可供利用之分，可開(kāi)發(fā)利用的資源愈豐厚，經(jīng)營(yíng)并獲利的空間也就越大。
4.經(jīng)營(yíng)人才。優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)人才和一支優(yōu)良和諧的團隊是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心關(guān)鍵。對人才問(wèn)題關(guān)注的程度深淺，決定著(zhù)經(jīng)營(yíng)成功的可能性的大小。
5.資本投入。一般認為物業(yè)管理不需投入或者投入很少這是初級階段物業(yè)管理的特征。進(jìn)行到經(jīng)營(yíng)層次，資本的投入就是必不可少的因素。這種投入可以是企業(yè)自身的資本，也可以組合社會(huì )資本或通過(guò)多種形式籌措資金。
6企業(yè)體制。建立全面的符合企業(yè)實(shí)際的現代企業(yè)制度，切實(shí)執行而不可流之于形式，在執行過(guò)程中不斷修正、學(xué)習、充實(shí)。
7.企業(yè)文化。企業(yè)文化是企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)的保證。它既是有形的，也是無(wú)形的;它一旦成熟并發(fā)揮作用，對企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響巨大而深遠。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)
分類(lèi)的方法和依據多種多樣。下面的分類(lèi)是依人們對物業(yè)管理的普通理解及物業(yè)管理資源的屬性進(jìn)行劃分的。
1.物業(yè)管理常規經(jīng)營(yíng)。所謂常規經(jīng)營(yíng)，亦即人們對物業(yè)管理含義的基本認識。按照對《物業(yè)管理條例》的定義理解，物業(yè)管理常規經(jīng)營(yíng)就是指物業(yè)管理企業(yè)在合同約定范圍內，通過(guò)向業(yè)主提供管理和服務(wù)收取服務(wù)酬金。
2.物業(yè)管理公司資源經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理公司的財產(chǎn)、人員、物資、組織、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、信息、品牌、商標、專(zhuān)利等資源，都可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造奇形的價(jià)值，所掌握的客戶(hù)資源及社會(huì )資源也可經(jīng)營(yíng)，但這些資源的開(kāi)發(fā)主動(dòng)權并沒(méi)有完全掌握在企業(yè)手中。
3.物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)。物業(yè)是指把建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之相配套的設備、設施和場(chǎng)地。物業(yè)及其包括的內容只要可供經(jīng)營(yíng)，都是物業(yè)資源。絕大部分物業(yè)資源的所有權屬于全體業(yè)主所有，這是進(jìn)行物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的首要認識前提。
4.業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)。通過(guò)整合社會(huì )資源對業(yè)主的可供經(jīng)營(yíng)的物業(yè)、知識、需求等資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。業(yè)主資源完全為業(yè)主所擁有.經(jīng)營(yíng)中必須切實(shí)保護所有人的權益，且不得與物業(yè)管理主業(yè)相背離。
5.物業(yè)管理文化資源經(jīng)營(yíng)。文化產(chǎn)業(yè)是指從事文化產(chǎn)品與文化服務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及為這種生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供相關(guān)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)中也蘊含著(zhù)大量與文化有關(guān)的資源，對其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)將是物業(yè)管理財富的亮點(diǎn)所在。
6.物業(yè)管理公司資本經(jīng)營(yíng)。資本經(jīng)營(yíng)的廣義范疇包括企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，狹義的理解是買(mǎi)賣(mài)債券、股票，貨幣信貸，以及收購和出讓產(chǎn)權等行為。物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)，指將資本投入到可以獲得更多收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，以及對公司資本進(jìn)行合理的控制和理財。
文章摘自：《物業(yè)管理"住宅與房地產(chǎn)》