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對物業(yè)管理經(jīng)理人制度的一些建議
文/ 張家寧
在規范物業(yè)管理市場(chǎng)過(guò)程中，決定物業(yè)管理企業(yè)能否長(cháng)期穩定發(fā)展的一個(gè)很重要的因素就是企業(yè)的帶頭人。物業(yè)管理經(jīng)理人制度的出臺，將在這方面起到積極的作用：
首先，物業(yè)管理經(jīng)理人是獲得行業(yè)最高主管部門(mén)認可并獲得注冊的專(zhuān)業(yè)人員，而且可與中級職稱(chēng)相對接，這就肯定了物業(yè)管理經(jīng)理人的社會(huì )影響和地位，比過(guò)去的企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)大大進(jìn)了一步。
其次，物業(yè)管理經(jīng)理人在注冊前首先要通過(guò)全國的統一考試，并取得資格證書(shū)方可得以注冊，這樣的過(guò)程可以充分保證物業(yè)管理經(jīng)理人從事專(zhuān)業(yè)化管理所需的基本知識結構和專(zhuān)業(yè)水平能符合市場(chǎng)的需要，從而也保證了物業(yè)管理經(jīng)理人隊伍的高素質(zhì)。
第三，物業(yè)管理經(jīng)理人的注冊、變更、延續注冊、注銷(xiāo)等規定，便于行政主管部門(mén)及時(shí)了解物業(yè)管理經(jīng)理人的從業(yè)情況，并加以市場(chǎng)約束和監管，有利于物業(yè)管理經(jīng)理人隊伍的健康發(fā)展。
但根據物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況，還有些方面值得商榷：
1、在暫行規定中，申請參加資格考試人員的學(xué)歷與從事物業(yè)管理活動(dòng)的年限是成反比的，即學(xué)歷高的，從事物業(yè)管理活動(dòng)的時(shí)間則短。雖然這樣有利于吸收高學(xué)歷的人員加入到物業(yè)管理行業(yè)隊伍中來(lái)，但專(zhuān)業(yè)年限過(guò)短，對經(jīng)理人今后所從事的全面物業(yè)管理工作并不利。建議在從事物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)踐上，增加對專(zhuān)業(yè)任職年限的要求，以保證物業(yè)管理經(jīng)理人今后在專(zhuān)業(yè)管理方面更具全面和適應性。
2、物業(yè)管理工作是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對管理人員的體能有一定的要求；且由于物業(yè)管理的涉及面較廣，如果沒(méi)有一定的社會(huì )閱歷，處理實(shí)際問(wèn)題就會(huì )有較大難度。在暫行規定中對物業(yè)管理經(jīng)理人的年齡上沒(méi)有明確要求，建議給予考慮。
3、暫行規定中對考試和注冊人員的資格有明確的規定，但由于我國的物業(yè)管理實(shí)踐已有20多年的歷史，有些物業(yè)管理人員長(cháng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐，管理成績(jì)卓越，市場(chǎng)聲譽(yù)良好，但在學(xué)歷上卻達不到規定的要求，這些人中不少都是全國或者地方上物業(yè)管理的主流人物，對這些人如何處置，將直接影響到新的政策出臺后的具體實(shí)施效果，建議能以附加條款的方式對此加以考慮。
4、暫行規定中明確：“取得《資格證書(shū)》的人員，用人單位可以根據工作需要聘任中級技術(shù)職稱(chēng)職務(wù)”。在暫行規定出臺前，我國勞動(dòng)部門(mén)和人事部門(mén)已聯(lián)合出臺了物業(yè)管理師制度，有相當的物業(yè)管理從業(yè)人員已經(jīng)通過(guò)學(xué)習取得了相關(guān)的等級證書(shū)，暫行規定出臺后，那些證書(shū)怎么辦？建議在暫行規定中對此問(wèn)題如何銜接能給予考慮。
5、暫行規定中要求，物業(yè)管理項目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理經(jīng)理人簽字，并承擔相應的法律責任。這種授權對提高物業(yè)管理經(jīng)理人的責任心和推進(jìn)行業(yè)發(fā)展都是很有必要的，但什么是關(guān)鍵性文件？建議能以附件的形式加以細化，以便更具可操作性。
6、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，物業(yè)管理處于末端，相對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)絕對處于弱勢。因此，如何保障物業(yè)管理經(jīng)理人的合法權益，維護其從業(yè)尊嚴和職業(yè)聲譽(yù)，也應納入暫行規定要考慮的范圍。建議增加物業(yè)管理經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)申訴和聽(tīng)證機制，讓物業(yè)管理經(jīng)理人能夠有一個(gè)發(fā)表和堅持自己意見(jiàn)的機會(huì )，其結果對推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈的良性發(fā)展將會(huì )產(chǎn)生積極的影響。
7、在暫行規定中，沒(méi)有體現物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的作用。而在實(shí)際運作中，行業(yè)協(xié)會(huì )的作用是不可低估的，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì )的一線(xiàn)協(xié)調和監管，可以解決大量的矛盾和沖突，提高物業(yè)管理企業(yè)的自律性，而且強化協(xié)會(huì )的作用，符合我國長(cháng)期以來(lái)提倡的政企分開(kāi)的原則，因此，建議能增加這方面的授權。
作者單位：南京凌云物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)有限公司