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專(zhuān)項維修資金：欲罷不能 欲說(shuō)還休
文/ 余紅 陳家慶
說(shuō)到物業(yè)專(zhuān)項維修資金，相信每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都會(huì )為之煩惱，因為目前社會(huì )輿論幾乎一邊倒地批評開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司侵占和挪用維修資金。據報道，廣州市已收到維修資金2億元，但存入專(zhuān)管銀行的只5000多萬(wàn)元，因此推算出被截留或挪用的維修資金達1 億多元。
專(zhuān)項維修資金的籌集和管理的確是個(gè)老大難問(wèn)題，但難在何處？根源何在？輿論和媒體的誤導，使公眾普遍認為是由于開(kāi)發(fā)商居心不良或物業(yè)管理公司行為不軌所致，卻忽視了業(yè)主未盡到職責、大量欠交維修資金的事實(shí)。筆者認為，專(zhuān)項維修資金籌集和管理難，主要有兩個(gè)方面的原因。
一、法規體系不完善，造成操作難
《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)出臺已有半年，但廣州市的有關(guān)配套細則遲遲未出臺。政府只是要求建立維修資金，卻沒(méi)有對拒交維修資金的業(yè)主規定行之有效的辦法。物業(yè)管理企業(yè)告業(yè)主不交管理費已不鮮見(jiàn)，但尚未聽(tīng)說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)因為不交維修資金而將業(yè)主告上法庭的。
說(shuō)到物業(yè)管理公司侵占、挪用維修資金，筆者認為，在廣州市的現行規定下，物業(yè)管理公司并不容易做到。中國農業(yè)銀行作為廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)管銀行，對維修資金的管理非常嚴格。維修資金的使用要按照嚴格的審批程序，首先由物業(yè)管理公司向業(yè)委會(huì )申請，再到房管部門(mén)報批，最后經(jīng)銀行審批后，直接劃賬到負責施工項目的單位。在這樣的管理程序下，物業(yè)管理公司是不可能私自從維修資金的賬戶(hù)中提款的。所謂物業(yè)管理公司挪用維修資金應該是指物業(yè)管理公司在代收了業(yè)主交納的維修資金后，沒(méi)有立即存入專(zhuān)管銀行，但也并不可能長(cháng)期挪用。因為開(kāi)戶(hù)后，業(yè)主均持有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)卡，業(yè)主憑卡可隨時(shí)查詢(xún)賬戶(hù)余額，能夠有效防止物業(yè)管理公司挪用業(yè)主交納的維修資金。
筆者作為一名基層管理人員，在實(shí)際工作中親身體驗到，目前維修資金的管理是比較科學(xué)合理的，真正的問(wèn)題在于維修資金分賬戶(hù)的建立和資金的收繳。筆者所在公司的一座高檔寫(xiě)字樓，當年在參加國家示范項目的考評中，根據考評標準必須要建立維修資金。但因該物業(yè)為多業(yè)主樓盤(pán)，一時(shí)之間不容易要建立起維修資金。因此，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )批準，先從當年的管理費結余中轉入一筆款項建立起維修資金總賬，同時(shí)業(yè)委會(huì )也決定了維修資金的續籌辦法。根據農業(yè)銀行的規定，維修資金必須分賬到戶(hù)，但分賬戶(hù)的建立卻困難重重。有些是因為產(chǎn)權問(wèn)題，寫(xiě)字樓不同于小區，業(yè)主基本上都是單位，有父子關(guān)系、抵押關(guān)系、轉賣(mài)、拍賣(mài)等多種類(lèi)型，產(chǎn)權幾易其手，最終會(huì )造成產(chǎn)權不清晰，無(wú)法開(kāi)戶(hù)；而更多是因為業(yè)主不理解、不予理睬，導致無(wú)法開(kāi)戶(hù)。
筆者認為，如果把利用物業(yè)共用部位經(jīng)營(yíng)所得收入轉入維修資金，由于沒(méi)有建立分賬戶(hù)，就無(wú)法分賬到戶(hù)。使用維修資金時(shí)也必須從各分賬戶(hù)中支出，不得從總賬中直接支出。這樣，只要業(yè)主不愿意，分賬戶(hù)就無(wú)法開(kāi)設，維修資金的建立和使用一切就無(wú)從談起。
二、對業(yè)主缺乏引導和制約，造成籌集難
維修資金的建立和使用，關(guān)鍵在于業(yè)主的理解和支持。但由于政府的指引和媒體的導向，似乎過(guò)于強調維修資金被侵占或挪用，忽視了建立維修資金的重要意義，對維修資金的籌集產(chǎn)生了極大的負面影響。同時(shí)由于對業(yè)主缺乏約束的力度，大多數業(yè)主認為維修資金沒(méi)有必要交，不交也不會(huì )怎么樣，而物業(yè)管理公司除了苦口婆心地加以勸說(shuō)和解釋外，別無(wú)良策。業(yè)主對物業(yè)維修養護意識的淡薄，以及政府對欠交行為缺乏制約措施，直接造成了維修資金的籌集難。
筆者認為，政府應充分發(fā)揮指導作用，大力宣傳建立維修資金的重要性。我國自改革開(kāi)放以來(lái)，各類(lèi)商品房才開(kāi)始投入使用，到目前物業(yè)已逐步進(jìn)入中修、大修及更新改造期，亟需大量的專(zhuān)項維修資金。隨著(zhù)計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟的過(guò)渡，人們已逐步經(jīng)歷了從享受福利分房到購買(mǎi)商品房的轉變，并慢慢接受了購房之后還要對房屋進(jìn)行管理，即支付管理費的事實(shí)，但對于房屋需要進(jìn)行維修養護，要支付大筆的維修費用的事實(shí)仍未能接受。因此，首先要從觀(guān)念上進(jìn)行轉變，要讓業(yè)主明白，物業(yè)需要管理和維護是不爭的事實(shí)，建立和收取維修資金決非物業(yè)管理公司亂收費，而是政府為了保證物業(yè)的正常使用，維護業(yè)主的最終利益而做出的規定。
作為物業(yè)管理公司要對業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，政府應當指引媒體做正面引導，通過(guò)多種形式、多種渠道的宣傳活動(dòng)，提高物業(yè)維修資金的影響力，培育業(yè)主對物業(yè)的維修養護意識，讓廣大業(yè)主及開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司真正了解建立物業(yè)專(zhuān)項維修資金的重要性和必要性，最大限度地調動(dòng)其積極性，為物業(yè)專(zhuān)項維修資金的建立營(yíng)造一個(gè)良好的社會(huì )環(huán)境。
為了加快專(zhuān)項維修資金建立的進(jìn)程，規范其使用和管理，筆者呼吁政府有關(guān)部門(mén)應該對以下幾方面予以關(guān)注：
1、明確界定專(zhuān)項維修資金的使用范圍?！稐l例》規定：專(zhuān)項維修資金用于物業(yè)的中修、大修及更新改造。但如何界定中修、大修，是以物業(yè)的使用期還是以維修費用的額度來(lái)定，條例沒(méi)有明確規定，有關(guān)細則尚未出臺，容易引起爭議，造成實(shí)際操作的難度。
2、盡快明確維修資金的繳交對象和繳交額度。廣州市曾規定以1998年10月1日前后核發(fā)預售許可證為界，區分維修資金的繳交對象分別為業(yè)主和開(kāi)發(fā)商?！段飿I(yè)管理條例》頒布后，又規定為業(yè)主。單是在繳交對象上就在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間反復變化，關(guān)于繳交的額度更是模糊不清，計算依據不足，核算過(guò)程繁雜，難于操作。前段時(shí)間，某報紙登載消息，稱(chēng)專(zhuān)項維修資金首筆款按每平方米40元交納，卻又無(wú)政府正式行文，引起業(yè)主誤會(huì )，與物業(yè)管理公司發(fā)生爭議。
3、專(zhuān)管銀行放寬對開(kāi)設專(zhuān)用賬戶(hù)的有關(guān)限制。建議專(zhuān)管銀行取消必須由業(yè)主授權物業(yè)管理公司才能開(kāi)設專(zhuān)用賬戶(hù)的規定，只要物業(yè)管理公司能夠提供對物業(yè)具有合法管理權的相關(guān)證明，就可以為業(yè)主開(kāi)設專(zhuān)用賬戶(hù)，打破怪圈，形成良性循環(huán)，有經(jīng)營(yíng)收入時(shí)可以轉入業(yè)主的專(zhuān)項維修資金分賬戶(hù)，刺激業(yè)主繳納維修資金的積極性和主動(dòng)性。
4、采取強有力的制約措施，確保資金的收取和管理?？山Y合行政手段，在辦理“房屋預售許可證”、“房產(chǎn)證”、“二手房交易許可證”時(shí)進(jìn)行捆綁限制。對于未繳納維修資金的，在辦證或房屋交易時(shí)予以限制。武漢、杭州等城市已采取這種辦法，收到較好效果。
同時(shí)，應對物業(yè)管理公司做出約束，要求將維修資金的專(zhuān)用賬戶(hù)卡及時(shí)發(fā)放給業(yè)主，且必須在規定的時(shí)間內將代收的維修資金存入專(zhuān)管銀行，公開(kāi)維修資金的收支賬目，供廣大業(yè)主監督。
總之，政府關(guān)于專(zhuān)項維修資金建立、使用和管理的有關(guān)細則應盡快出臺，使廣大業(yè)主交之有理，物業(yè)管理公司用之有道。只有通過(guò)法律法規的約束，加強專(zhuān)項維修資金的籌集、管理力度，才能從源頭做到資金籌集一步到位，防止出現新的拖欠現象。制定專(zhuān)項維修資金使用的明確范圍及申請和審批程序，使專(zhuān)項維修資金的使用、審批有據可依，審批程序清晰、操作方便。確保物業(yè)的正常運作，延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，最終得益的將是政府和廣大業(yè)主。
（作者單位：廣州粵華物業(yè)有限公司）