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試論節約型物業(yè)管理
目前，建設節約型社會(huì )，正成為各級政府和行業(yè)主管部門(mén)不遺余力開(kāi)展和加強的一項重要工作。如何結合物業(yè)管理行業(yè)自身特點(diǎn)，在建設節約型社會(huì )這一重大的社會(huì )經(jīng)濟創(chuàng )新發(fā)展過(guò)程中，建設節約型物業(yè)管理，是一個(gè)值得所有物業(yè)管理人近鄰才深入思考的重大課題。本文對節約型物業(yè)管理的一些看法僅代表研究所目前的認識和看法，并且更多是思路性和方向性的探索，這也是本文的初衷，希望通過(guò)這篇文章能起到拋磚引玉的作用，引起廣大行業(yè)人士的共鳴，共同就這一話(huà)題進(jìn)行探討，仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，提出更多新的見(jiàn)解和思路，共同推進(jìn)建設節約型物業(yè)管理的各項工作。
一、節約型物業(yè)管理的提出
節約型物業(yè)管理的提出源自于黨中央、國務(wù)院提出的關(guān)于建設節約型社會(huì )的政策號召。我們都知道，新中國成立后特別是改革開(kāi)放以來(lái)，我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展取得了舉世矚目的巨大成就，但是，我們在資源和環(huán)境方面也付出了巨大代價(jià)。目前，我國單位國內生產(chǎn)總值能源、原材料和水資源消耗大大高于世界平均水平。我國資源支撐這種粗放的經(jīng)濟增長(cháng)已經(jīng)難以承受。在我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展進(jìn)入新的歷史階段，中央明確提出建設節約型社會(huì )，就是要在社會(huì )生產(chǎn)、建設、流通、消費的各個(gè)領(lǐng)域，在經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的各個(gè)方面，切實(shí)保護和合理利用各種資源，提高資源利用效率，以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。這是關(guān)系到我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和中華民族興衰、具有全局性和戰略性的重大決策，并更加具體地提出要大力發(fā)展“節能省地型”住宅，全面推廣和普及節能技術(shù)，制定并強制推行更嚴格的節能節材節水標準。今年6月30日溫家寶總理在全國做好建設節約型社會(huì )近期重點(diǎn)工作電視電話(huà)會(huì )議上強調，要在全國范圍內大張旗鼓、深入持久地開(kāi)展資源節約活動(dòng)，加快推進(jìn)節約型社會(huì )建設，促進(jìn)我國經(jīng)濟社會(huì )全面協(xié)調可持續發(fā)展。10月11日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃的建議》指出，要把節約資源作為基本國策，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，加快建設資源節約型、環(huán)境友好型社會(huì )，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調。
建設節約型物業(yè)管理正是在這樣一個(gè)大的時(shí)代和政策背景下，順應時(shí)代潮流和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展總趨勢應運而生的。據有關(guān)數據顯示，我國城市水資源的32%在住宅使用過(guò)程中消耗，住宅使用能耗占全國總能耗的20%左右。
更值得注意的是，與發(fā)達國家相比，我國住宅使用過(guò)程中，存在嚴重的資源浪費現象。從能原消耗看，住宅使用能耗為相同氣候條件下發(fā)達國家的2~3倍。而物業(yè)管理行業(yè)正是與住宅使用過(guò)程密切相關(guān)。我們物業(yè)管理行業(yè)和從業(yè)人員也應該充分認識加快建設節約型社會(huì )的重要性和緊迫性，增強歷史責任感和使命感，把加快建設節約型社會(huì )的工作擺在行業(yè)發(fā)展的突出的位置，充分認識到建設節約型物業(yè)管理大有可為，積極將建設節約型社會(huì )貫穿到行業(yè)發(fā)展的全過(guò)程，努力建設節約型物業(yè)管理。
結合對節約型社會(huì )的認識和對行業(yè)發(fā)展的思考，我們認為，所謂節約型物業(yè)管理，就是要在物業(yè)管理活動(dòng)中，以節能、節水、節材、資源綜合利用、改善物業(yè)管理區域環(huán)境、延長(cháng)物業(yè)使用壽命、倡導節約型生活方式為重點(diǎn)，以觀(guān)念創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新、管理創(chuàng )新和科技進(jìn)步為動(dòng)力，以提高資源利用效率，實(shí)現行業(yè)可持續發(fā)展為目的，綜合運用經(jīng)濟、法律、行政、科技和教育等多種手段，實(shí)現物業(yè)管理運作以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益。節約型物業(yè)管理的客觀(guān)評價(jià)標準就是“為國家節能，為環(huán)境減負，為業(yè)主省錢(qián)，為企業(yè)增效”?？梢哉f(shuō)，建設節約型物業(yè)管理是建設節約型社會(huì )工作的重要組成部分。
二、建設節約型物業(yè)管理的重要意義
在目前階段，提出節約型物業(yè)管理概念，樹(shù)立節約型物業(yè)管理理念，努力建設節約型物業(yè)管理，對于行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，有著(zhù)十分重要的現實(shí)意義，這主要表現在以下幾個(gè)方面：
1.有利于增加物業(yè)管理企業(yè)效益。節約，從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，就意味著(zhù)資源消耗和生產(chǎn)成本的減少。馬克思說(shuō)過(guò)“真正的經(jīng)濟節約在于節約勞動(dòng)時(shí)間，即最低限度的，降低到最低限度的生產(chǎn)成本，但這種節約就等于發(fā)展生產(chǎn)力”(馬克思《政治經(jīng)濟學(xué)批判大綱(草稿)》)一般地，在競爭較為充分的市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境中，商品或服務(wù)的價(jià)格主要由市場(chǎng)供需雙方?jīng)Q定的，在一定時(shí)期內，只要技術(shù)條件和市場(chǎng)環(huán)境不出現大的變化，形成的這種價(jià)格也是比較穩定的。因此可以說(shuō)，在一定時(shí)期內，在商品或服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格一定的情況下，商品或服務(wù)生產(chǎn)成本減少了，就意味這商品或服務(wù)的提供才能夠獲取更多的超額利潤。市場(chǎng)經(jīng)濟的這種客觀(guān)規律在物業(yè)管理行業(yè)內毫無(wú)例外地也會(huì )生動(dòng)體現著(zhù)。在行業(yè)內樹(shù)立節約型物業(yè)管理理念，努力建設節約型物業(yè)管理，從物業(yè)管理組織結構、經(jīng)營(yíng)模式、物業(yè)服務(wù)提供的各個(gè)環(huán)節中倡導節約，厲行節約，建立鼓勵節約的激勵約束機制，就能在相當大程度上在企業(yè)和行業(yè)內部減少資源的過(guò)量消耗和無(wú)謂的浪費，節約企業(yè)和行業(yè)發(fā)展的戚本，提高企業(yè)和行業(yè)經(jīng)濟效益。
2.有利于轉變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展觀(guān)念。傳統的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)發(fā)展觀(guān)念認為，物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，投入多，產(chǎn)出少，是一個(gè)微利型行業(yè)，企業(yè)必須不斷擴大經(jīng)營(yíng)規模，多接管項目，實(shí)行“薄利多銷(xiāo)”和規?；?jīng)營(yíng)，才能夠獲取足夠的利潤回報。這固然有一定的道理，但這樣的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略持續發(fā)展下去必然會(huì )導致行業(yè)日趨激烈的競爭，產(chǎn)生惡性的競爭結果企業(yè)常常為了爭奪有限的市場(chǎng)“蛋糕”拼得你死我活，頭破血流，不得已紛紛使出最為原始的“價(jià)格戰”，而過(guò)度使用降價(jià)策略無(wú)疑會(huì )對市場(chǎng)秩序造成相當大的破壞，不利于企業(yè)和行業(yè)的健康發(fā)展。簡(jiǎn)而言之，這種傳統的物業(yè)管理模式是一種短視且封閉的“鴕鳥(niǎo)型”發(fā)展模式，看不到發(fā)展的方向和趨勢，而且這也是不符合經(jīng)濟發(fā)展規律的，經(jīng)濟學(xué)告訴我們，企業(yè)的發(fā)展是有邊界的，不是無(wú)限制擴大的。節約型物業(yè)管理則是要告誡物業(yè)管理企業(yè)管理者，企業(yè)的發(fā)展一方面不僅是要努力參與市場(chǎng)競爭，瞄準外面的世界，另個(gè)不可偏廢的方面就是要努力轉變傳統發(fā)展思路，盯緊企業(yè)內部，苦練內功，降低企業(yè)資源的內部消耗，提高資源利用效率，而這往往又是發(fā)展的關(guān)鍵。只有這樣，企業(yè)才能輕裝上陣，更加游刃有余地參與市場(chǎng)競爭活動(dòng)。
3.有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)管理、技術(shù)創(chuàng )新。創(chuàng )新，是時(shí)代發(fā)展的要求，也是現代經(jīng)濟發(fā)展中企業(yè)不斷提高競爭優(yōu)勢，領(lǐng)先同行發(fā)展，獲取超額利潤的最為重要的武器。建設節約型物業(yè)管理關(guān)鍵是在于如何在行業(yè)內實(shí)現節約發(fā)展，這個(gè)問(wèn)題的答案就在于創(chuàng )新，需要不斷從管理和技術(shù)層面加以研究突破，促進(jìn)節約型物業(yè)管理發(fā)展。建設節約型物業(yè)管理，要求在行業(yè)內實(shí)現資源使用的減量化，以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益，這會(huì )促使行業(yè)和企業(yè)不斷推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念創(chuàng )新、服務(wù)技術(shù)創(chuàng )新和經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng )新，更新管理服務(wù)觀(guān)念，改革經(jīng)營(yíng)模式，提升服務(wù)技術(shù)水平，突破傳統的管理手段和技術(shù)水平，使用各種最新的節能省耗型技術(shù)提供保修、保潔、保綠、保衛等各種基礎性服務(wù)，始終使物業(yè)處于最佳使用階段，在行業(yè)內減少水、電、其他原材料以及人力資源的消耗。
4.有利于融洽物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。建設節約型物業(yè)管理。是建設以“業(yè)主為本”的物業(yè)管理。在節約型物業(yè)管理中，工作重點(diǎn)是節能、節水、節材、資源綜合利用、改善物業(yè)管理區域環(huán)境、延長(cháng)物業(yè)使用壽命、倡導節約型生活方式?？梢钥吹?，這樣些工作內容不僅是物業(yè)管理企業(yè)的利益訴求，也同時(shí)是廣大業(yè)主們的利益訴求。
物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的利益在節約型物業(yè)管理范疇下實(shí)現了最大程度的融合。在建設節約型物業(yè)管理中，企業(yè)通過(guò)節能、節水、節材、資源綜合利用等工作能使業(yè)主繳納的物業(yè)管理服務(wù)費在更高程度和更大范圍內得到合理充分使用，通過(guò)延長(cháng)物業(yè)使用壽命、倡導節約型生活方式等工作能夠實(shí)實(shí)在在使業(yè)主受益，減少廣大業(yè)主的生活成本。另外還可以在建設節約型物業(yè)管理中建立業(yè)主公眾參與機制，發(fā)揮業(yè)主的聰明才智和積極主動(dòng)性，向業(yè)主積極倡導節約型生活方式。這些活動(dòng)都無(wú)疑會(huì )融洽物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系，有利于在新形勢下構建企業(yè)和業(yè)主之間的互動(dòng)、互利、互融的新型和諧關(guān)系。
5.有利于改善城市人居和生態(tài)環(huán)境。建設節約型物業(yè)管理，要求鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用節約能源、資源的新技術(shù)和手段，在行業(yè)內貫徹實(shí)施強制淘汰制度，對行業(yè)中落后、浪費資源、污染環(huán)境的工藝技術(shù)、設備實(shí)行強制淘汰，積極利用經(jīng)濟手段、運用市場(chǎng)機制，鼓勵物業(yè)管理行業(yè)節約資源、降低污染排放，提高物業(yè)管理區域中水的利用率，加大物業(yè)管理區域垃圾分類(lèi)處理力度，以最少的資源投入和垃圾產(chǎn)出，搞好社區管理和維護的各項工作，同時(shí)向居民倡導節約型健康生活方式，促使居民在生活中樹(shù)立環(huán)境保護和節約使用能源資源意識，減少生活污水排放量和生活垃圾產(chǎn)出，努力建設與環(huán)境友好的節約型物業(yè)管理服務(wù)模式，這樣不僅能大大改善物業(yè)管理區域的環(huán)境同時(shí)能減輕物業(yè)管理區域周?chē)沫h(huán)境壓力，降低城市政府治理污染和處理垃圾的成本，切實(shí)促進(jìn)改善城市人居和生態(tài)環(huán)境。
6.有利于實(shí)現物業(yè)管理行業(yè)可持續發(fā)展。建設節約型物業(yè)管理的根本目的就是要在行業(yè)內不斷提高資源利用效率，實(shí)現行業(yè)可持續發(fā)展?？沙掷m發(fā)展就是要實(shí)現經(jīng)濟、人、資源和環(huán)境協(xié)調發(fā)展，既要滿(mǎn)足當代人需求，又不危及后代人滿(mǎn)足其需求的能力的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的可持續發(fā)展，同樣也是要實(shí)現行業(yè)、人、資源和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，減少行業(yè)發(fā)展對各種稀缺資源的消耗和依賴(lài)，主要是通過(guò)技術(shù)進(jìn)步和管理創(chuàng )新實(shí)現行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。建設節約型物業(yè)管理，積極在行業(yè)內開(kāi)展以節能節水、節材、資源綜合利用、延長(cháng)物業(yè)使用壽命、倡導節約型生活方式為重點(diǎn)的各項工作，不斷進(jìn)行觀(guān)念、管理和技術(shù)的創(chuàng )新，綜合運用經(jīng)濟、法律、行政、科技和教育等多種手段，提高資源利用效率，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步，在物業(yè)管理行業(yè)內努力以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益，這正是實(shí)現物業(yè)管理行業(yè)可持續發(fā)展的必由之路。
三、建設節約型物業(yè)管理的幾個(gè)要點(diǎn)
1.樹(shù)立節約型物業(yè)管理觀(guān)念是前提。這要求包括政府主管部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等物業(yè)管理活動(dòng)參與各方都要樹(shù)立節約型物業(yè)管理觀(guān)念，明確各自在建設節約型物業(yè)管理中的責任和義務(wù)。政府主管部門(mén)是建設節約型物業(yè)管理工作的組織者和領(lǐng)導者，政府主管部門(mén)應該盡快建立和牢固樹(shù)立建設節約型物業(yè)管理意識，充分認識到建設節約型物業(yè)管理大有可為，樹(shù)立“建設節約型社會(huì )，物業(yè)管理有責”的觀(guān)念，從行業(yè)管理和發(fā)展的角度加大建設節約型社會(huì )的宣傳力度，出臺相關(guān)政策措施，積極從行業(yè)的角度響應中央提出的“建設節約型社會(huì )”的號召。物業(yè)管理企業(yè)則要從行業(yè)可持續發(fā)展的戰略高度看到，建設節約型物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)義不容辭，這是行業(yè)可持續發(fā)展對企業(yè)提出的必然要求。建設節約型物業(yè)管理的主要工作需要物業(yè)管理企業(yè)去實(shí)踐，去推動(dòng)，只有物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)承擔了建設節約型物業(yè)管理的責任，才能真正意義上實(shí)現建設節約型物業(yè)管理的目標。業(yè)主是建設節約型物業(yè)管理的重要參與者，節約型物業(yè)管理的一項重要內容就是向業(yè)主倡導節約型生活方式，只有業(yè)主認同了節約型物業(yè)管理的理念，樹(shù)立了“建設節約型物業(yè)管理，業(yè)主有責”的觀(guān)念，才會(huì )積極配合政府主管部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)建設節約型物業(yè)管理的各項工作，并主動(dòng)參與和監督建設節約型物業(yè)管理的各項活動(dòng)。
2.制訂相關(guān)政策和管理措施是保障。這也要求應從行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方共同加強這方面的工作。站在行業(yè)主管部門(mén)的角度而言，節約型物業(yè)管理可以說(shuō)是在大政策背景下產(chǎn)生的新生事物，是一項需要積極開(kāi)展和推動(dòng)的工作，為了保證這項工作能夠規范和有效運作，政府主管部門(mén)應該盡快研究提出建設節約型物業(yè)管理行動(dòng)綱領(lǐng)和支持性文件，明確建設節約型物業(yè)管理工作內容、工作目標和工作步驟，加快制定相應的支持性文件，出臺相關(guān)優(yōu)惠政策和措施，充分調動(dòng)相關(guān)主體尤其是物業(yè)管理企業(yè)參與的主動(dòng)性和積極性，積極開(kāi)展宣傳和試點(diǎn)工作，通過(guò)創(chuàng )建節約型物業(yè)管理社區、節約型物業(yè)管理企業(yè)，發(fā)揮示范作用，并努力探索一條符合行業(yè)發(fā)展和各地實(shí)情的節約型物業(yè)管理發(fā)展的路子。其次，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，建設節約型物業(yè)管理要求企業(yè)要立足加強內部管理，提出各種具體的有利于建設節約型物業(yè)管理的措施和手段，如建立節約導向型的管理組織，設立相應的監督考評崗位，制定完善的管理制度，通過(guò)制度激勵節約行為和有利于節約的創(chuàng )新行為，減少內部資源消耗。最后，站在業(yè)主的角度，主要應通過(guò)完善《業(yè)主公約》等業(yè)主自我管理制度，增加支持和參與建設節約型物業(yè)管理的有關(guān)管理規定，積極促進(jìn)業(yè)主參與。
3.管理和技術(shù)創(chuàng )新是關(guān)鍵。節約型物業(yè)管理是以節能、節水、節材、資源綜合利用、延長(cháng)物業(yè)使用壽命、倡導節約型生活方式為重點(diǎn)，以提高資源利用效率，實(shí)現行業(yè)可持續發(fā)展為目的。這其中每一項工作無(wú)不是要求在既有的管理和技術(shù)水平上推陳出新，通過(guò)樹(shù)立新的物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念創(chuàng )新、建立新的經(jīng)營(yíng)管理模式、創(chuàng )造和運用新的服務(wù)技術(shù)來(lái)實(shí)現的，管理創(chuàng )新和科技進(jìn)步是建設節約型物業(yè)管理的關(guān)鍵。例如，改變傳統的物業(yè)管理只出現在房屋使用階段的狀況，建立物業(yè)管理全程參與機制，從房屋的規劃設計和建設階段就積極發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，從物業(yè)管理的角度提出房屋設計建造的合理化建議，減少不合理的設計和材料使用，促進(jìn)房屋使用階段的節能、節水和節材工作，降低房屋后續使用階段改造成本，積極在行業(yè)和企業(yè)內開(kāi)展建設節約型物業(yè)管理競賽活動(dòng)，鼓勵在物業(yè)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節如保修、保綠、保潔、安全防范等方面進(jìn)行技術(shù)創(chuàng )新，減少能耗、水耗和材耗，在行業(yè)內加強協(xié)作研究，建立管理和技術(shù)創(chuàng )新協(xié)作機制，積極開(kāi)展各種創(chuàng )新研究，同時(shí)建立有效的新技術(shù)推廣交流平臺，積極推廣創(chuàng )新成果，建立新的物業(yè)管理企業(yè)和管理項目考核標準規范體系，增加建設節約型物業(yè)管理的有關(guān)條款，增強企業(yè)進(jìn)行節約物業(yè)管理建設的積極性。
文章摘自：《物業(yè)管理"住宅與房地產(chǎn)》