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關(guān)于專(zhuān)項維修資金歸集的幾點(diǎn)建議

發(fā)布: 2008-06-12     文章來(lái)源: 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )     查看: 10742次

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關(guān)于專(zhuān)項維修資金歸集的幾點(diǎn)建議

文/劉春東

針對我國專(zhuān)項維修資金制度的現狀,結合幾年來(lái)為物業(yè)管理企業(yè)提供法律服務(wù)過(guò)程中所遇到的問(wèn)題和積累的經(jīng)驗,筆者對專(zhuān)項維修資金的歸集提出以下幾點(diǎn)建議。

一、交納主體

筆者認為以建設單位作為專(zhuān)項維修資金的交納主體優(yōu)于以物業(yè)受讓人作為專(zhuān)項維修資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業(yè)受讓人拒絕交納或拖延交納專(zhuān)項維修資金的問(wèn)題,使專(zhuān)項維修資金的全額收取獲得保障。

在以物業(yè)受讓人作為專(zhuān)項維修資金交納主體的制度下,為促使物業(yè)受讓人積極履行交納專(zhuān)項維修資金的義務(wù),房屋土地的權屬登記部門(mén)一般要求物業(yè)受讓人在辦理其所受讓物業(yè)的過(guò)戶(hù)登記手續時(shí)提供已交納專(zhuān)項維修資金的憑證,以確保專(zhuān)項維修資金的足額歸集。如物業(yè)受讓人屆時(shí)不能提供其已交納專(zhuān)項維修資金的憑證,則權屬登記部門(mén)將拒絕為其辦理物業(yè)的過(guò)戶(hù)登記手續。權屬登記部門(mén)的這一做法因缺乏明確的法律依據已遭到諸多質(zhì)疑。媒體曾報道,湖南省長(cháng)沙市房屋產(chǎn)權管理局因某購房人未交納專(zhuān)項維修資金而拒絕為其辦理房產(chǎn)證,該人遂以長(cháng)沙市房屋產(chǎn)權管理局為被告提起行政訴訟,請求法院確認該局不交專(zhuān)項維修資金就不辦房產(chǎn)證的做法違法。而且,實(shí)踐中某些物業(yè)受讓人為逃避交納專(zhuān)項維修資金的義務(wù)而不去辦理物業(yè)的過(guò)戶(hù)手續。再者,由于建設單位自用物業(yè)無(wú)需辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續,因此權屬登記部門(mén)以交納專(zhuān)項維修資金作為辦理過(guò)戶(hù)手續前提條件的做法無(wú)法對建設單位自用物業(yè)的專(zhuān)項維修資金交納形成有效的監管。

此外,以物業(yè)受讓人作為專(zhuān)項維修資金的交納主體在一定條件下能夠給予建設單位挪用專(zhuān)項維修資金的空間。盡管為避免建設單位挪用專(zhuān)項維修資金,很多城市目前均明文禁止建設單位代收專(zhuān)項維修資金,但由于有一部分物業(yè)受讓人委托建設單位辦理物業(yè)的過(guò)戶(hù)手續,建設單位為防止物業(yè)受讓人不按時(shí)交納過(guò)戶(hù)所需的相關(guān)稅費而延誤辦理過(guò)戶(hù)手續的進(jìn)程,往往要求物業(yè)受讓人將專(zhuān)項維修資金、契稅等稅費一起交予建設單位。建設單位的此類(lèi)做法有其苦衷,但確實(shí)增加了專(zhuān)項維修資金被挪用的風(fēng)險。

如果以建設單位作為專(zhuān)項維修資金的交納主體,因物業(yè)受讓人不再承擔交納專(zhuān)項維修資金的義務(wù),則不再存在物業(yè)受讓人怠于交納專(zhuān)項維修資金及建設單位挪用專(zhuān)項維修資金的問(wèn)題。為確保建設單位按時(shí)足額交納專(zhuān)項維修資金,筆者建議通過(guò)立法將交納專(zhuān)項維修資金作為頒發(fā)預售許可的前提條件,即要求建設單位在領(lǐng)取商品房預售許可證的同時(shí)按照當時(shí)的規劃建筑面積預交專(zhuān)項維修資金。待建成的房屋進(jìn)行初始登記時(shí),再由政府相關(guān)部門(mén)與建設單位根據實(shí)測的建筑面積進(jìn)行專(zhuān)項維修資金的最終結算,多退少補。

二、基數

筆者建議將建筑成本作為基數計算專(zhuān)項維修資金,而不以物業(yè)轉讓價(jià)款作為基數。專(zhuān)項維修資金的作用是用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需要的費用主要為建筑成本。而物業(yè)轉讓價(jià)款的構成中所包含的內容要遠遠超過(guò)建筑成本,例如還包括土地成本、開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的稅費、建設單位的利潤等。在進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新及改造時(shí),基本上無(wú)需考慮土地成本、開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的稅費和建設單位的利潤。另外,不同的物業(yè)買(mǎi)受人所承擔的物業(yè)轉讓價(jià)款的單價(jià)可能是不同的。物業(yè)轉讓價(jià)款的單價(jià)存在諸多的變數。物業(yè)的位置、朝向、樓層、戶(hù)型的不同可能直接到影響物業(yè)轉讓價(jià)款的單價(jià)。在項目銷(xiāo)售的不同階段,物業(yè)轉讓的價(jià)格也可能不同。但整個(gè)項目測算下來(lái),單位面積物業(yè)的建筑成本是固定的,不會(huì )因物業(yè)的朝向、樓層、戶(hù)型或在項目中的位置不同而變化,也不可能由建設單位與物業(yè)受讓人通過(guò)協(xié)議進(jìn)行調整。故對每一個(gè)物業(yè)買(mǎi)受人而言,其所承擔的單位面積物業(yè)的建筑成本是相同的。同樣,如果發(fā)生物業(yè)共用部位、共用設施設備需要維修、更新或改造的情形,由于所發(fā)生的維修、更新或改造費用主要為建筑成本,因此對于每一個(gè)物業(yè)買(mǎi)受人而言,無(wú)論其受讓物業(yè)時(shí)轉讓價(jià)款的單價(jià)為多少,其所承擔的單位面積的維修、更新或改造費用都是相同的。但如果按照物業(yè)轉讓價(jià)款計收專(zhuān)項維修資金,則物業(yè)轉讓價(jià)款單價(jià)高的物業(yè)受讓人實(shí)際上要比單價(jià)低的物業(yè)受讓人多承擔維修、更新和改造費用。這對物業(yè)轉讓價(jià)款單價(jià)高的物業(yè)受讓人是不公平的。因此,以建筑成本作為基數、按照建筑成本的一定比例計算專(zhuān)項維修資金更加合理和公平。

如果以建筑成本作為基數計算專(zhuān)項維修資金,則建筑成本如何確定是一個(gè)需要解決的問(wèn)題。目前有的城市定期公布全市統一的房屋建安成本價(jià)。這種確定建筑成本方式的特點(diǎn)是比較簡(jiǎn)便,易于計算,但過(guò)于僵化。如果一個(gè)城市的區域發(fā)展不平衡問(wèn)題比較嚴重,由于統一的房屋建安成本價(jià)屬于較低的標準,則依此成本價(jià)計算交納的專(zhuān)項維修資金可能不能滿(mǎn)足高檔物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的需要。鑒于此,筆者建議政府相關(guān)主管部門(mén)可以指定評估機構對每個(gè)項目的建筑成本進(jìn)行評估,以評估值作為計算專(zhuān)項維修資金的基數。

三、比例

筆者認為專(zhuān)項維修資金的交納比例應統一,而不應對單一業(yè)主物業(yè)和多業(yè)主物業(yè)分別適用不同的標準。目前北京市單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主與多業(yè)主物業(yè)的業(yè)主所交納的專(zhuān)項維修資金的標準就存在著(zhù)差別。根據原北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于非異產(chǎn)毗連結構商品住宅共用設施設備維修基金收取標準有關(guān)事項的通知》(京國土房管物字[2000]69號),整棟住宅只有一個(gè)產(chǎn)權,且住宅結構獨立,與其他住宅無(wú)毗連部位,購房者可按購房款1%的比例交納維修基金。另?yè)本┦薪ㄔO委員會(huì )《關(guān)于住宅區內非住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金的通知》(京建物[2004]511號),住宅區內的獨幢非住宅,只有一個(gè)業(yè)主的,按購房款1%的比例交納專(zhuān)項維修資金。由上述規定可知,在北京市單一業(yè)主的獨棟住宅和住宅區內的獨棟非住宅,其買(mǎi)受人可以按照1%的比例交納專(zhuān)項維修資金。

筆者理解,設置此種制度的原因在于單一業(yè)主的獨棟物業(yè)無(wú)需區分專(zhuān)有部分和共用部分,而且在物業(yè)需要維修、更新或改造時(shí),費用容易籌集,不會(huì )發(fā)生多個(gè)業(yè)主物業(yè)中個(gè)別業(yè)主怠于承擔修繕義務(wù)的情形。但筆者認為,專(zhuān)項維修資金是相對于物業(yè)共用部位和共用設施設備而言的。如果一個(gè)物業(yè)不存在共用部位和共用設施設備,且業(yè)主只有一個(gè),則在發(fā)生物業(yè)需要修繕或改造的情形時(shí),該業(yè)主可屆時(shí)自行決定如何籌集資金支付修繕、改造費用,而無(wú)必要提前交納一筆金額不小的專(zhuān)項維修資金。從這一角度出發(fā),單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主無(wú)需交納專(zhuān)項維修資金。因此,要求單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主按1%的比例交納專(zhuān)項維修資金缺少理論依據。

此外,單一業(yè)主的物業(yè)通過(guò)分割轉讓可能轉變?yōu)槎鄻I(yè)主物業(yè)。發(fā)生此種轉變之后,作為一個(gè)多業(yè)主的物業(yè),其業(yè)主應適用2%的專(zhuān)項維修資金交納比例,故新業(yè)主(包括未全部分割轉讓而保留部分產(chǎn)權的原業(yè)主)需要將原業(yè)主已按照1%比例交納的專(zhuān)項維修資金補充增加至2%。但目前北京市的規范性文件中對于新業(yè)主如何補交專(zhuān)項維修資金并無(wú)規定,權屬登記部門(mén)在辦理二手房的轉讓過(guò)戶(hù)登記手續時(shí)也未要求新業(yè)主補交專(zhuān)項維修資金。因而此類(lèi)區別適用專(zhuān)項維修資金比例的做法將間接導致部分多業(yè)主物業(yè)的業(yè)主按1%的比例交納專(zhuān)項維修資金。

鑒于區別適用專(zhuān)項維修資金比例的做法存在一定的不合理性,結合本文前面提及的以建設單位作為專(zhuān)項維修資金的交納主體的論點(diǎn),筆者認為,專(zhuān)項維修資金應由建設單位交納,且應適用同一比例。

作者單位:北京市中倫金通律師事務(wù)所

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