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對我國物業(yè)管理小區會(huì )所權屬與利用的探討
文/王鑒非
近年來(lái)，我國許多地方物業(yè)管理小區有關(guān)會(huì )所、車(chē)庫等公共配套設施設備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關(guān)產(chǎn)權歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權法》（草案）第六章規定了建筑物區分所有權制度，奠定了物業(yè)管理的財產(chǎn)權基礎。
建筑物區分所有權是現代民法中一項基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權形式。在法國稱(chēng)“住宅分層所有權”、德國稱(chēng)“住宅所有權”、日本和我國臺灣地區稱(chēng)“建筑物區分所有權”或“區分所有權”。我國《物權法》（草案）引入了這一制度，其第73條規定，“業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！边@條規定實(shí)際上采用了目前學(xué)界對于建筑物區分所有權的通說(shuō)――“三元論”說(shuō)，即建筑物區分所有權由專(zhuān)有權、共有權、成員權三部分組成。草案第76條規定，“會(huì )所、車(chē)庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有?！痹摋l規定了會(huì )所的權屬問(wèn)題。筆者認為該條規定有待商榷。
一、建筑物區分所有共有部分的界定
會(huì )所的權屬與利用關(guān)涉建筑物區分所有中的共有部分的界定。根據《物權法》（草案）第73條規定，共有部分為專(zhuān)有部分以外的部分。但草案并沒(méi)有對專(zhuān)有部分和共有部分下定義。根據我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》第3條的規定，區分所有的專(zhuān)有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者?！惫灿胁糠质恰爸腹⒋髲B專(zhuān)有部分之外其他部分及不屬專(zhuān)有之附屬建筑物，而供共同使用者?！睆膶W(xué)理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構造或利用上并無(wú)獨立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構造利用上有獨立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨立車(chē)庫等。此外，對某些不影響生活居住的構造上無(wú)固定使用方法的共有部分，經(jīng)共有人決議，可以設定專(zhuān)有使用權，由特定人專(zhuān)屬獨占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區而言，除區分所有建筑物及其附屬物外的小區公共建筑、設施設備及小區的基地使用權等也屬于共有部分。
二、對物業(yè)管理小區會(huì )所歸屬的探討
由于會(huì )所是奢侈之物，在國外（如美國），會(huì )所通常在物業(yè)管理小區外單獨設立，除一些極其豪華的小區外，一般的物業(yè)管理小區都無(wú)此類(lèi)設施，即使在設立會(huì )所的小區，這些會(huì )所均不能對外經(jīng)營(yíng)使用，而僅僅為小區內的業(yè)主提供服務(wù)。所以，世界大多數國家（如日本、意大利、德國、美國等）和地區（如我國臺灣、澳門(mén)地區）一般沒(méi)有在有關(guān)建筑物區分所有的立法中規定會(huì )所的權屬問(wèn)題（值得注意的是，由于車(chē)庫問(wèn)題的重要性和復雜性，各國立法一般特別規定了車(chē)庫的權屬劃分）。那么，會(huì )所到底是屬于專(zhuān)有部分還是共有部分？這一問(wèn)題頗費思量。從構造和使用上的獨立性來(lái)看，會(huì )所是可以成為專(zhuān)有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實(shí)踐中各國或地區一般將會(huì )所視為區分所有建筑的共有部分。如我國香港地區在《香港建筑物管理條例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會(huì )所列為公用部分（參見(jiàn)該表第14項：會(huì )所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所）。也有學(xué)者認為像物業(yè)管理用房、會(huì )所等商業(yè)用房在法律上并非獨立物，而是建筑物區分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區）的組成部分，視為業(yè)主共有。
目前，我國大陸還沒(méi)有針對會(huì )所權益的明確規定，各地處理此類(lèi)糾紛的做法不一。目前最權威的關(guān)于共有部分的規定是建設部1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條。該條規定，住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等共用設施設備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒(méi)有明確規定會(huì )所的權屬，但是實(shí)踐中基于會(huì )所的營(yíng)利性的性質(zhì)，且國家規定會(huì )所的面積不納入分攤，目前會(huì )所的產(chǎn)權大多被認為歸開(kāi)發(fā)商。筆者認為這是不妥的，應當明確將會(huì )所納入到共用部分的范疇，為小區業(yè)主共有。理由是：首先，會(huì )所作為物業(yè)管理小區的公共配套設施，其規劃設計目的在于為特定小區全體業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè )、文體等配套服務(wù)，有的會(huì )所雖然帶有營(yíng)利性，但對于全體業(yè)主來(lái)說(shuō)是具有公共產(chǎn)品屬性的設施。其次，從會(huì )所的建設費用來(lái)看，其建設成本一般已經(jīng)被攤付到業(yè)主所購買(mǎi)房屋單元的房?jì)r(jià)中。如果會(huì )所的權屬歸開(kāi)發(fā)商會(huì )有損消費者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權法》（草案）“有約定，按約定”的規定，那么鑒于開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)中居于制定合同的強勢地位，那么今后物業(yè)管理小區會(huì )所的權益勢必將全部經(jīng)過(guò)“約定”而歸屬于開(kāi)發(fā)商，從而有損業(yè)主的利益。因此會(huì )所的產(chǎn)權明確規定為物業(yè)管理小區業(yè)主全體共有為宜。
但是考慮到目前我國大部分物業(yè)管理小區的會(huì )所歸開(kāi)發(fā)商所有的事實(shí)，法律也不宜“一刀切”，強行規定所有會(huì )所均為小區業(yè)主的共有部分。如果開(kāi)發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì )所的所有權并取得產(chǎn)權證，或能證明該會(huì )所的建設造價(jià)未計入房屋售價(jià)的，開(kāi)發(fā)商可以擁有會(huì )所的產(chǎn)權，會(huì )所應視為物業(yè)管理小區內的專(zhuān)有部門(mén)，由開(kāi)發(fā)商承擔會(huì )所的營(yíng)業(yè)稅費以及管理和維修等費用。
三、對會(huì )所權屬和利用的幾點(diǎn)建議
基于以上觀(guān)點(diǎn)，筆者提出以下對我國物業(yè)管理小區會(huì )所權屬與利用的建議：
1、《物權法》（草案）第76條應作相應修改，明確規定“會(huì )所、車(chē)庫等建筑區劃內的公共配套設施設備，除開(kāi)發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì )所的所有權并取得產(chǎn)權證，或能證明該會(huì )所的建設造價(jià)未計入房屋售價(jià)的外，歸業(yè)主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規定。
2、在《物權法》（草案）中明確專(zhuān)有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專(zhuān)有部分和約定共有部分的概念（參見(jiàn)我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》第3條的規定）。這就意味著(zhù)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以將區分所有建筑的非法定共有部分經(jīng)約定授予他人使用，也可將區分所有建筑的專(zhuān)有部分經(jīng)約定供共同使用。此項規定可以有效地緩解開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的利益矛盾。業(yè)主為了充分發(fā)揮會(huì )所的效用，可以決議將屬于共有部分的會(huì )所指定給開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司專(zhuān)用，也可規定在不增加業(yè)主負擔和影響業(yè)主生活的情況下可適當對外經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入一部分用來(lái)彌補會(huì )所及小區的物業(yè)管理費用。當開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司的行為有損業(yè)主利益時(shí)，業(yè)主可以決議收回專(zhuān)用權。
3、對于所有權歸開(kāi)發(fā)商的會(huì )所，有關(guān)法律還應對其進(jìn)行限定，如規定開(kāi)發(fā)商對會(huì )所的轉讓、變更、處置、使用必須體現會(huì )所的配套服務(wù)功能，不能隨意改變其使用用途和性質(zhì)，不能抵押；會(huì )所出售或出租時(shí)，小區業(yè)主享有優(yōu)先購買(mǎi)和租賃權等。對于“會(huì )所改規劃”問(wèn)題，《物業(yè)管理條例》第50條已經(jīng)明確規定，“物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途?！?因此，開(kāi)發(fā)商隨意變更會(huì )所規劃是不為法律所允許的，相關(guān)政府部門(mén)應對此加強監管。
4、從會(huì )所目前的發(fā)展狀況來(lái)看，會(huì )所是物業(yè)管理小區品位的一種象征，是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策劃的一部分，但是在實(shí)踐中真正經(jīng)營(yíng)效益好的會(huì )所不多，因此對一般物業(yè)管理小區來(lái)說(shuō)建設會(huì )所有過(guò)于浪費、奢侈的嫌疑。有關(guān)法律應明確普通住宅小區不應當設立供對外經(jīng)營(yíng)用的會(huì )所（豪華物業(yè)管理小區條件可以適當放寬），即使開(kāi)發(fā)商要建也應當單獨立項，在物業(yè)管理小區紅線(xiàn)范圍外進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。這樣今后就能有效地避免有關(guān)會(huì )所的產(chǎn)權糾紛。
作者單位：華中科技大學(xué)法學(xué)院
編輯：周維