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淺談?wù)趯?zhuān)項維修資金管理中的職能作用
文/吳德仁
隨著(zhù)我國住房制度改革的不斷深入，人民生活水平的不斷提高，房屋產(chǎn)權已形成多元化格局，居民個(gè)人擁有住宅所有權的比例越來(lái)越高。房屋維修、更新、改造和管理責任由過(guò)去國家或單位承擔逐步改由現在的房屋產(chǎn)權個(gè)人承擔。房屋共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常，關(guān)系到相鄰住宅，整棟樓、整個(gè)小區住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會(huì )公共利益。因此，由所有業(yè)主預先交納一定的費用，建立住房專(zhuān)項維修資金，專(zhuān)門(mén)用于房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。通俗地說(shuō)，就是給住房建立的“醫療保險金”。
根據目前我國各大、中城市維修資金管理現狀和近年來(lái)的工作實(shí)際，我認為，在專(zhuān)項維修資金管理的實(shí)際工作中，政府應當在以下幾個(gè)方面充分發(fā)揮其職能作用。
一、政策法規制定的及時(shí)和前瞻性
政策法規制定的及時(shí)性主要體現在兩個(gè)方面：一是各級地方政府主管部門(mén)應根據國家出臺的政策法規，及時(shí)制定出臺符合自己地區的地方性政策法規，盡量縮短國家和地方政策法規實(shí)施的時(shí)間差，及時(shí)有效地貫徹國家政策法規。二是地方政府主管部門(mén)應根據本地區的實(shí)際情況，及時(shí)制定出臺專(zhuān)項維修資金歸集、使用和管理的地方性政策法規。
政策法規制定的前瞻性，是指各級政府主管部門(mén)在制定相關(guān)政策法規時(shí)一定要考慮到事物的發(fā)展，做到“水沒(méi)來(lái)先疊壩”。在實(shí)際工作中，有些政府制定的政策法規比較滯后，有時(shí)在遇到問(wèn)題時(shí)沒(méi)有相應的政策法規可循，因此對有些問(wèn)題的處理比較困難。
二、政策和業(yè)務(wù)的指導性
專(zhuān)項維修資金對廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都是比較陌生的事物，政府主管部門(mén)通過(guò)各種媒體對專(zhuān)項維修資金的歸集、使用和管理等政策法規進(jìn)行廣泛的宣傳，使廣大業(yè)主對專(zhuān)項維修資金做到真正的了解，并參與監督和管理。政府主管部門(mén)要通過(guò)講座和舉辦培訓班對住宅小區業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行政策和業(yè)務(wù)指導，使他們掌握專(zhuān)項維修資金相關(guān)政策，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)流程和程序，從而規范專(zhuān)項維修資金管理。
三、專(zhuān)項維修資金的安全性
商品房專(zhuān)項維修資金權屬歸全體業(yè)主所有，資金是否安全直接關(guān)系廣大業(yè)主的合法權益不受侵害，甚至關(guān)系到社會(huì )的穩定性。一個(gè)城市每年歸集的商品房維修資金都在幾千萬(wàn)元或幾億元，這么大的資金沒(méi)有一個(gè)安全的管理措施保障，一旦出現問(wèn)題，后果將不堪想象。目前，許多城市在開(kāi)始建立維修資金時(shí)，都由開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)代收。由于有些代收單位不能按相關(guān)政策規定將代收資金存入政府指定的專(zhuān)戶(hù)銀行，造成占用和侵占業(yè)主的維修資金，待政府發(fā)現后再清理非常困難，甚至有的代收單位已經(jīng)不存在了。沈陽(yáng)市在發(fā)現這個(gè)問(wèn)題后，及時(shí)對維修資金的繳交程序做了修改，即由購房者直接到政府指定專(zhuān)戶(hù)銀行交納維修資金，從而避免了代收單位占用和侵占維修資金現象的發(fā)生。
從目前我國住宅小區業(yè)主的自制能力和物業(yè)管理企業(yè)規范化運營(yíng)情況來(lái)看，大多數尚達不到對維修資金管理的要求。如果將維修資金交由住宅小區業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，一旦管理不善出現問(wèn)題，業(yè)主們還是要找政府討說(shuō)法的。所以我認為，對暫時(shí)不具備維修資金管理條件的住宅小區，必須由政府主管部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)機構對維修資金進(jìn)行統一代管，保證維修資金的安全。
四、專(zhuān)項維修資金使用的合理性
由于廣大業(yè)主對維修資金的相關(guān)政策了解得還不清楚，做為政府主管部門(mén)一定要在維修資金使用的各項環(huán)節上替廣大業(yè)主把好關(guān)。如對維修資金使用的申報、工程的決算、質(zhì)量的認定、資金的分攤等都要認真審核，必要的應到實(shí)地查驗，決不允許物業(yè)管理企業(yè)和個(gè)人騙用、套取業(yè)主的維修資金，保證維修資金使用的合理性。
五、專(zhuān)項維修資金的保值、增值性
政府主管部門(mén)在代管維修資金的同時(shí)，應注意到維修資金的保值、增值。在不違反國家有關(guān)政策法規的前提下，采取合法的手段和科學(xué)的論證對維修資金進(jìn)行資本運營(yíng)，使維修資金的增值收益達到最大化，有效的維護廣大業(yè)主的利益。
本文作者系沈陽(yáng)市房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長(cháng)