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目前物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對策
一、目前物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
1、業(yè)主委員會(huì )過(guò)分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區的業(yè)主委員會(huì )在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會(huì )也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。
2、小區物業(yè)管理未真正納入社區建設，政府有關(guān)部門(mén)對社區管理未進(jìn)行有效整合，有些工作也未到位。居住區物業(yè)管理納入社區建設的問(wèn)題，北京市人民政府第五次城市管理工作會(huì )議上已作了明確闡述。物業(yè)管理屬綜合性問(wèn)題，由于管理工作不到位，小區內違章停車(chē)、私搭亂建、野蠻裝修等情況時(shí)有發(fā)生。在上述情況出現后，物業(yè)管理企業(yè)因無(wú)任何行政手段，只能對居民進(jìn)行勸阻。由此，物業(yè)企業(yè)承擔了大量政府部門(mén)的職能，導致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門(mén)在相互配合上缺乏整體性，對于整個(gè)社區的管理未形成有效整合。甚至把物業(yè)企業(yè)視為“社會(huì )單位”，而非市場(chǎng)經(jīng)濟中的企業(yè)主體，忽視了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間基本的雇傭關(guān)系。
3、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)也未按要求提供相應服務(wù)。多數小區由于開(kāi)發(fā)端向業(yè)主將會(huì )房屋之前，缺乏政府整個(gè)開(kāi)發(fā)項目共同驗收的環(huán)節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業(yè)主入住后的不滿(mǎn)。同時(shí)，業(yè)主又認為開(kāi)發(fā)商對于銷(xiāo)售承諾沒(méi)有兌現、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、分攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等，紛紛找開(kāi)發(fā)商索賠甚至退房，但長(cháng)期解決不了問(wèn)題，所以把怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。業(yè)主表達不滿(mǎn)的通常方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費，造成物業(yè)費收繳困難。
個(gè)別物業(yè)管理服務(wù)意識也不強，沒(méi)有從過(guò)去的“管理者”角色轉換來(lái)，未能形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機制，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，往往成為業(yè)主投訴的熱點(diǎn)。部分物業(yè)管理企業(yè)在為小區內車(chē)輛丟失；公共施維修養護不及時(shí)、服務(wù)不規范、擅自處置物業(yè)管理區域內的公共設施、共有財產(chǎn)等等，以上是導致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主各種矛盾的導火線(xiàn)。
二、對策
1、業(yè)主委員會(huì )應當合法地進(jìn)行維權，同時(shí)要教育引導為主轉變觀(guān)念，提高素質(zhì)，遵紀守法，依規辦事。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，是整合廣大業(yè)主共同意愿，維護業(yè)主合法權益的有效組織形式，是小區公眾利益的代表。它有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權、利關(guān)系，有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制。業(yè)主委員會(huì )要從全體業(yè)主的利益和保護共有財產(chǎn)的角度出發(fā)，按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進(jìn)行理性、有序的維權，同時(shí)在維權過(guò)程中注意把握好度。業(yè)主委員會(huì )還要與物業(yè)管理企業(yè)共同制定小區業(yè)主應遵守的規章制度，同時(shí)要樹(shù)立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業(yè)主的正確引導和教育，切實(shí)保障業(yè)主的合法權益，保障業(yè)主正常的生活秩序。
業(yè)主也是小區和諧氛圍形成的一個(gè)責任主體。有人形象的把物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系歸納為三句話(huà)“物業(yè)文化業(yè)是請來(lái)的管家，業(yè)主是主人的子女，業(yè)委會(huì )是家長(cháng)”。由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主負有教育和引導的責任。業(yè)主委員會(huì )要教育業(yè)主增強責任意識、公德意識，做到自覺(jué)遵守國家的法律法規、《首都市場(chǎng)文明公約》和社區管理的基本規章制度；遵紀守法、依規辦事。此外，還要教育業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費，遵守社公德，自覺(jué)提高道德水平和自身素質(zhì)。
2、社區居委會(huì )是小區和諧氛圍形成的建設者。當前社區居委會(huì )必須轉變觀(guān)念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區內業(yè)主的利益目標及現實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì )，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區中依法開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。
3、政府有關(guān)部門(mén)要做好監管、指導到位。當好服務(wù)者，指導者、監督者和管理者。政府主管部門(mén)應當扮演好四種“角色”：服務(wù)者、指導者、監督者、管理者。作為服務(wù)者，主管部門(mén)要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)。作為指導者，主管部門(mén)要盡快完善小區管理的法規政策，出臺物業(yè)管理的實(shí)施細則，加強宣傳力度。作為監督者和管理者，主管部門(mén)要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時(shí)應加強對業(yè)主行為的正確引導，提高業(yè)主的素質(zhì)，為小區和諧氛圍的形成創(chuàng )造有利條件。
4、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)應為小區的和諧氛圍的形成提供物質(zhì)保障。開(kāi)發(fā)商應本著(zhù)百年大計，將質(zhì)量合格、配套設施合格的房屋交給業(yè)主，這也是養活小區物業(yè)管理糾紛的前提。開(kāi)發(fā)高前期遺留的問(wèn)題如房屋質(zhì)量不合格、分攤不全理、承諾不兌現、配套設施不齊全等切實(shí)避免，才能為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個(gè)好平臺，為小區和諧氛圍的形成創(chuàng )造良好的開(kāi)端。
物業(yè)管理企業(yè)對小區和諧氛圍的形成起著(zhù)至關(guān)重要的作用，它提供物質(zhì)基礎。物業(yè)企業(yè)應該樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念，本著(zhù)“我為社區服好務(wù)，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規和物業(yè)服務(wù)合同，公開(kāi)服務(wù)標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應該定位于魚(yú)水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門(mén)配合，進(jìn)一步提高協(xié)調能力，全力支持社區建設，開(kāi)展健康向上的社區文化活動(dòng)，促進(jìn)鄰里交流，加強鄰里團結。
北京宣武區國土資源和房屋管理局 張宏生 張楠