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維修基金使用難系列報道之一
按照“五年中修，十年大修”的時(shí)間表，在2000年之前入住的小區都到了應該中修的時(shí)候。北京市建委的通報情況顯示，自2000年2月開(kāi)始，北京市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多億元。但目前只有三個(gè)小區因為情況緊急破例動(dòng)用了公共維修基金，總金額不到50萬(wàn)元。
從9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《辦法》)在網(wǎng)上征求意見(jiàn)。在《辦法》正式出臺之前，仍有許多問(wèn)題懸而未決。
維修基金使用難
有買(mǎi)房經(jīng)驗的人都知道，除交購房款之外，還需交納多項稅費。其中，數額最大的一筆當數占總房款項2%的公共維修基金。這筆錢(qián)少則數千元，多則數萬(wàn)元。按照北京市建委的通報情況顯示，自2000年2月開(kāi)始，北京市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多億元。如此龐大的一筆維修基金到目前為止只有三個(gè)小區因情況緊急在今年8月份破例動(dòng)用了不到50萬(wàn)元。是什么擋住了維修基金使用之路呢？
了解到維修基金使用難的一個(gè)主要原因是目前北京大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的小區不過(guò)200個(gè)左右，只占住宅項目總數的10%，業(yè)主自治機構的缺位使得維修基金無(wú)法使用。在今年8月份，由于情況緊急影響業(yè)主安全，市建委小區辦在維修基金使用細則沒(méi)有出臺的情況下，破例批準三個(gè)小區使用維修基金。而這三個(gè)小區均沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )。
另外一些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì )的小區，盡管業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司共同申請使用維修基金，但終因沒(méi)有詳細的指導性政策出臺而沒(méi)有得到批準。盛世嘉園、美林花園等2000年前后入住的小區都到了需要運用公共維修基金進(jìn)行中修的時(shí)候。據盛世嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心宋主任介紹，盛世嘉園在2000入住，到目前已有五年時(shí)間。經(jīng)過(guò)五年的風(fēng)雨侵蝕，當年光彩照人的住宅樓外立面，目前已成了“黃面婆”。樓梯間的墻壁也需要進(jìn)行重新粉刷。另外，一些公共部分設施設備等已經(jīng)過(guò)了保修期，也需要進(jìn)行檢修。而這部分開(kāi)支的費用是不包含在物業(yè)管理費中的。美林花園也是2000年入住的小區，據其物業(yè)公司王經(jīng)理介紹，一些使用頻率比較高的公共設施設備已出現了老化跡象，一些部件需要進(jìn)行維修，有些部件需要更換。如不及時(shí)維修會(huì )給業(yè)主生活帶來(lái)隱患。前年，其業(yè)主委員會(huì )向市小區辦發(fā)出正式申請，與盛世嘉園一樣沒(méi)有得到批準。
當向市建委相關(guān)領(lǐng)導詢(xún)問(wèn)為何這些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì )的小區，為什么不能動(dòng)用維修基金時(shí)，得到的答案是要等到政策正式出臺之后指導使用。從9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》在網(wǎng)上征求意見(jiàn)。但指導維修基金具體使用的該《辦法》沒(méi)有正式出臺之前，本屬于業(yè)主的這筆錢(qián)還是無(wú)法動(dòng)用。
維修基金保值難
許多業(yè)主都會(huì )有這樣的疑問(wèn):已經(jīng)入住小區幾年了，維修基金沒(méi)有動(dòng)用過(guò)，就算存在銀行里也應該有利息吧。面對目前每年百分之三到四的通貨膨脹率，三年時(shí)間就面臨著(zhù)10%以上的貶值。等到了需要動(dòng)用維修基金時(shí)，這筆錢(qián)還能支付當時(shí)的開(kāi)支嗎?
以一個(gè)可售面積10萬(wàn)平方米的住宅社區為例，如果每平方米售5000元，則整個(gè)小區的住宅維修資金將達到1000萬(wàn)元。按照目前的情況，業(yè)主的這筆錢(qián)不僅沒(méi)有任何收益，而且三年之后將面臨貶值100萬(wàn)的風(fēng)險。如何讓維修基金保值也成了一個(gè)難題。
房屋公共維修資金存儲期間可否升值？升值部分如何使用?市建委相關(guān)負責人認為，用該資金購買(mǎi)國債等“金邊債券”是一種相對安全和增值的辦法。而購買(mǎi)股票或者將該資金委托出去進(jìn)行期貨、外匯、股票等買(mǎi)賣(mài)，則風(fēng)險巨大，不宜采用。而無(wú)論采用什么方式，都是基金所有人自己(即業(yè)主大會(huì ))的決策。因此，業(yè)主們自己的素質(zhì)和能力則是該資金能否安全升值的必要條件。
資金總額如果有任何合法的增加，其利益都應該按份歸全體業(yè)主共同擁有，也應該由其決定如何使用。一般可以選擇的有:仍然作為基金存入基金賬戶(hù)，或以物業(yè)管理費的名義交給物業(yè)管理者而沖抵、減免業(yè)主應交納的相應金額的物業(yè)管理費，或業(yè)主大會(huì )決議的其他用途。
銀楓家園的業(yè)委會(huì )成員北野曾任該小區業(yè)委會(huì )主任，他表示，處理現金問(wèn)題是最棘手的?！拔疫€沒(méi)涉及到現金問(wèn)題時(shí)，業(yè)委會(huì )主任已經(jīng)干不下去了。如果要業(yè)主來(lái)面對維修資金的理財問(wèn)題可想而知會(huì )出現怎樣的混亂局面?！?/p>
■鏈接
北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法(征求意見(jiàn)稿)第五條（資金用途）維修資金專(zhuān)項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修工程。
本辦法所稱(chēng)住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房?jì)然蛭飿I(yè)管理區域內屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設施設備。住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及更新、改造工程。
文章來(lái)源：《北京青年報》