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淺析物業(yè)管理區域公用市政收費管理措施對策
珠海經(jīng)濟特區珠光物業(yè)管理公司―王曉韻
隨著(zhù)中國融入國際市場(chǎng)經(jīng)濟的步伐加快，針對目前普遍存在的物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目使用費用由物業(yè)管理公司代收代繳不合理混亂現象，國務(wù)院新頒布實(shí)施的《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新條例）按照國際慣例和商品市場(chǎng)規律做出了新的調整規定即“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等公用事業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費用，但是不得向業(yè)主收取手續費等額外費用”。如何改善目前不合理混亂現象，切實(shí)執行《新條例》規定，認真做好范圍廣泛的公用事業(yè)項目使用的收費和管理工作，將關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益和社會(huì )的安定。為此筆者就此問(wèn)題，淺談以下觀(guān)點(diǎn)供大家互相探討學(xué)習。
一、公用事業(yè)代收代繳費用不合理混亂現象存在的原因。
從供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目的性質(zhì)看，自來(lái)水、電力、煤氣、液化氣、熱力都是自來(lái)水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司的商品，作為商品的提供者應該按照商品的市場(chǎng)規律直接提供服務(wù)與收費。而目前物業(yè)管理區域公用市政項目收費與管理現狀是：
（一）、長(cháng)期以來(lái)由于缺乏科學(xué)合理城市總體公用市政發(fā)展規劃，特別是區域性的一些配套設施的規劃和落實(shí)不到位，以及公用市政事業(yè)單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無(wú)償地轉嫁給物業(yè)管理公司，造成了由物業(yè)管理公司來(lái)代收代繳費用的不合理現象和埋下被投訴隱患。在代收代繳費用過(guò)程中，因為存在著(zhù)總表與分表的誤差，特別是供電還存在著(zhù)基本電費、變壓器損耗以及利率調整所形成的費用負擔。這些負擔承受又很自然出現二種情況，即一種情況是物業(yè)管理公司自行承擔經(jīng)營(yíng)出現虧損，另一種情況是物業(yè)管理公司通過(guò)提高收費標準的辦法，讓用戶(hù)承擔，引起住戶(hù)強烈不滿(mǎn)的投訴。而物業(yè)管理公司依照“羊毛出在羊身上”這種提高收費標準的做法又違反了國家的價(jià)格法的有關(guān)規定，屬于亂收費范疇。由于收費主體不同，最終本應該商品提供者承擔的費用，變成為物業(yè)管理公司沉重的額外負擔。
（二）、在物業(yè)管理實(shí)踐中，代收代繳給物業(yè)管理公司帶來(lái)欠費和管理風(fēng)險隱患。
1、現在物業(yè)管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費都必須按照區域消費全額費用交給自來(lái)水公司、供電公司、供暖公司、燃氣公司。住戶(hù)欠費收不齊就由物業(yè)管理公司墊交。
2、由于水電氣、暖公用設施維修養護專(zhuān)業(yè)性較強，物管公司管理人員專(zhuān)業(yè)水平普遍達不到要求，以致出現設施的損壞、跑、漏、盜漏洞現象導致支付費用提高。
長(cháng)期以來(lái)物管公司忍辱負重無(wú)償替公用市政單位履行收費和設施維修、養護等職責，導致出現以上風(fēng)險，使一些物業(yè)管理公司在經(jīng)濟上因此直接受到牽連，經(jīng)營(yíng)步履艱難，甚至導致破產(chǎn)。為此目前在一定的程度上由于代收代繳出現的矛盾致使物業(yè)管理服務(wù)費也難收到。這些問(wèn)題現已成為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。
二、解決以上存在問(wèn)題措施對策。
為了加快解決以上存在問(wèn)題，切實(shí)實(shí)施《新條例》，筆者提出如下措施對策。
（一）、首先目前物業(yè)管理區域公用市政事業(yè)單位可以先與物業(yè)管理公司簽訂委托代收費協(xié)議。協(xié)議中明確各自責、權、利，物業(yè)管理公司切實(shí)按照國家規定標準將代收的費用實(shí)收實(shí)交委托單位，公用市政設施的維修、養護由商品提供者負責。公用事業(yè)單位可按雙方約定的一定比例返回勞務(wù)費給物業(yè)管理公司，作為補償由于代收代繳所支付的費用和酬金。從而完善物業(yè)管理公司收費的法律依據，理順了目前公用市政提供商品服務(wù)收費的管理體制。
（二）、政府主管部門(mén)根據“誰(shuí)受益、誰(shuí)承擔”原則，盡快制定出臺有關(guān)物業(yè)管理區域內公用市政項目收費與管理規定，明確供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目移交的技術(shù)標準、移交程序、移交期限、遺留問(wèn)題處理和移交后雙方的權利義務(wù)，以及用戶(hù)權利義務(wù)等方面事宜。
（三）、政府物價(jià)部門(mén)會(huì )同公用市政單位測算因抄表到戶(hù)所增加的費用經(jīng)論證后，召開(kāi)聽(tīng)證會(huì ),明確規定公攤項目、分攤方法和收費標準，以通過(guò)適當的收費向用戶(hù)分攤。從而解決物業(yè)管理公司代收費帶來(lái)的風(fēng)險和避免不透明、亂加價(jià)強烈投訴等弊端，真正按照國家《公司法》、《合同法》要求，體現物業(yè)管理區域內公用市政管理和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)。
（四）、科學(xué)制定城市公用市政發(fā)展規則，由政府規劃部門(mén)會(huì )同相關(guān)公用市政管理單位調研論證后，報政府批準實(shí)施。以便物業(yè)管理區域規范管理。
（五）、在區域建設方面，新建物業(yè)管理區域不設公用市政設施總表。各項公用市政設施必須與區域物業(yè)主體工程同時(shí)設計，同時(shí)完工，同時(shí)驗收。政府的規劃建設和公用市政管理單位，落實(shí)相應的監督工作，竣工后必須嚴格驗收，達到杜絕不合格的設施設備投入使用，最大限度從源頭上減少由于施工質(zhì)量和設備原因造成的損耗和影響用戶(hù)使用的相關(guān)問(wèn)題，切實(shí)維護廣大用戶(hù)的利益。
總之，物業(yè)管理區域的公用市政事業(yè)單位當務(wù)之急要做的抄表到戶(hù)和設施接受是城市管理中一項基礎性工作，牽涉面廣，影響重大，只有通過(guò)政府、公用市政事業(yè)單位、物業(yè)管理公司的各方共同努力，并在廣大用戶(hù)的配合支持下，才能逐步理順物業(yè)管理區域內供、管、用關(guān)系，全面實(shí)現抄表到戶(hù)，公用市政事業(yè)單位依法對物業(yè)管理區域內公用市政設施進(jìn)行專(zhuān)業(yè)規范管理，達到各盡其責，共同發(fā)展，各方滿(mǎn)意的目標。