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物權法時(shí)代物業(yè)管理可持續發(fā)展的八大問(wèn)題
文 / 陳藹貧 方霞
《物權法》作為民法典一個(gè)重要內容，1998年3月起草工作正式啟動(dòng)，在多次公開(kāi)全國征求意見(jiàn)基礎上，歷經(jīng)全國人大四次審議，今年將進(jìn)入五審。從物業(yè)管理行業(yè)的角度看，《物權法》作為我國調整財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，無(wú)疑是物業(yè)管理法制建設的又一重大進(jìn)步，必將對我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生基礎性的、長(cháng)期性的重要影響。因此，有人斷言“中國物業(yè)管理已進(jìn)入了物權法的時(shí)代”。面對國家這一重要法律出臺，作為物業(yè)管理人，我們不能不認真思索在即將到來(lái)的物權法時(shí)代，物業(yè)管理可持續發(fā)展必將面臨的若干重大問(wèn)題，從而未雨綢繆，與業(yè)內同仁共同推動(dòng)我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。
問(wèn)題一：物業(yè)管理相關(guān)法規體系的全面整合與完善
通過(guò)解讀《物權法》第四稿可見(jiàn)，《物權法》作為民法典的一個(gè)重要部分，規制的重點(diǎn)是權利歸屬及其保護，側重于對業(yè)主的建筑物區分所有權的保護，首先，其將物業(yè)管理活動(dòng)的基本概念，以法律形式予以確認，使得物業(yè)管理立法層次得以上升到法律高度；其次，還將《物業(yè)管理條例》確立的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主公約、專(zhuān)項維修資金等基本制度，上升到法律層面，提高了適用范圍及效力等級。再次，在解決物業(yè)管理中單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調性問(wèn)題上，《物權法》(草案)明確規定“少數服從多數”的原則。我們相信，《物權法》的公布與實(shí)施，必將使物業(yè)管理活動(dòng)更加有法可依，從而更好地維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。
在物權法時(shí)代，物業(yè)管理面臨的第一個(gè)重大問(wèn)題就是，凡涉及到建筑物區分所有權的國家立法、行政法規、部門(mén)規章、地方立法、地方規章，都必須進(jìn)行清理，凡是違背《物權法》關(guān)于建筑物區分所有權的規定的，都必須廢除，國家和地方都必須按照物權法的規定，制定和修改相關(guān)規范性文件，最終形成一個(gè)協(xié)調一致、完整呼應的物業(yè)管理法律體系。這個(gè)任務(wù)是艱巨的，工作量是巨大的，對物業(yè)管理長(cháng)足發(fā)展的影響也是深刻的和廣泛的。因此，各級政府主管部門(mén)、社會(huì )各單位以及物業(yè)管理涉及各方認真學(xué)習《物權法》，全面清理現有物業(yè)管理相關(guān)政策法規，積極調整自身行為，適應《物權法》要求，是擺在我們面前的第一要務(wù)。
問(wèn)題二:物業(yè)管理商品觀(guān)念的明確確立與強化
物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買(mǎi)賣(mài)是市場(chǎng)交換行為，有市場(chǎng)必然存在競爭。競爭是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過(guò)競爭機制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
我國的物業(yè)管理從初期的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”，到公開(kāi)實(shí)施物業(yè)管理招投標等，國家和地方一直致力于物業(yè)管理市場(chǎng)機制的建立和培育，致力于物業(yè)管理的法制建設。但從全國范圍看，我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，人們的消費觀(guān)念也有了一些轉變，但由于計劃經(jīng)濟和福利分房的長(cháng)期統治地位，物業(yè)管理法規的不到位，市場(chǎng)機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統的后勤服務(wù)觀(guān)念和意識依然根深蒂固。社會(huì )各界和業(yè)主對“誰(shuí)受益，誰(shuí)付費”、“付多少錢(qián)，享受與付費水平質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”及“根據自己的消費水平，選擇相應的物業(yè)管理服務(wù)”的物業(yè)管理消費意識仍待進(jìn)一步強化，物業(yè)管理的消費觀(guān)念仍待進(jìn)一步矯正。
審議中的《物權法》（草案)從法制角度強化了物業(yè)管理商品屬性和競爭規則，不僅明確了物業(yè)管理商品的概念，規范了物業(yè)管理交換雙方的行為，還規定了業(yè)主可以自主選擇物業(yè)管理的模式。
這使得物業(yè)管理市場(chǎng)范圍進(jìn)一步擴大，由物業(yè)管理行業(yè)的局部范圍擴展到社會(huì )各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，物業(yè)管理服務(wù)的競爭也由行業(yè)內的競爭擴展到更多主體參與的全社會(huì )、全方位競爭。無(wú)疑，這對我國物業(yè)管理行業(yè)的沖擊是前所未有的，也是中國物業(yè)管理行業(yè)和業(yè)內人士無(wú)法回避的一個(gè)史無(wú)前例的考驗，《物權法》的出臺，是中國物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)新的里程碑，是我國物業(yè)管理商品經(jīng)濟法制建設的一次飛躍，無(wú)論是政府、社會(huì )還是物業(yè)管理交換各方，均應重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統的物業(yè)管理觀(guān)念，準確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場(chǎng)要求，理清思路、調整自身、積極參與物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭，在《物權法》和相關(guān)法律的規制下切實(shí)組織和開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。
問(wèn)題三：物業(yè)管理基本概念、核心理論的全新詮釋與構建
“業(yè)主”、“業(yè)主大會(huì )”、“業(yè)主委員會(huì )”以及“物業(yè)管理”等均是物業(yè)管理中最基本的概念，物業(yè)管理人大都是耳熟能詳。但隨著(zhù)《物權法》的出臺，則有必要重新認識和定義。例如，物業(yè)管理的概念按照《物業(yè)管理條例》第二條規定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)?！睏l例所指的物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)是當然的參與者。而《物權法》(草案)規定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構或者其他管理人管理。再如，《物權法》(草案)對物業(yè)區域的公共綠地、道路、物業(yè)管理用房、會(huì )所等產(chǎn)權歸屬也做了原則規定?！段餀喾ā?草案)對《物業(yè)管理條例》中規定的并在實(shí)踐中已成為習慣的用語(yǔ)也做了相應調整，如“建筑區劃”(原來(lái)用“物業(yè)管理區域”)、“管理規約”(原為“業(yè)主公約”)、“共有部分”(原為“共用部位、共用設施設備”)等。
可見(jiàn)，《物權法》對物業(yè)管理的基本概念、相關(guān)內容、內涵、外延以及名稱(chēng)、界定上均做了較大的調整，這種調整并非是局部概念的修訂，而是物業(yè)管理基本概念的全新詮釋和物業(yè)管理理論的重新構建。對此，我們必須高度重視，密切關(guān)注《物權法》立法進(jìn)程，認真研究其核心要義，準確把握物業(yè)管理相關(guān)基本概念，系統梳理、修正物業(yè)管理理論體系，避免物業(yè)管理理論上、認識上的錯誤，以正確的理論指導實(shí)踐，使物業(yè)管理運行始終保持正確的方向，快速前進(jìn)在健康發(fā)展的軌道上。
問(wèn)題四：物業(yè)管理主體關(guān)系的切實(shí)研究與定位
物業(yè)管理是涉及多方主體的較為復雜的法律關(guān)系，既包括政府主管部門(mén)、物業(yè)管理交換雙方，也包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公共事業(yè)單位以及社會(huì )專(zhuān)業(yè)公司等多個(gè)主體。
其中，物業(yè)管理商品交換雙方是核心，政府主管部門(mén)是指導、監督和管理方，建設單位、專(zhuān)業(yè)公司和公共事業(yè)單位間是重要的參與者。物業(yè)管理行為涉及多個(gè)法律關(guān)系，受到多個(gè)法律法規調整。但長(cháng)期以來(lái)，由于各種因素的綜合作用，物業(yè)管理各主體之間關(guān)系不清、責任不明，越俎代皰、操作越界、矛盾沖突時(shí)有發(fā)生，嚴重影響物業(yè)管理的正常運作。
《物權法》作為上位法，對物業(yè)管理規制的重點(diǎn)是物業(yè)財產(chǎn)權利歸屬及其保護，對物業(yè)管理主體間的關(guān)系只作了原則性規定。例如，《物權法》(草案)規定政府主管部門(mén)應當對設立業(yè)主會(huì )議或者選舉業(yè)主委員會(huì )，給予指導和協(xié)助。對業(yè)主的權利、業(yè)主團體的決策機制以及業(yè)主團體的職責也做出了新的修訂。但是對物業(yè)管理各主體關(guān)系及其相關(guān)權利義務(wù)并沒(méi)有明確界定，這就導致物業(yè)管理肌體的病灶沒(méi)有徹底清除，上述問(wèn)題仍然存在。當然，法律不是萬(wàn)能的，一部法律的出臺不能解決所有的問(wèn)題。隨著(zhù)《物權法》立法進(jìn)程的不斷推進(jìn)，業(yè)內應著(zhù)力研究在《物權法》和相關(guān)法律框架范圍內如何進(jìn)一步明確界定各方權利義務(wù)和責任，徹底理順物業(yè)管理各方主體間的關(guān)系。否則，貫徹實(shí)施《物權法》，實(shí)現物業(yè)管理相關(guān)法律法規對接，建立物業(yè)管理良性發(fā)展機制只能是一句空話(huà)。
問(wèn)題五：業(yè)主團體法律地位、決策機制的重新調整與規制
業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理活動(dòng)核心當事人之一，也是物業(yè)管理商品交換的重要一方。如何確立業(yè)主、業(yè)主團體的法律地位，維護業(yè)主合法權益，建立民主科學(xué)的決策機制，穩步推進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)，既是《物權法》重要內容之一，也是物業(yè)管理界關(guān)注的焦點(diǎn)。上世紀90年代以來(lái)，雖然國家制訂了一系列相關(guān)政策法規，但業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的在物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位問(wèn)題并沒(méi)有徹底得到解決，這一直是困惑我國物業(yè)管理正常運行的一個(gè)重要問(wèn)題。
《物權法》(草案)賦予了業(yè)主大會(huì )及業(yè)主個(gè)人以訴訟地位，擴大了訴訟主體的范圍。同時(shí)規定，物業(yè)管理的一般事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè )等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。這一規定從立法上明確了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的法律地位，是立法中的一個(gè)突破。也使業(yè)主團體的決策機制發(fā)生了變化，在一定程度上保護了弱勢者的利益，使立法充滿(mǎn)了人文關(guān)懷。但是這種決策機制也會(huì )帶來(lái)相應的問(wèn)題，由于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )決策機制業(yè)主參與表決比例要求更加嚴格，不僅大大提高了業(yè)主在物業(yè)管理事務(wù)中的決策成本，而且增加業(yè)主團體決策的難度。面對這一新變化，如何妥善解決，是擺在政府和物業(yè)管理各方的一個(gè)新的矛盾和問(wèn)題。業(yè)內必須認真研究，積極尋找對策，否則勢必使物業(yè)管理運作產(chǎn)生新的困局。
問(wèn)題六:物業(yè)管理服務(wù)內容、經(jīng)營(yíng)范圍的科學(xué)界定與明晰
物業(yè)管理服務(wù)對象內容和范圍是物業(yè)管理操作的重要問(wèn)題之一，英美法系和大陸法系各國基本以建筑物區分所有權理論確立相關(guān)民事立法，我國卻一直沒(méi)有規定此制度。審議中的《物權法》(草案)采納了建筑物區分所有權理論，對區分所有建筑物專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權，區分所有建筑物共用部分的共有權，以及建筑物區分所有權人的管理權，均做了明確規定。例如，《物權法》(草案)對綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬問(wèn)題分別進(jìn)行規定。建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外。建筑區劃內的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。立法從實(shí)際情況出發(fā)，提供健身、娛樂(lè )等服務(wù)的會(huì )所，絕大多數是作為獨立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或者出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業(yè)主共有，等等。
《物權法》的這一系列規定，使得我國物業(yè)管理服務(wù)內容、經(jīng)營(yíng)范圍從法律層面得到了嚴格的界定，起到了定分止爭的作用。應當說(shuō)，《物權法》(草案)基本解決了物業(yè)管理產(chǎn)權不清引發(fā)的矛盾和問(wèn)題。但我們也必須清醒地看到，一方面與傳統概念相比較，物業(yè)管理對象、內容和范圍發(fā)生了一些變化，我們必須積極調整和適應，另一方面，舊有的問(wèn)題并未完全解決，例如，會(huì )所、車(chē)庫是稀有專(zhuān)有資源，建設單位預先占有，并通過(guò)購房合同加以約定，則可能使其變成建設單位獲取更大商業(yè)利益的一個(gè)渠道。由于業(yè)主無(wú)法正常地、合理地擁有和諧的居住環(huán)境和應有權利，結果導致業(yè)主、建設單位和物業(yè)管理多方矛盾的頻發(fā)。因此，我們要充分利用《物權法》規范要求，科學(xué)界定物業(yè)管理對象、內容和范圍，盡可能避免與減少業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間因服務(wù)內容、經(jīng)營(yíng)范圍不明確、物業(yè)產(chǎn)權不清帶來(lái)的矛盾糾紛。
問(wèn)題七：物業(yè)管理模式的積極創(chuàng )新與突破
《物權法》草案第八十四條規定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)管理機構或者其他管理人管理。物權法時(shí)代物業(yè)管理的模式已由《物業(yè)管理條例》中規定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機構管理與委托其他專(zhuān)業(yè)機構管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國原有的物業(yè)管理單一格局，突顯了“財產(chǎn)即自由”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀(guān)上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)競爭的廣度和深度。
但我們必須看到，這一變化勢必帶來(lái)物業(yè)管理服務(wù)收費依據、范圍和物業(yè)服務(wù)標準的變化，沖擊現有物業(yè)管理價(jià)格體系和相關(guān)管理制度，甚至有可能引發(fā)經(jīng)濟學(xué)所稱(chēng)之的“洼地效應”。一旦“洼地效應”形成，其必將和其它因素共同作用，引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)方方面面的“連鎖反應”，乃至整個(gè)行業(yè)的重新洗牌。面對物權法時(shí)代物業(yè)管理的多元模式和物業(yè)管理新格局、新情況，物業(yè)管理企業(yè)如何及時(shí)調整、從容應對，業(yè)主如何理性維權、強化自治，政府如何合理引導、科學(xué)監管，物業(yè)管理行業(yè)如何實(shí)現長(cháng)足發(fā)展，社會(huì )各方如何共建和諧社會(huì )等等均是擺在我們面前現實(shí)而迫切的問(wèn)題。
問(wèn)題八:物業(yè)管理糾紛、法律訴訟的不斷增加與變化
審議中的《物權法》(草案)中規定，“對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)服務(wù)機構等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主或者占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義提起訴訟、申請仲裁，業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！薄段餀喾ā份^為具體地規定了提起訴訟、申請仲裁的條件，同時(shí)增加了業(yè)主個(gè)人的訴訟，即不能經(jīng)過(guò)達到一定比例的業(yè)主同意時(shí)，業(yè)主可以以自己的名義對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)服務(wù)機構等違反合同發(fā)生的爭議申請仲裁、提起訴訟。
此項規定有助于保障物業(yè)所有人的權益和公共權益，是公民行使民主權利和保護業(yè)主私有財產(chǎn)不受侵犯精神的弘揚。但客觀(guān)而言，《物權法》的出臺必將使物業(yè)管理各主體之間以及業(yè)主內部等，通過(guò)法律途徑依法維權的幾率大大增加，從而增大了物業(yè)管理訴訟主體的范圍，增加物業(yè)管理訴訟總量，也使物業(yè)管理的糾紛類(lèi)型更加復雜。例如，《物權法》(草案)規定業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力，因為業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定是遵從“少數服從多數”的原則，少數人必須放棄自己的主張。但如果個(gè)別業(yè)主認為此決議致使自己的利益受損，根據我國的民法規定其又可以提起訴訟。因此，物權法時(shí)代物業(yè)管理訴訟類(lèi)型、訴訟面和訴訟量的增加，將是我們不得不面對的現實(shí)。中國物業(yè)管理人要持續提高自身的專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)，以法律法規為準繩，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎，積極面對、充分協(xié)調，不斷解決物業(yè)管理的新矛盾、新問(wèn)題。
“法律是精彩的，法律是無(wú)奈的，法律也是生長(cháng)的?！薄段餀喾ā返闹朴喓蛯?shí)施是時(shí)代的產(chǎn)物，也是中國物業(yè)管理之必需?！段餀喾ā房梢哉{整、規范中國物業(yè)管理，但不能解決所有的問(wèn)題。面對即將到來(lái)的物權法時(shí)代，只要我們努力學(xué)習、認真研究、不懈思索、科學(xué)接軌、積極調整、銳意創(chuàng )新，必將再創(chuàng )中國物業(yè)管理新的輝煌。