維修基金管理的一種新模式
文/梁 柱
維修基金的收取和使用一直是物業(yè)管理中一個(gè)非常棘手的問(wèn)題。為了規范維修基金的收取和使用，建設部、財政部于1998年聯(lián)合頒發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號文）（以下稱(chēng)《管理辦法》），從1999年1月1起日實(shí)施。各地又根據《管理辦法》的精神，陸續出臺了一些針對本地的實(shí)施辦法。如深圳市出臺了《深圳市住宅區公用設施專(zhuān)用基金管理規定》，天津市出臺了《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些地方性的法規在維修基金的收取和管理方面還是存在著(zhù)相當大的差別。
近幾年來(lái)，隨著(zhù)《管理辦法》的逐步推廣和實(shí)施，維修基金的收取在新銷(xiāo)售的商品住宅中取得了一定成績(jì)，但在老的商品住宅和已出售的公房中，維修基金的收取基本上還處于空白狀態(tài)。新售商品住宅維修基金收取率比較高的原因主要是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)強行將維修基金的交納與購房者辦理產(chǎn)權證捆綁在一起，即只有購房者交納了維修基金，才準許購房者辦理產(chǎn)權證明。
由于新售商品住宅的維修基金是購房者按購房款2%―3%的比例交納，數額較大，特別是大型住宅小區，維修基金數額更大。數百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)維修基金的合理和安全使用已成為物業(yè)管理中一個(gè)很突出和很敏感的問(wèn)題，形象地說(shuō)，維修基金目前已成為物業(yè)管理中的一顆“地雷”。
按《管理辦法》的要求，商品住宅由購房者按購房款2%―3%的比例向售房單位交納維修基金。購房者在辦理房屋權屬證書(shū)時(shí)，商品住宅銷(xiāo)售單位將代收的維修基金移交當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主委員會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
目前由于全國各地維修基金的收取和管理辦法有所不同，全國已收上來(lái)的維修基金事實(shí)上存在三種管理模式：一是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管；二是由物業(yè)管理企業(yè)代管；三是由業(yè)主委員會(huì )代管?，F在對目前維修基金的三種管理模式所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并在此基礎上提出一種新的管理模式。
第一種管理模式：由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。
問(wèn)題一：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)并不是維修基金真正的產(chǎn)權人，卻要代管一筆龐大的、別人的東西，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有沒(méi)有這種代理權值得商榷。
問(wèn)題二：一個(gè)城市商品住宅項目眾多，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，這些部門(mén)能管得過(guò)來(lái)嗎？由于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的項目眾多，當物業(yè)需要維修時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不可能及時(shí)、有效地劃撥維修基金。目前的形勢是，全國范圍內維修基金的歸集情況逐步好轉，但維修基金的使用報批實(shí)際上已“形同虛設”，維修基金已經(jīng)失去了其應有的作用。
問(wèn)題三：由于維修基金是以售房總額為基數的，數額較大，個(gè)別人可以通過(guò)惡意不辦理房產(chǎn)證等方式逃避交納維修基金。從目前的情況看，這種趨勢將越來(lái)越嚴重。對此，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不會(huì )組織人力去催收，導致部分維修基金收不上來(lái)。
問(wèn)題四：為了維護維修基金的安全，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)一般只會(huì )把維修基金專(zhuān)賬存儲，不會(huì )去投資理財，維修基金實(shí)際成了“呆錢(qián)”和“死錢(qián)”，并沒(méi)有起到保值和增值的作用。此外，就整個(gè)社會(huì )而言，沉淀了大量的維修資金也會(huì )影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。
問(wèn)題五：維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，也存在著(zhù)資金被挪用的風(fēng)險。
第二種管理模式：由物業(yè)管理公司代管。
問(wèn)題一：物業(yè)管理公司是維修基金的實(shí)際使用者，代管維修基金也可以說(shuō)是理所當然。
問(wèn)題二：物業(yè)管理公司是一個(gè)獨立的法人實(shí)體，具有一定的經(jīng)濟實(shí)力和信譽(yù)保障，對維修基金的安全管理和使用可以承擔一定的經(jīng)濟責任和法律責任。
問(wèn)題三：因為物業(yè)管理公司是維修基金的實(shí)際使用者，在沒(méi)有有效監管的情況下，極易造成維修基金被物業(yè)管理公司挪用或侵占。
第三種管理模式：由業(yè)主委員會(huì )代管。
問(wèn)題一：從產(chǎn)權理論上講，業(yè)主委員會(huì )是全體業(yè)主的代表，代管屬于全體業(yè)主的維修基金名正言順。
問(wèn)題二：目前業(yè)主委員會(huì )尚不是一個(gè)獨立的法人組織，且無(wú)任何財產(chǎn)保證，一旦出了問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)承擔責任？
問(wèn)題三：對大型住宅小區，維修基金數額巨大，上百萬(wàn)、上千萬(wàn)的可能性都有。面對如此眾多的資金和不專(zhuān)業(yè)的業(yè)主委員會(huì )成員，誰(shuí)敢放心將維修基金交給他們管理呢？
問(wèn)題四：目前業(yè)主委員會(huì )委員主要的是兼職，就其成員道德品質(zhì)和能力來(lái)說(shuō)，兩極分化現象特別明顯。如果面對的是品德低下的業(yè)主委員會(huì )成員，維修基金管理的危險性將非常大。
問(wèn)題五：種種跡象已經(jīng)表明，在以上三種管理模式中，維修基金由業(yè)主委員會(huì )代管風(fēng)險最大。
在以上維修基金代管模式的基礎上，我們能否提出一種更安全、更便捷的代管模式呢？通過(guò)我們的調查研究和實(shí)踐結果表明，在業(yè)主委員會(huì )成立后，我們可將維修基金由物業(yè)管理公司代管和業(yè)主委員會(huì )代管這兩種模式的優(yōu)點(diǎn)結合起來(lái)，實(shí)行由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )的共管模式。
維修基金由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )共管的具體操作方式如下：
1、維修基金在銀行開(kāi)設專(zhuān)戶(hù)存儲，戶(hù)名為該項目的名稱(chēng)加上維修基金，如龍電花園維修基金的戶(hù)名為龍電花園維修基金。
2、維修基金專(zhuān)戶(hù)存儲的銀行印鑒卡上加蓋三個(gè)公章，即物業(yè)管理公司財務(wù)專(zhuān)用章、物業(yè)管理公司法人私章和業(yè)主委員會(huì )公章。也就是說(shuō)，在原來(lái)物業(yè)管理公司正常的開(kāi)戶(hù)印鑒上加蓋業(yè)主委員會(huì )印鑒。正常情況下，維修基金的銀行轉賬支票由物業(yè)管理公司保管。
3、對于銀行來(lái)說(shuō)，三章齊備后，物業(yè)管理公司才可轉賬。為規避風(fēng)險，規定物業(yè)管理公司只能轉賬而不能取現金（因為物業(yè)管理公司通過(guò)轉賬可得到更好的監控）。為防止個(gè)別業(yè)主委員會(huì )成員侵占維修基金，規定業(yè)主委員會(huì )及其成員不允許轉賬和取現。
4、物業(yè)管理公司做出維修計劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準后，業(yè)主委員會(huì )在維修基金的轉賬支票上加蓋業(yè)主委員會(huì )公章，物業(yè)管理公司可將維修基金轉至物業(yè)管理公司的基本戶(hù)上。
這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)包括：沒(méi)有違背《管理辦法》的基本原則，符合國家有關(guān)法規要求；對物業(yè)管理公司可進(jìn)行有效監管，杜絕了物業(yè)管理公司侵占或挪用維修基金的可能性；杜絕了物業(yè)管理公司個(gè)別人侵占維修基金的可能性；杜絕了業(yè)主委員會(huì )個(gè)別人侵貪維修基金的可能性；可及時(shí)、有效地向物業(yè)管理公司劃撥維修基金，及時(shí)維修物業(yè)，發(fā)揮維修基金的真正作用；操作簡(jiǎn)單、方便易行。
維修基金的此種管理模式在深圳物業(yè)管理的實(shí)踐中已取得了一定的成效，具有相當大的借鑒和推廣價(jià)值。
作者系深圳市梁柱物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理