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十堰市住房專(zhuān)項維修基金的管理與使用
文/王世堂
為了加強我市住房維修基金管理，切實(shí)保障全體業(yè)主的合法權益，改善居民的居住環(huán)境，根據國家建設部、財政部建住房（1998）213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和湖北省財政廳、建設廳鄂建（1999）136號《湖北省住宅共用部位共用設施維修基金管理實(shí)施細則》的文件規定，我們成立了機構，制定了各項管理制度，在全市下發(fā)了文件，在貫徹國家、省、市關(guān)于《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》有關(guān)規定的實(shí)際工作中，解決了許多矛盾，取得了很好的社會(huì )效益，受到了政府和廣大業(yè)主的好評，為文明城市建設和加強城市管理起到了巨大的作用。
經(jīng)市編委批準，2001年2月，十堰市住房維修基金管理中心正式成立。在機構成立后，向全市下發(fā)了住房維修基金的歸集管理和使用規定性文件，制定了各項內部管理制度，設立了全市住房維修基金財政專(zhuān)戶(hù)，由財政部局、房管局兩家監管。于2000年1月開(kāi)始歸集房改房和商品房專(zhuān)項維修基金。公有住房出售單位按售房款的20%提取的，個(gè)人部分按購房款的2%繳交，商品房是由開(kāi)發(fā)建設單位和購買(mǎi)方共同繳交，開(kāi)發(fā)建設單位按投資額的1-1.5%提取，購買(mǎi)方按售房款的2%繳交。到2004年8月底，共歸集住房維修基金2.23億元。
一、維修基金的歸集措施
維修基金的繳交主體是買(mǎi)賣(mài)雙方，為了在歸集過(guò)程中做到有法可依、有章可尋，十堰市房地產(chǎn)管理局和十堰市財政局聯(lián)合下發(fā)了十房地字（2000）5號關(guān)于《十堰市城區住房維修基金繳存管理和使用審批的規定》文件，結合十堰城區的實(shí)際情況，分別制定了商品房和公有住房（房改房）維修基金繳存程序，并做好了與房地產(chǎn)交易中心、房屋產(chǎn)權監理處和市房改辦的協(xié)調工作，使維修基金的征繳、歸集工作開(kāi)展地健康有序。
（一）商品房維修基金的歸集程序：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位在辦理商品房《預售許可證》時(shí)，必須提交該項目的住房維修基金的繳交方案，并領(lǐng)取《十堰市城區商品房維修基金單位繳交申請表》和《十堰市城區商品房維修基金個(gè)人繳交申請表》。
2、項目竣工后，開(kāi)發(fā)建設單位在辦理房屋產(chǎn)權初始登記的同時(shí)，應提交投資計劃任務(wù)書(shū)，住宅區平面規劃圖，竣工總平面圖，單體平面圖復印件，并將填寫(xiě)的《商品房維修基金繳交申請表》交由維修基金管理中心進(jìn)行核實(shí)審批。產(chǎn)權初始登記后三周內，開(kāi)發(fā)建設單位按投資額的1-1.5%的比例將維修基金繳入住房維修基金管理專(zhuān)戶(hù)。
3、房屋建設項目總投資額的確定，2000年我們按市房改辦公室的房改房成本價(jià)的方式計算商品房每平方米建設面積的投資額。隨著(zhù)近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地、建筑材料等價(jià)格不斷變化，現在按照上年度房地產(chǎn)建設投資額的平均值來(lái)確定。
4、購房者個(gè)人繳交的維修基金，由開(kāi)發(fā)建設單位與購房者簽定購房合同時(shí)，作為合同條款之一寫(xiě)入合同，負責代收。在辦理產(chǎn)權登記手續前，開(kāi)發(fā)建設單位將代收的維修基金總額，報維修基金管理中心審核后，繳入市住房維修基金財政專(zhuān)戶(hù)。
5、開(kāi)發(fā)建設單位在辦理產(chǎn)權交易手續時(shí)，應提供經(jīng)審批的單位和個(gè)人《維修基金繳交申請表》和維修基金繳交收據，否則，房屋產(chǎn)權監理部門(mén)不得為其辦理《房屋所有權證》登記。
6、在房屋產(chǎn)權登記一條龍辦事大廳設有維修基金收費窗口，統一受理審檢。
（二）房改房維修基金歸集程序：
1、公房出售申報時(shí)，由出售公房的產(chǎn)權單位按棟（幢）填寫(xiě)《十堰城區出售公有住房維修基金繳交申請表》和《十堰城區公有住房維修基金個(gè)人繳交明細表》
2、在公有住房出售的審批階段，由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同房改辦對公有住房出售單位和購房者個(gè)人應繳交的維修基金金額進(jìn)行審核，簽署審批意見(jiàn)。
3、在辦理房屋產(chǎn)權證時(shí)，售房單位按售房款的20%提取維修基金，購房者個(gè)人按售房款的2%繳交維修基金，一并統一繳入維修基金財政專(zhuān)戶(hù)，并由市住房維修基金管理中心出具統一維修基金專(zhuān)用收款收據。
4、在《房屋所有權證》辦理階段，除應提供規定的房改手續外，還應提供維修基金繳交審批單。在辦理產(chǎn)權登記時(shí)按繳交比例統一歸集到市住房維修基金管理中心，存入財政局指定的銀行財政專(zhuān)戶(hù)。
二、維修基金的管理使用情況
（一）為了加強住宅區共用部位共用設施設備維修基金的歸集和管理，保障房屋售后的維修管理，維護房屋產(chǎn)權人（業(yè)主）和使用人的共同利益，維修基金管理中心負責維修基金的歸集、明細帳戶(hù)的設置和管理，使用時(shí)的監督、審批工作。市財政局具體負責維修基金繳存帳戶(hù)及票據的管理；并具體負責維修基金使用時(shí)的監審以及業(yè)主委員會(huì )使用維修基金的財務(wù)監督。
在基金管理過(guò)程中，十堰市房地產(chǎn)管理局和十堰市財政局嚴格按建住房[1998]213號和鄂建[1999]136號文件規定執行，結合十堰市的實(shí)際情況，制定了十房地字（2000）5號《十堰市城區住房維修基金繳存、管理和使用審批的規定》文件，堅持作到專(zhuān)款專(zhuān)用，確保業(yè)主的合法權益，維護業(yè)主的根本利益，堅持做到維護人民政府的窗口形象，堅持做到權為民所用，利為民所謀；堅持做到維護好社會(huì )安定的政治局面。否則，未經(jīng)批準，動(dòng)用、挪用、使用維修基金和造成維修基金其他損失的，十堰市房地產(chǎn)管理局會(huì )同市財政局除責令賠償外，根據相關(guān)規定執行處罰，并追究責任人員和領(lǐng)導人員的行政責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
為了提高辦事效率，方便業(yè)主查詢(xún)，開(kāi)發(fā)了十堰市住房維修基金管理軟件，按樓棟和戶(hù)設立明細帳目。
(二)、住房專(zhuān)項維修基金的使用情況
自2002年開(kāi)始起動(dòng)使用住房維修基金以來(lái)，為充分發(fā)揮維修基金的作用，市住房維修基金中心在維修基金使用時(shí)嚴格把關(guān)，認真按照十堰市房地產(chǎn)管理局和十堰市財政局制定的維修基金使用審批程序進(jìn)行。
1、已規范開(kāi)展了物業(yè)管理的住宅小區（片區）使用維修基金的一般程序為：物業(yè)管理企業(yè)提出維修計劃，填寫(xiě)《維修基金使用審批表》交小區業(yè)主委員會(huì )審定,報維修基金管理中心審核，審批確實(shí)無(wú)誤后報市財政局審批并通知銀行劃撥資金。
2、未規范開(kāi)展物業(yè)管理的居民大院，成片住宅或零星住宅使用維修基金的一般程序為：原產(chǎn)權單位會(huì )同業(yè)主委員會(huì )或代表提出維修計劃,填寫(xiě)《維修基金使用審批表》由業(yè)主委員會(huì )或代表審定并報房地產(chǎn)管理局住房維修基金管理中心審核，審核無(wú)誤后報市財政局審批并通知銀行劃撥資金。維修基金撥付后，從有關(guān)樓棟和住戶(hù)的維修基金明細帳中核減。
3、維修基金不敷使用時(shí)，維修基金管理中心應及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主委員會(huì )。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )研究決定，報市房地產(chǎn)管理局審批后，可按業(yè)主占有住宅建筑面積比例，向業(yè)主續籌，續籌的維修基金按十房地字（2000）5號關(guān)于《十堰市城區住房維修基金繳存，管理和使用審批的規定》的有關(guān)條款管理。
4、對申請使用住房維修基金的單位，市住房維修基金管理中心會(huì )同財政部門(mén)嚴格按照國家、省市維修基金使用規定把好關(guān)。經(jīng)過(guò)近幾年實(shí)際操作證明，是符合十堰市實(shí)際情況的，真正做到了為業(yè)主負責，為政府排憂(yōu)。
三、相關(guān)建議
（一）國家建設部、財政部建住房（1998）213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》符合我市實(shí)際，貫徹落實(shí)的效果較好，建議新的專(zhuān)項維修資金管理辦法繼續保持213號文件的基本內容和管理方式。
（二）對213號文件出臺之前未歸集維修基金的房屋，再次歸集時(shí)比較困難，對維修基金余額不足的房屋進(jìn)行續集時(shí)，也缺乏強制性的措施，建議制定新《辦法》中要有切實(shí)可行的強制性歸集措施。
（三）213號文件對維修基金的繳交對象，在文字上只局限于住宅房屋，多產(chǎn)權的商業(yè)建筑或位于住宅區內的商業(yè)建筑作為繳交對象，應在《辦法》中予以明確。
（四）建議對市政設施和住宅區的公用設施應在《辦法》中進(jìn)行明確的界定。
（五）原老舊小區的公共配套設施老化，功能下降，造成業(yè)主生活困難，在維修時(shí)業(yè)主分攤費用過(guò)大，業(yè)主意見(jiàn)較大，建議明確由政府出資對老舊小區的公共配套設施進(jìn)行改造。
在維修基金的歸集、管理和使用過(guò)程中，我們嚴格按照省市的有關(guān)規定的執行，本著(zhù)為群眾負責、為業(yè)主負責的原則，做到了嚴格把關(guān)、專(zhuān)款專(zhuān)用，確保了業(yè)主的合法權益，維護了政府部門(mén)的形象。在今后的工作中，我們將繼續堅持做到權為民所用，利為民所謀，以高度的責任心和嚴謹的工作態(tài)度，為十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、規范、有序地發(fā)展做出積極貢獻。
作者單位：十堰市房地產(chǎn)管理局