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物業(yè)管理欠費原因分析及解決建議
依法而論，業(yè)主享受合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，就應承擔繳納管理費的義務(wù)，但是由于種種原因，物業(yè)管理欠費成為一種普遍而嚴重的行業(yè)問(wèn)題。
分析欠繳管理費的原因，大致有四類(lèi)：
一、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的欠費行為。
l、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不能滿(mǎn)足業(yè)主的要求，提供的服務(wù)質(zhì)量不合格或業(yè)主認定不合格，業(yè)主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用(法律上可上升到履行合同抗辯權)。
2、物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有擺正服務(wù)與管理的位置，對業(yè)主約束過(guò)度。一方面，作為權屬所有人的業(yè)主，不但沒(méi)有享受對自己擁有物業(yè)的自主決策權、選擇權，還要受到物業(yè)管理公司的過(guò)度管理與約束；另一方面，一些物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)觀(guān)念、服務(wù)意識不強，重收費、輕服務(wù)，導致服務(wù)成本居高不下，收費標準明顯超出業(yè)主預期。
二、業(yè)主自身原因引起的欠費行為。
1、業(yè)主無(wú)支付能力。一部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、家庭變故、投資虧本等，導致客觀(guān)上失去支付能力。
2、部分業(yè)主的習慣與觀(guān)念問(wèn)題。一些業(yè)主的消費習慣與觀(guān)念還未從計劃經(jīng)濟時(shí)期的福利體制轉變過(guò)來(lái)，沒(méi)有將物業(yè)服務(wù)看作是使自己物業(yè)保值增值的消費行為。
3、業(yè)主對物業(yè)管理公司職責的錯誤定位。在不少業(yè)主的觀(guān)念里，物業(yè)管理公司是大包大攬的管家，小區里諸項事務(wù)應管理管好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，隔鄰放音樂(lè )、裝修發(fā)出噪聲等，這些問(wèn)題業(yè)主都可能歸罪于物業(yè)管理公司服務(wù)不好，失職，因此拒交費用。
三、開(kāi)發(fā)建設單位和市政等原因引起的欠費行為。
1、開(kāi)發(fā)建設單位遺留問(wèn)題所致。主要包括開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的臨水、臨電、房屋質(zhì)量差、配套設施不完善等問(wèn)題。
例如，廣州“某山莊”小區就是一個(gè)典型的例子。該小區由于前期開(kāi)發(fā)階段開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠、開(kāi)發(fā)不規范、巨額欠債，三期開(kāi)發(fā)只開(kāi)發(fā)了二期，小區內供水、供電都是臨時(shí)的，開(kāi)發(fā)商的巨額欠債，導致其下屬的物業(yè)管理公司無(wú)法以向業(yè)主提供正常的服務(wù)，引起業(yè)主不。小區成立業(yè)主委員會(huì )后，通過(guò)招標選聘了新公司。但原公司拒不向新聘公司移交共用資料、設備及維修資金等，后在政府等有關(guān)部門(mén)多次協(xié)調下，歷經(jīng)18個(gè)月才移交了資料、設備和部分維修資金，但許多設備、機器、道路、綠化等已嚴重損壞，而巨額維修資金（540萬(wàn)元）被侵占和挪用，小區電梯、消防、用水、用電存在極大案例隱患，一旦發(fā)生停電、停水等，將產(chǎn)生嚴重后果，業(yè)主的合法利益將受到極大損害。
2、業(yè)主對外部環(huán)境不滿(mǎn)所致。一些業(yè)主把因市政施工造成的交通不便、停水斷電，或因城市規劃改變造成的居住環(huán)境質(zhì)量下降等歸責于物業(yè)管理企業(yè)。
3、建、管不分的體制性弊端。建管不分導致物業(yè)管理公司一開(kāi)始就不能居于獨立經(jīng)營(yíng)主體的地位。發(fā)展商要么把收費標準，獲取物業(yè)服務(wù)的壟斷利潤；要么為促銷(xiāo)需要，把收費標準人為壓低（給物業(yè)管理企業(yè)一定補貼），一旦結束，開(kāi)發(fā)商搞好物業(yè)管理的外在壓力（買(mǎi)方施與）與內在動(dòng)力（利益驅使）減弱或消失，就會(huì )減少或停止補貼，迫使物業(yè)管理公司提高收費或降低服務(wù)質(zhì)量。不管哪種情況都會(huì )業(yè)主把開(kāi)發(fā)商遺留的質(zhì)量問(wèn)題歸責于物業(yè)管理企業(yè)。
四、法律、法規不健全或政府指導不力引起的飽食終日行為。
1、物業(yè)管理的市場(chǎng)機制不健全。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向中選擇和公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競爭機制在我國尚未真正形成，因此大分企業(yè)沒(méi)有真正實(shí)現市場(chǎng)化運作，這些企業(yè)往往依附性強，自我封閉運營(yíng)，專(zhuān)業(yè)化程度低、成本高、效益差的情況長(cháng)期得不到根本改變，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以提高，收費體現不出服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主拒交費用難以避免。
2、政府服務(wù)收費定價(jià)方式不當。在過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間內，多數物業(yè)服務(wù)的收費價(jià)格是政府定價(jià)或指導定價(jià)，政府在物業(yè)服務(wù)價(jià)格方面的干涉力度偏大，真正市場(chǎng)化的價(jià)格機制難以形成，消費者不能認可服務(wù)收費標準。加之所定的價(jià)格往往是籠統的綜合服務(wù)費，容易讓消費者認為收費涵蓋了室內室外，居家區域的各類(lèi)服務(wù)內容，誤解物業(yè)管理企業(yè)未盡到服務(wù)義務(wù)。
3、行政監管薄弱、司法低效。以廣州為例，每個(gè)區房管局物業(yè)管理科只有2至3名工作人員，但要承擔多方面業(yè)務(wù)管理（物業(yè)管理、拆遷、出租房管理等），主管部門(mén)根本分不出人手和精力對物業(yè)管理事務(wù)嚴格監管、深入指導。另外，我國當前的司法訴訟程序多、費時(shí)長(cháng)、效力低，使得欠費不能得到及時(shí)制裁，有關(guān)各方通過(guò)訴訟程序解決問(wèn)題的成本很高。
4、社會(huì )信用體系缺乏。由于計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉型過(guò)程中，市場(chǎng)經(jīng)濟規范運行的重要基礎――社會(huì )信用體系尚未建立，這樣在法制以外就難以對投機取巧、不講誠信的行為（業(yè)主與企業(yè)兩方面）形成有效遏制，遵規守約的社會(huì )風(fēng)氣難以形成。
解決物業(yè)服務(wù)欠費問(wèn)題的建議：
一、完善物業(yè)服務(wù)合同，嚴格依約行事。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主從一開(kāi)始就制定雙方權利義務(wù)明晰的服務(wù)合同，詳細明確地約定服務(wù)范圍、項目、標準與收費方式、標準及違約處罰法等。
二、改進(jìn)計費方式和收費辦法，明確服務(wù)項目、服務(wù)內容，定期公布收支賬目。物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內對無(wú)故欠費進(jìn)行有效制約，就必須在服務(wù)項目、服務(wù)標準上力求能夠區分，按項目收取服務(wù)費，及時(shí)定期公開(kāi)收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活的選擇權和知情權，讓業(yè)主充分享受到對物業(yè)服務(wù)的控制監督權，從而增強交費的主動(dòng)性。
三、加快建、管分離步伐，物業(yè)管理企業(yè)成為獨立于開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的經(jīng)濟實(shí)體。為適應物業(yè)管理完全市場(chǎng)化的大趨勢，企業(yè)必須成為能與業(yè)主平等協(xié)商、提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的市場(chǎng)主體。只有通過(guò)市場(chǎng)議價(jià)產(chǎn)生的物業(yè)管理費用標準，才能最終被市場(chǎng)和業(yè)主所接收。
四、完善立法，改進(jìn)司法，加強執法。在立法上著(zhù)重明確業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的組織形式與法律地位，強化其市場(chǎng)主體地位，使其在市場(chǎng)選擇、訂約談判和履約等方面能夠切實(shí)維護自身的利益、承擔相應的責任；在司法方面，應學(xué)習香港、澳門(mén)成立小額錢(qián)債審裁法庭的經(jīng)驗，簡(jiǎn)化現行的物業(yè)管理欠費法律審理程序，提高司法效率，方便欠費糾紛的解決；在執法方面，各相關(guān)政府部門(mén)應依法規范建設單位、物業(yè)管理企業(yè)行為，制止物業(yè)區劃違規活動(dòng)，制定科學(xué)的指導價(jià)，真正履行法律賦予的職責。
五、健全社會(huì )保障體系。對于確因社會(huì )轉型、家庭變故、傷殘等導致的家庭收下降，無(wú)法支付管理費等情況，只能借助社會(huì )保障救助體系的建立健全才能解決。
六、加快社會(huì )信用體系的建立，倡導守法重德、講求誠信的社會(huì )風(fēng)尚。規范的秩序來(lái)自于制度保證，一套健全嚴密的社會(huì )信用監督評價(jià)體系是西方一些國家形成良好社會(huì )秩序的強有力保障。借鑒這方面的經(jīng)驗，迫切需要建立健全物業(yè)管理企業(yè)的信用檔案體系，建立針對社會(huì )每一個(gè)成員的社會(huì )信用評價(jià)體系。
七、加大正面宣傳和引導，改變居民消費觀(guān)念。相關(guān)政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì )要借助各種媒體廣泛宣傳，讓業(yè)主理解實(shí)行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解物業(yè)服務(wù)對物業(yè)保值增值、提高生活品質(zhì)的重要性，使居民樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的正常消費觀(guān)念。
八、要發(fā)揮業(yè)主公約的作用。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主具有約束力。發(fā)生飽食終日時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主委員會(huì )履行幫助其追討欠費義務(wù)。
九、要發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，廣大業(yè)主就沒(méi)有與物業(yè)管理公司簽訂合同的合法主體，無(wú)法以約定方式確定管理費，收費往往是物業(yè)管理公司一方說(shuō)了算，業(yè)主很難信服，繼而拒絕交費。因此，要發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì )的作用，化解欠費糾紛。