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物業(yè)管理企業(yè)如何合理使用專(zhuān)項維修資金
文/錢(qián)信群
《物業(yè)管理條例》第五十四條雖然對專(zhuān)項維修資金的權屬和用途作了明確規定，但對資金的收取、使用、管理和續籌方法未做進(jìn)一步的闡述。目前上海、杭州、南京、重慶、廣州等城市都建立了有關(guān)物業(yè)專(zhuān)項維修資金的地方性法規和監管體系，但在專(zhuān)項維修資金的實(shí)際使用和管理過(guò)程中，由于業(yè)主、業(yè)主委員成員的不專(zhuān)業(yè)性、法規的不完善和監管力度不夠等因素，業(yè)主對資金籌集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑慮。因此，物業(yè)管理企業(yè)在日常管理工作中，應加強和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的溝通，避免因資金的使用和管理而引發(fā)與業(yè)主的糾紛和沖突?，F結合所管大廈專(zhuān)項維修資金的實(shí)際籌集、使用和管理情況，談幾點(diǎn)個(gè)人的看法：
一、讓業(yè)主及時(shí)了解物業(yè)共用部分、共用設施設備的運行狀況
大部分的業(yè)主一般只關(guān)注物業(yè)管理日常工作中的秩序維護、清潔綠化和物管人員的服務(wù)態(tài)度等一些表面問(wèn)題，但對所處物業(yè)房屋設施、共用設備的情況和相關(guān)知識了解甚少。物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)物業(yè)網(wǎng)站或組織業(yè)主參觀(guān)等多種形式，讓業(yè)主尤其是業(yè)主委員會(huì )成員了解物業(yè)的基本概況、設施設備的相關(guān)知識和實(shí)際運行狀況，加深他們的理解和認識。
二、物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生異常情況，應盡快告知業(yè)主，及時(shí)處理落實(shí)
當物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生突發(fā)故障、存在重大隱患和超過(guò)保修年限時(shí)，應在第一時(shí)間告之全體業(yè)主，及時(shí)與業(yè)主委員會(huì )溝通。符合動(dòng)用專(zhuān)項維修資金條件，按規定做好資金審批、維修工作的落實(shí)，確保物業(yè)的正常使用功能。
三、嚴格執行資金管理、使用相關(guān)規定，按程序做好各項審批工作
1、根據相關(guān)規定，專(zhuān)項維修資金應嚴格依照“專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用，按幢設賬，核算到戶(hù)”的原則進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)在每年年初制定房屋共用部位、共用設施設備維修（包括大修、中修、更新、改造）計劃及經(jīng)費預算，報業(yè)主大會(huì )批準后執行。
2、維修計劃實(shí)施前，物業(yè)管理企業(yè)應以專(zhuān)業(yè)的角度向業(yè)主委員會(huì )提交幾種可供選擇的維修方案和費用預算，由業(yè)主委員會(huì )和第三方來(lái)共同評估和監督，以確保資金的有效、合理使用。
3、維修項目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)委會(huì )批準的驗收證明到銀行辦理專(zhuān)項維修資金支取手續；并根據竣工決算進(jìn)行維修資金的具體分攤，并計入各產(chǎn)權人明細賬戶(hù)中。
四、做好維修工作的全程跟蹤，定期公布資金使用情況
物業(yè)管理企業(yè)應切實(shí)做好維修工作的全程監督和跟蹤，督促維修方保質(zhì)保量、按時(shí)完成維修計劃。物業(yè)管理企業(yè)應當定期向全體業(yè)主公布維修基金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業(yè)主委員會(huì )的核查和監督，以保證維修資金使用的透明性。
五、適時(shí)提請業(yè)主委員會(huì )續籌專(zhuān)項維修基金
隨著(zhù)物業(yè)老化大、中修機率會(huì )逐漸提高，到了一定時(shí)期后，專(zhuān)項維修資金不足以保障正常的維修開(kāi)支，于是便出現維修基金續籌的問(wèn)題。
具體做法可以首先讓業(yè)主委員會(huì )了解專(zhuān)項維修基金的設立目的和用途，從而達成“專(zhuān)項維修基金不是一項支出，而是物業(yè)保值增值的一筆投入”的共識。然后，業(yè)主委員會(huì )在征得2/3以上業(yè)主同意的情況下，實(shí)行逐期按物業(yè)管理費的比例交納專(zhuān)項維修資金，以便物業(yè)能得到及時(shí)的中修、大修和改造，保障物業(yè)的正常使用功能。
本人深切感受到，物業(yè)管理公司在日常服務(wù)過(guò)程中應與業(yè)主建立融洽的關(guān)系，樹(shù)立良好的企業(yè)誠信度。特別是有關(guān)物業(yè)專(zhuān)項維修資金的使用、管理根本問(wèn)題的解決，一方面有賴(lài)于物業(yè)管理企業(yè)自律的加強和政策法規的進(jìn)一步完善，另一方面也離不開(kāi)廣大業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解。
作者單位：浙江耀江物業(yè)管理公司