.
物業(yè)管理理論研究成果之一――物業(yè)管理費
曹 陽(yáng)
物業(yè)管理費是指物業(yè)管理人為了實(shí)現其職能，憑借有關(guān)法律法規的規定，根據對物業(yè)管理的全部活動(dòng)（提供服務(wù)的全過(guò)程中所耗費的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)消耗）所需的成本，通過(guò)科學(xué)測算編制出來(lái)的費用標準。由業(yè)主或非業(yè)主使用人定期向物業(yè)管理企業(yè)交納并由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理活動(dòng)的構成內容使用的費用。
物業(yè)管理費概述
一、物業(yè)管理費的發(fā)展沿革及現狀
由于地區間經(jīng)濟發(fā)展和物業(yè)管理發(fā)展的不平衡，各地現行的物業(yè)管理費政策和標準亦有所不同，就全國總體而言，物業(yè)管理費的編制和政策管理的歷史發(fā)展大體分為三個(gè)階段，即摸索參照階段、總結探討階段、理性發(fā)展階段。
摸索參照階段始于20世紀80年代初。當時(shí)以深圳及珠江三角洲等沿海地區率先由香港、新加坡引進(jìn)了新型的物業(yè)管理，面對如何收費，物業(yè)管理費標準怎樣確定的問(wèn)題，深圳依據當時(shí)特區開(kāi)辦初期政府在價(jià)格管理及工資標準方面“低于香港，高于內地”的原則性規定，在內地沒(méi)有物業(yè)管理費標準的情況下，比照了原來(lái)福利分房政策時(shí)期的租金標準。其它沿海地區亦使用了類(lèi)似的參照辦法，從而使我國的物業(yè)管理費標準從一開(kāi)始就以一個(gè)較低的標準產(chǎn)生。同時(shí)在具體的小區、樓盤(pán)的項目上亦形成了在低標準基礎上的參照和借鑒，使得這種較低的起點(diǎn)和標準比較普遍地固定下來(lái)。這對后來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了一定的消極影響。
20世紀90年代前半期為總結探討階段。這一階段由于各類(lèi)物業(yè)管理的收費標準存在著(zhù)很大的差異，有的同類(lèi)型的物業(yè)的管理費標準亦相差很大，甚至由于管理費方面的問(wèn)題，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了矛盾，以至于對行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的影響也越來(lái)越明顯。因此，這一階段從企業(yè)自身到政府主管部門(mén)，對如何確定物業(yè)管理費的標準的討論比較多，有的對管理費標準的現狀做了較全面的調查，有的對如何確定管理費標準提出了自己的見(jiàn)解。最后形成了以全成本核算為主要內容的物業(yè)管理費編制思路。
20世紀90年代中期以來(lái)物業(yè)管理費的發(fā)展進(jìn)入了理性發(fā)展階段，這一階段對物業(yè)管理費進(jìn)行了較為深入而廣泛的研究，一些地區的房地產(chǎn)和價(jià)格管理主管部門(mén)開(kāi)展了相應的調查研究。國家計委、建設部于1996年2月9日頒發(fā)了《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，對全國的物業(yè)管理收費的基本原則做出了指導性規定。深圳在物業(yè)管理費測算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地產(chǎn)和價(jià)格主管部門(mén)在1994、1996、1997年連續三次組織了較大規模的、系統的物業(yè)管理費的調研、測算活動(dòng)，最后以低于社會(huì )平均成本的取費思路，以全成本核算為主要內容，以分類(lèi)管理為主要手段，于1997年11月份出臺了國內第一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)費分類(lèi)指導標準。從此，物業(yè)管理費的編制，測算及價(jià)格管理進(jìn)入了比較理性和有序的階段。
物業(yè)管理服務(wù)費分類(lèi)指導政策的確立和實(shí)施，在物業(yè)管理費價(jià)格管理方面起到了關(guān)鍵性的推動(dòng)作用，也使物業(yè)管理收費向更為理性的發(fā)展和市場(chǎng)化價(jià)格管理階段邁出了重要的一步。
二、研究物業(yè)管理費編制的意義和作用
物業(yè)管理費的編制方法及其管理問(wèn)題，不僅牽涉著(zhù)廣大業(yè)主的根本利益，也關(guān)系著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)的切身利益，它還是制約物業(yè)管理行業(yè)正常運作和物業(yè)管理這一新生事物健康發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題。
物業(yè)管理發(fā)展的前期，在物業(yè)管理費問(wèn)題上，由于業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府主管部門(mén)等各自的角色不同，其考慮問(wèn)題的側重也有所不同，同時(shí)由于各方對物業(yè)管理的期望亦不盡相同，反映在物業(yè)管理費上的問(wèn)題就出現了不同的認識，以至在管理費標準上出現了差異較大、標準混亂和各方利益都有不同損害的問(wèn)題。因此，如何科學(xué)、規范、準確地確定物業(yè)管理費標準，統一編制和測算物業(yè)管理費的思路和方法，就顯得非常必要。
（一）明確了物業(yè)管理費的性質(zhì)
明確物業(yè)管理費性質(zhì)是物業(yè)管理費標準確定以及物業(yè)管理收費管理的重要前提，其屬性的確定，不僅對物業(yè)管理費本身，而且也對物業(yè)管理的一些行為性質(zhì)的確定起到了重要作用。所以，研究物業(yè)管理費，首先應弄清其屬性特征，這對于理解物業(yè)管理費的實(shí)質(zhì)和編制物業(yè)管理費的行為都具有重要的意義。
（二）統一了物業(yè)管理費所包含的內容
物業(yè)管理都管什么？物業(yè)管理費都包括哪些服務(wù)范圍？這是經(jīng)常困擾業(yè)主甚至連一些物業(yè)管理從業(yè)人員都搞不清楚的問(wèn)題，同時(shí)它不僅是個(gè)認識問(wèn)題，而且還是個(gè)服務(wù)標準的依據性問(wèn)題，所以，只有統一了物業(yè)管理費所包含的服務(wù)項目和內容，才能使物業(yè)管理的操作行為有了真正意義上的標準，也才能使物業(yè)管理費的測算有了標準依據。
（三）規范了物業(yè)管理費編制的基本原則
物業(yè)管理費的編制需要依據什么？是否存在必然的內在規律？這是物業(yè)管理費編制研究中的一個(gè)重要問(wèn)題，只有挖掘出其中的規律，找尋出可供依據的必然聯(lián)系，提煉成規則或原則，才能使物業(yè)管理費的編制在一個(gè)標準尺度和必然條件下規范編制行為，從而得出規范的結果。
（四）理順了物業(yè)管理費編制方法
物業(yè)管理費編制方法的不統一、不明確是物業(yè)管理費標準混亂的主要原因之一，在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于沒(méi)有物業(yè)管理費編制的統一思路和辦法，使得其收費行為和標準只能參照香港或相互參照確定標準，必然形成標準不一、懸殊較大，以至影響相關(guān)方面利益的情況。所以，統一物業(yè)管理費的編制方法，理順物業(yè)管理費編制思路，對于規范物業(yè)管理費和解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間由于物業(yè)管理費引發(fā)的矛盾，都有著(zhù)重要作用。
三、物業(yè)管理費標準確定的政策模式和途徑
物業(yè)管理費標準確定的政策模式和途徑是物業(yè)管理費標準及其收取是否合理、合法和規范的根本，十分重要，從目前政府價(jià)格管理政策看，主要有以下三種方式。
（一）政府訂價(jià)，即由政府價(jià)格主管部門(mén)在業(yè)務(wù)主管部門(mén)的配合下，針對某類(lèi)物業(yè)制定的 強制性執行標準，在深圳這種方式僅限于政府開(kāi)發(fā)的福利商品房、微利商品房的物業(yè)管理及其車(chē)輛管理的收費標準等。從全國來(lái)看，有的地區政府訂價(jià)管理的范圍要寬一些。這種政府訂價(jià)方式在一定的時(shí)期內在管理的項目、內容和程度上是會(huì )發(fā)生變化的，總體趨勢是政府訂價(jià)范圍會(huì )越來(lái)越小。
（二）政府指導價(jià)，即由政府價(jià)格管理部門(mén)會(huì )同業(yè)務(wù)主管部門(mén)根據行業(yè)社會(huì )平均成本核算理論，確定出某類(lèi)物業(yè)的管理費標準指導范圍。這種方式在內地尚不多見(jiàn)，在深圳1997年底開(kāi)始實(shí)行，主要有兩個(gè)途徑，其一，在沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )的小區或大廈，根據分類(lèi)指導價(jià)相應標準報政府批準，其二，成立了業(yè)主大會(huì )的小區或大廈由業(yè)主大會(huì )通過(guò)。這種方式實(shí)際上也是向市場(chǎng)訂價(jià)方式過(guò)渡的一種方式。
（三）市場(chǎng)訂價(jià)，也稱(chēng)為企業(yè)訂價(jià)或企業(yè)與業(yè)主協(xié)商訂價(jià)，即由企業(yè)根據市場(chǎng)行情確定價(jià)格，目前主要的形式是在開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)即確定了物業(yè)管理費價(jià)格，業(yè)主在購樓合同或在購樓的同時(shí)簽訂了業(yè)主公約并明確了管理費標準，這種方式確定的管理費標準是具有法律效力的。這種方式必須用全成本核算的辦法認真測算，得出能讓市場(chǎng)接受的合理的標準。
四、物業(yè)管理費認識上的誤區及民眾物業(yè)管理消費意識的提高
購買(mǎi)房屋作為投資和消費已被人們普遍認可,但購買(mǎi)房屋后的物業(yè)管理作為必然性消費則尚未被人們認識。一般都認為,花錢(qián)買(mǎi)房無(wú)非有兩種意義,一是投資,二是消費?？傊?我的錢(qián)已花完,房子已經(jīng)歸我.這種認識是把房屋交易行為的終結作為投資增值的開(kāi)始和消費行為的結束。在這種認識的基礎上,很多人表現為對物業(yè)管理的不理解,他們認為“房子都是我的了,還給你交什么管理費”？甚至在一些物業(yè)管理發(fā)育比較成熟的地區也存在一些業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就找些（很多是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題）理由來(lái)拒交物業(yè)管理費，更有很多人不知道就算物業(yè)管理公司有某些問(wèn)題，你不交納管理費，物業(yè)公司拿什么來(lái)給你服務(wù)？同時(shí)，部分業(yè)主不交管理費，實(shí)際上是在享受其他業(yè)主所交管理費的利益，是對其他業(yè)主的侵權。
事實(shí)上，房屋被購買(mǎi)后，其消費過(guò)程并沒(méi)有結束，它不像一般消費商品在購買(mǎi)后很快被消費掉，也不像一般耐用消費品購買(mǎi)后經(jīng)過(guò)一定的消費過(guò)程逐漸被消費。房屋作為耐用不動(dòng)產(chǎn)，其使用周期長(cháng)，且在長(cháng)期的使用過(guò)程中需要不斷對其進(jìn)行維修保養，其主人即業(yè)主或非業(yè)主使用人又有不斷接受服務(wù)的必然需求，同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能，這都需要進(jìn)行長(cháng)期不間斷的再投入即長(cháng)期的消費過(guò)程，這個(gè)過(guò)程構成了一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)消費形式――物業(yè)管理消費。
那么，物業(yè)管理消費意識為什么在全民消費意識中被忽略甚至不被理解呢？造成其消費意識的障礙是什么呢？歸納起來(lái)，主要有如下三種原因：
（一）我國長(cháng)期以來(lái)實(shí)行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的產(chǎn)權是國家或單位的，稱(chēng)為公產(chǎn)房，形成了住房者無(wú)權屬意識和房子有了問(wèn)題公家管的傳統定勢，使物業(yè)管理消費這一隨產(chǎn)權制度的變化而產(chǎn)生的新型的房屋管理和消費形式被大家所接受需要有一個(gè)認識和理解的過(guò)程。
（二）在計劃體制下，我國實(shí)行的是低收入、多就業(yè)的低工資政策，同時(shí)又由于在住房方面實(shí)行的是福利性實(shí)物分房制度，工資結構中沒(méi)有住房消費的部分。雖然實(shí)行房改以來(lái)，工資結構中有了住房補貼，但它主要用于房改中的購房、提租和建立住房公積金等，也沒(méi)有用于物業(yè)管理消費的結構。所以，人們也還沒(méi)有習慣在現今尚不寬裕的工資收入中計算或計劃用于物業(yè)管理的消費費用，形成了物業(yè)管理收費難的情況。
（三）部分市場(chǎng)經(jīng)濟基礎較好的地區從計劃經(jīng)濟體制的大環(huán)境中脫胎出來(lái)以后，政府對所開(kāi)發(fā)的福利商品房和微利商品房一直在進(jìn)行政府行為的補貼的基礎上實(shí)行強制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式，使得這部分住房消費者感受不到政府的補貼，錯誤地認為這種低標準管理費是應該的，對物業(yè)管理消費觀(guān)念仍然十分模糊。
從以上情況可以看出，提高民眾物業(yè)管理消費意識既是社會(huì )發(fā)展進(jìn)步的需要，也是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體系建立的必然要求，它關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)能否得到健康有序的發(fā)展。那么，如何才能提高民眾物業(yè)管理消費意識呢？
第一，從政府方面看，要進(jìn)一步加強培育物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng)的力度，從國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長(cháng)期規劃，特別要制訂出隨著(zhù)住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。此外，還應采取下列措施：
1、完善物業(yè)管理法規。目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度還沒(méi)有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過(guò)程中的責、權、利。
2、改變政府對物業(yè)管理采取的補貼方式，將物業(yè)管理費納入工資結構變暗補為明補，使人們的物業(yè)管理消費意識逐漸由不自覺(jué)變?yōu)樽杂X(jué)。
3、企業(yè)應按其經(jīng)營(yíng)狀況，將員工的物業(yè)管理補貼納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對購買(mǎi)商品房的消費者和企業(yè)（機構）消費者，把交納物業(yè)管理費納入企業(yè)成本和消費成本。
4、充分利用媒體加大市場(chǎng)宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業(yè)消費者所具有的權利、責任和義務(wù)。同時(shí)，使全社會(huì )人人都認識到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。
第二，從社會(huì )方面看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展有著(zhù)不可低估的積極作用，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會(huì )勞動(dòng)力就業(yè)，同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟總量和總收入有著(zhù)積極的貢獻，是不容忽視的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動(dòng)城市的整體管理水平。
第三，從物業(yè)管理企業(yè)方面看，加強物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，建立市場(chǎng)競爭和優(yōu)勝劣汰機制，保證消費者交納管理費后能得到相應水平的服務(wù)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要在市場(chǎng)上不斷發(fā)展自己，形成規?；?、集團化的發(fā)展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務(wù)水平低的小企業(yè)，以保證物業(yè)管理消費者有一個(gè)好的服務(wù)群。
第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識。物業(yè)管理公司在為居民提供整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時(shí)，也付出了艱辛的勞動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。因此，居民的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉化。只有居民物業(yè)管理的商品觀(guān)念形成了，才能提高居民對物業(yè)管理的消費意識，增加居民對物業(yè)管理的消費，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
物業(yè)管理費的性質(zhì)
物業(yè)的價(jià)值是通過(guò)物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過(guò)程中體現出來(lái)的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現，主要是用來(lái)進(jìn)行對物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢(qián)購買(mǎi)的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理服務(wù)人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費又具有所有權和監督權歸物業(yè)所有人，使用權和管理權歸物業(yè)管理服務(wù)人的權屬分離性質(zhì)。再者由于物業(yè)管理費具有取之于民，用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨核算，專(zhuān)款專(zhuān)用，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質(zhì)。
物業(yè)管理費的編制原則
1、成本核算原則：
物業(yè)管理服務(wù)人提供的是對業(yè)主的物業(yè)和附屬設施的管理,以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，與此相對應，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務(wù)所必須的開(kāi)支，包括人員工資、辦公經(jīng)費以及維修養護和更新物業(yè)的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢(qián)才合理？所收的物業(yè)管理費該支付于哪些方面……等等，就只能通過(guò)對所管理物業(yè)進(jìn)行合理剖析，對所管理服務(wù)的內容全方位進(jìn)行科學(xué)的成本核算才能得出。
2、折舊補償原則：
折舊是指固定資產(chǎn)的補償方式，這種補償是由固定資產(chǎn)的使用價(jià)值的長(cháng)期性和資本價(jià)值的逐步轉移的特點(diǎn)決定的。
現代物業(yè)，其附屬設施、設備越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，不論是由一個(gè)業(yè)主擁有，還是眾多業(yè)主共同擁有，其所屬產(chǎn)權的表現形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設備的產(chǎn)權價(jià)值份額，但設備實(shí)物一般都交由物業(yè)管理公司統一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補償的儲備金（包括大修理基金）就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類(lèi)納入物業(yè)管理費或單獨建立專(zhuān)項基金，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。
3、保本微利原則：
在我國物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，對于管理費用的確定和管理有過(guò)一個(gè)“收支平衡、略有節余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期確實(shí)起到了一定的積極作用，但隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，它的不完全性就暴露出來(lái)了。首先物業(yè)管理費的收支平衡只能說(shuō)明對管理過(guò)程中當年支出的短期費用的平衡，其次，“略有節余”的概念也不能體現出市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建設而發(fā)展起來(lái)的，作為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然的。因此，以保本微利編制物業(yè)管理費應是物業(yè)管理費用編制的原則。
4、分級管理原則：
作為高附加值的不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動(dòng)因，存在一定的可變性，這個(gè)可變性使物業(yè)出現了自然的檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動(dòng)成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價(jià)值的體現。但若考慮得過(guò)多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負擔過(guò)重和不恰當刺激物業(yè)的盲目增值。根據不動(dòng)產(chǎn)特有的市場(chǎng)價(jià)值規律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現價(jià)值，完善成本核算的合理性?？稍谖锘突顒趧?dòng)成本核算的基礎上，依據物業(yè)類(lèi)別和管理公司資質(zhì)等級確定若干個(gè)等級的加權系數指標，得出比較合理的全成本管理費結果。
5、商業(yè)特性原則：
現代物業(yè)中存在著(zhù)一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費訂價(jià)，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為，一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著(zhù)商品交換的特性；二、這部分物業(yè)本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點(diǎn)；三、這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見(jiàn)又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的訂價(jià)時(shí)可用市場(chǎng)機制和價(jià)值規律來(lái)調節，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實(shí)際用途分別確定適當的權重比例，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的管理費標準。
物業(yè)管理費核算成本構成及核算
一、成本構成：
物業(yè)管理費的構成包括物化成本、活勞動(dòng)成本、管理者酬金、固定稅費和特殊權重五個(gè)部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業(yè)等級權重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質(zhì)等級權重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權重。其權重系數由政府主管部門(mén)另行發(fā)布參考值。另外四項成本內容部分具體由以下項目構成：
1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會(huì )保險、福利基金、工會(huì )經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。
2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水費、電費、業(yè)務(wù)費或單項對外承包等項目。
3、公共設備、設施維修保養費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動(dòng)費等項目。
4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。
5、不可預見(jiàn)費：對以上1-4項內容設置一定比例的不可預見(jiàn)費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。
6、保險費：包括房屋保險、設備保險和公眾責任險等項目。
7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設備、設施的更新改造所需的儲備金和大、中修理基金。
8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共設施的運作和變、線(xiàn)、管損耗的水、電費。
9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理成本費用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，對其上級開(kāi)發(fā)公司或總公司不應計算此項目。
10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類(lèi)別確定不同比例。
11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內容，一般應遵照稅法通過(guò)政府部門(mén)協(xié)調后按地方法規執行。
12、部分特殊性服務(wù)和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外，還有些屬于有償服務(wù)范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。
二、核算要點(diǎn)：
1、確定管理費成本構成的注意事項：
前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構成做了具體羅列，但不能說(shuō)就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構成內容中進(jìn)行必要的增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實(shí)；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤(pán)和軟接頭等隱蔽性強的項目；三是測算依據盡量準確，比如固定資產(chǎn)和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場(chǎng)單價(jià)標準等盡量準確，不用或少用估值，對于有些無(wú)法或不好確定明確的數據，需運用模糊數學(xué)原理確定時(shí)，其隨機采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數據：
管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關(guān)重要，在測算各系統大型設備更新儲備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數和設備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時(shí)，要計算出各類(lèi)材料的詳細數量和對市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細調查，如計算公共照明系統時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開(kāi)關(guān)、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場(chǎng)售價(jià)；三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì )保險、專(zhuān)業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應嚴格按政府和有關(guān)部門(mén)的規定和實(shí)際支出標準及有效依據為測算基礎。
3、計算公式：
管理費的計算和編制核算表則較簡(jiǎn)單，計算的公式為p＝∑Fi/S，其中Ｐ代表所求物業(yè)管理費；Ｓ代表計算物業(yè)的總面積；Ｆ代表單項費用；Ｉ代表費用項數，∑代表所有單項費用之和。以上管理費標準等于物業(yè)的各單項費用之和除以總建筑面積。核算表的內容一般可設計為：序號、核算項目、核算依據、計算式、加權系數、計算結果（計算到小數點(diǎn)后四位）。每項占總費用的比例、備注八個(gè)欄目。在計算結束后要寫(xiě)出核算說(shuō)明，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方用文字表述出來(lái)，以便在提交業(yè)主委員會(huì )和為業(yè)主大會(huì )或者報政府主管部門(mén)審批時(shí)，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執行。
（作者單位：深圳市物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院）