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專(zhuān)項維修資金存在的主要問(wèn)題和解決辦法
文/王路建
物業(yè)專(zhuān)項維修資金是伴隨著(zhù)物業(yè)管理的誕生而產(chǎn)生的，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施的維修和更新。以前（約1998年前）這項資金基本上都由物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接控制和使用管理，后來(lái)（約1998年后）這項資金在我國大部分地區開(kāi)始由政府監管，并實(shí)行財政專(zhuān)項儲存。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）頒發(fā)后，明確了三項法規內容：一、明確專(zhuān)項維修資金屬小區全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主大會(huì )履行使用職責；二、明確專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案須由業(yè)主大會(huì )會(huì )議三分之二以上投票權數通過(guò)；三、有關(guān)專(zhuān)項維修資金使用管理辦法由建設部會(huì )同財政部共同制定。由于目前兩部關(guān)于專(zhuān)項維修資金使用管理辦法尚未出臺，相關(guān)法規不健全，因而引發(fā)諸多亟待解決的問(wèn)題。
一、政府監管問(wèn)題
目前，在專(zhuān)項維修資金管理上出現多頭管理問(wèn)題。有政府物業(yè)主管部門(mén)和財政部門(mén)共同管理的，有物業(yè)主管部門(mén)單獨管理的，有業(yè)主委員會(huì )直接管理的，也有物業(yè)管理協(xié)會(huì )管理的?，F在的問(wèn)題是，專(zhuān)項維修資金應該由誰(shuí)管理更為適宜，更合乎實(shí)際，便于化解各種糾紛和矛盾。我個(gè)人認為，政府監管是必要的。因為維修資金雖屬于業(yè)主共同所有，然而業(yè)主大會(huì )的組織形式較為松散，正所謂“百家百姓，百家百言”，往往是公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，很難形成統一的意見(jiàn)。再則，業(yè)主大會(huì )不具法人地位，在法律上很難追究其法律責任。如果離開(kāi)政府監管，就難以確保維修資金的正確使用，以及維修資金不被非法挪用和流失。因此，實(shí)行業(yè)主大會(huì )決策與政府主管部門(mén)監管相結合的管理形式較為切合實(shí)際，易于化解維修資金使用過(guò)程中出現的各種糾紛和矛盾。業(yè)主大會(huì )決策就是指，業(yè)主大會(huì )應就專(zhuān)項維修資金如何使用、使用范圍、使用方法、使用程序等內容建章立制，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議三分之二投票權數表決通過(guò)后，建立專(zhuān)項維修資金使用章程（或稱(chēng)規定、方案、決定）照章行事。政府監管就是指，政府主管部門(mén)應負責維修資金的統一收繳、統一管理、統一儲存、統一核算，并就維修資金使用過(guò)程中出現的糾紛進(jìn)行裁決。這里需要指出的是，政府監管不等于行政審批，維修資金因屬于業(yè)主共同所有，不需要行政審批。政府主管部門(mén)只要根據業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)的維修資金使用章程（或稱(chēng)規定、方案、決定）中規定的使用程序，及時(shí)劃撥維修資金就可以了，不必管的太多，也不必管的太寬。
二、前期物業(yè)管理期間（業(yè)主大會(huì )成立前）維修資金的使用管理問(wèn)題
目前，國家對于前期物業(yè)管理期間維修資金應如何使用管理，沒(méi)有明確的法規依據。但有一點(diǎn)是明確的，維修資金是用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。也就是說(shuō)，在新建物業(yè)保修期滿(mǎn)但業(yè)主大會(huì )尚未成立之時(shí)，維修資金是可以使用的?，F在的問(wèn)題是，由于缺乏法規依據，前期物業(yè)管理期間維修資金不知如何使用。因此各地做法不一，形成一定的混亂。在這個(gè)問(wèn)題上，現在往往出現兩個(gè)極端。一、凡是業(yè)主大會(huì )未成立的，所有的維修項目（哪怕是一點(diǎn)小小的維修）都要由物業(yè)管理公司去征求小區三分之二以上業(yè)主同意，才能動(dòng)用維修資金，否則政府主管部門(mén)一律不予劃撥維修資金。很顯然這種做法是無(wú)法可依的，是對《條例》的曲解，弄得物業(yè)管理公司叫苦連天。政府主管部門(mén)不能簡(jiǎn)單地把維修資金的使用職責推給物業(yè)管理公司，這不僅是對物業(yè)管理公司的一種侵權行為，也缺乏實(shí)際可操作性，同時(shí)易人為引發(fā)糾紛和矛盾。因為物業(yè)管理公司不是維修資金使用的代理人，這種做法本身就是越俎代庖。二、凡是業(yè)主大會(huì )未成立的，維修資金一律暫停使用。這種做法顯然也是無(wú)法可依的，實(shí)際上已侵犯了業(yè)主享有使用維修資金的權力。
前期物業(yè)管理期間維修資金應如何有效正確使用，是目前亟待解決的難題。我個(gè)人認為，目前有兩種辦法可以一試。第一、前期物業(yè)管理期間，可由政府主管部門(mén)代為履行業(yè)主大會(huì )職責。因為維修資金若由政府監管，政府就有了維護專(zhuān)項維修資金有效正確使用的法定義務(wù)。業(yè)主大會(huì )未成立前，其職責由政府來(lái)代為履行是最合理的。政府主管部門(mén)應就前期物業(yè)管理期間專(zhuān)項維修資金如何使用、使用范圍、使用程序、使用方法等作出暫行規定，由物業(yè)管理公司照章履行維修職責。第二，可由開(kāi)發(fā)建設單位代為履行業(yè)主大會(huì )職責。因為《條例》規定，建設單位在前期物業(yè)管理期間有簽訂前期物業(yè)管理合同和制定業(yè)主臨時(shí)公約的職責。那么建設單位也可以就前期物業(yè)管理期間專(zhuān)項維修資金如何使用問(wèn)題，制定專(zhuān)項維修資金使用臨時(shí)章程（或稱(chēng)臨時(shí)方案），在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，由物業(yè)買(mǎi)賣(mài)人予以書(shū)面確認。上述前一種辦法較為實(shí)際，簡(jiǎn)單易行，不會(huì )出現大的糾紛和矛盾；后一種辦法較為復雜，同時(shí)涉及到已交付使用的物業(yè)小區如何操作問(wèn)題，存在一定難度。
三、維修資金使用范圍問(wèn)題
哪些維修項目應列入維修資金支出范圍，目前國家只有原則規定，沒(méi)有具體實(shí)施細則。由于認識上存在的實(shí)際差異，現各地，各部門(mén)，甚至業(yè)委會(huì )之間都存在著(zhù)不同的認識和意見(jiàn)，各地政府的具體規定也各不相同。在維修資金使用范圍問(wèn)題上，目前爭議最大的有三點(diǎn)。第一，電梯保養費是否列入維修資金使用范圍。由于電梯維修行業(yè)的慣例，電梯在保養和維修過(guò)程中往往把二者都混同在一起，在物業(yè)管理公司與電梯公司簽署的電梯保養合同中，以及電梯公司每月開(kāi)具的電梯保養費中，實(shí)際包含了大部分的維修費用。由于電梯保養與維修的實(shí)際混淆不清，有的認為電梯保養費應列入維修資金支出范圍，有的認為不應列入，也有認為應按一定比例列入（具體比例又難以確定），因而爭議不休。第二，設備設施（指電梯、消防設備等）年檢測費是否列入維修資金使用范圍。由于大廈的設備設施屬業(yè)主共同所有，其產(chǎn)生的費用應由業(yè)主共同承擔。但由于以前物業(yè)管理服務(wù)費實(shí)行政府定價(jià)，而政府定價(jià)時(shí)又往往沒(méi)有把設備設施年檢測費列入其中。因此這項費用在列支渠道上產(chǎn)生了爭議，物業(yè)主管部門(mén)認為設備設施年檢測費不應列入維修資金使用范圍；而業(yè)主委員會(huì )則認為應列入，理由是維修資金的使用范圍應由業(yè)主大會(huì )來(lái)確定，既然物業(yè)管理服務(wù)費中未列入，就應列入維修資金之中。第三，低值易耗品是否列入維修資金使用范圍。低值易耗品一般指物業(yè)共用部位的燈泡、玻璃、開(kāi)關(guān)以及設備中的易損品和管道疏通等費用。這些費用應不應該由維修資金支出，目前各方也存在很大爭議。要解決維修資金使用范圍上的爭議，首先國家在法規上應明確業(yè)主大會(huì )的維修資金使用主體地位，并授予業(yè)主大會(huì )擁有維修資金使用范圍的最終決定權。而這種最終決定權不是指某項具體的維修項目，而是指業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)三分之二以上投票權通過(guò)的專(zhuān)項維修資金使用章程（或稱(chēng)規定、方案、決定）。其次在政府監管過(guò)程中，應對專(zhuān)項維修資金使用范圍進(jìn)行必要的規范。諸如在前期物業(yè)管理期間或業(yè)主大會(huì )未建立專(zhuān)項維修資金使用章程之前，統一規定專(zhuān)項維修資金的使用范圍；在業(yè)主大會(huì )成立后，出臺指導性的專(zhuān)項維修資金使用章程示范文本等。對維修資金的使用范圍 進(jìn)行必要的規范和指導。
綜合上述，目前國家應盡快出臺專(zhuān)項維修資金的使用管理相關(guān)法規，理清各方關(guān)系，規范各方行為，化解各種糾紛矛盾，使維修資金使用管理能盡快納入法制軌道。
作者系溫州星河物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理