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物業(yè)維修的困境與出路
重慶半島物業(yè)管理有限公司 丁 靜
計劃經(jīng)濟時(shí)代住房公有化，大家都享受著(zhù)國家的福利房待遇，物業(yè)的維修養護完全由國家包干。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步建立，住房市場(chǎng)化促進(jìn)了城市建設的迅猛發(fā)展，一個(gè)個(gè)建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區、一幢幢現代化高樓如雨后春筍拔地而起。時(shí)代步伐的前進(jìn)，現代化城市管理的需要，以及人們對物業(yè)管理需求的逐步增長(cháng)，催生了物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大。新建住宅小區實(shí)行了物業(yè)管理新體制，改變了過(guò)去的一年新、二年舊、三年破的狀況。房屋產(chǎn)權走向多元化，物業(yè)維修養護的責任分解到各產(chǎn)權人（物業(yè)業(yè)主）身上，國家不再包干。房屋投入使用后的服務(wù)和管理，特別是共用部分的維修等，已成為政府和廣大業(yè)主共同關(guān)心的問(wèn)題，維修基金是完善房屋售后其共用部分維修的保障措施。維修基金對建立社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制以及維護社會(huì )的穩定都發(fā)揮著(zhù)重要的作用；目前，許多小區和大廈的建筑物和設備設施逐漸進(jìn)入了大、中修期，物業(yè)公共區域的建筑物和設備設施大、中修維修這個(gè)嚴肅的問(wèn)題擺在了業(yè)主、物管公司和政府主管部門(mén)的面前。
建設部和全國各大、中城市相應出臺了有關(guān)物業(yè)維修基金管理辦法，具體規定了物業(yè)維修基金的歸集、管理、使用、續籌等實(shí)施細則，以保證房屋建筑、設備設施大、中修維修時(shí)有使用資金，并確保維修基金專(zhuān)款專(zhuān)用等等，但在實(shí)際操作中常常遇到很多具體困難和困惑，現從工程管理角度探討物業(yè)大、中修使用維修基金所遇到的困境。
困境一：有的城市還沒(méi)有具體的物業(yè)大、中修標準。物業(yè)大、中修與日常維修界線(xiàn)不清，標準不明，在實(shí)際維修工作中應該誰(shuí)付費、誰(shuí)買(mǎi)單糾纏不清，至使房屋以及房屋的附屬設備設施年久失修，帶病運行，這些安全隱患，隨時(shí)都可能發(fā)生人身設備安全事故。給業(yè)主的正常生活和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響。
出 路：物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)和物業(yè)管理協(xié)會(huì )應組織有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、法律資深專(zhuān)家共同擬訂房屋維修相關(guān)的具有可操作性的政策、法規以解決界定房屋維修等級標準、責任歸屬等等系列問(wèn)題。
所謂房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定完損等級的基礎上，對房屋進(jìn)行維護和修理，使其保持或恢復原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。譬如，從專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)看，房屋維修按照維修房屋的完損程度不同可分為如下三個(gè)等級：小修、中修、大修。
1、小修，也稱(chēng)為維護，指對房屋的日常零星維修維護工作，目的是使房屋保持原來(lái)的等級。
2、中修，指房屋少量部分已損壞或不符合建筑結構要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構。
3、大修，指房屋的主要結構部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構件的修理工作。
房屋附屬的設備設施的維修，是為了保證設備設施的正常運作而對其進(jìn)行的保養與維修。
1、設備設施保養分為三級：日常保養，主要包括定期檢查、清潔保養，發(fā)現小故障及時(shí)排除；一級保養，是指由設備操作人員與維修人員按計劃進(jìn)行的保養維修工作。主要包括對設備設施的局部進(jìn)行解體清洗，按照設備磨損規律定期保養；二級保養，是指設備維修人員對設備設施進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備設施達到完好狀態(tài)。
2、設備設施的維修是通過(guò)修復或更換零件、排除故障、恢復設備設施原有功能進(jìn)行的維修技術(shù)工作，根據設備設施磨損程度分為：零星維修，是指對設備設施進(jìn)行的日常保養、檢修以及為排除運行故障所進(jìn)行的局部修理。中修，是指對設備設施進(jìn)行正常的和定期全面維修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的技術(shù)標準和技術(shù)要求，使設備正常運轉。零部件更換率為10～30％左右；大修，是指對設備設施進(jìn)行定期全面維修，對設備進(jìn)行全面解體，更換主要部件或修理不合格零部件，更換率一般不超過(guò)30％。
亦可借鑒國內物業(yè)管理先進(jìn)城市的經(jīng)驗，譬如，北京市在1999年出臺了京地修字【1999】第930號文《北京市城鎮住宅樓房大、中修定案標準》對房屋大、中修工程的分類(lèi)、定案標準作了比較明確的界定?，F摘錄如下：
其中大、中修工程分類(lèi)為：
樓房大修包括，翻建、屋面大修（坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水）、整棟樓重做外墻板縫防水、抗震加固、綜合維修、地下室重做防水、上下水及設備更新、電器線(xiàn)路更新。
樓房中修包括，全樓門(mén)窗油飾、全樓內外墻粉刷、全部或部分門(mén)窗更換、修補外墻裝飾層、修補外墻板縫、陽(yáng)臺、梁、板、柱加固、屋面維修、修補或重做廚廁間防水層、地下室局部補漏、局部更換上、下水管及設備。
大修工程定案標準是：
樓房翻修，達到危險房屋標準或超過(guò)房屋設計使用年限且嚴重損壞的房屋應翻修。危險房屋是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，整棟房屋隨時(shí)有倒塌可能，通過(guò)一般修繕及不能確保住用安全房屋；嚴重損壞房是指結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆普遍老化見(jiàn)底，設備陳舊，配件不齊全，管理銹蝕嚴重，水衛、電照的管線(xiàn)器具和零件殘缺及嚴重損壞的房屋。
屋面大修，屋面或屋頂承重結構達到嚴重損壞標準，滲漏房間占頂層房間總數的30%以上或滴漏房間超過(guò)頂層房間總數的20%，應做屋面大修?；炷廖菝姘?、梁明顯變形，裂縫值超過(guò)設計規范，混凝土嚴重碳化，鋼筋保護層剝落較多；加氣混凝土板大部分明顯變形，裂縫嚴重，部分板鋼筋保護層剝落，鋼筋嚴重銹蝕應挑頂或換板；防水層普遍老化，斷裂翹邊和封口脫開(kāi)，有嚴重空鼓現象，局部補漏仍難解決時(shí)，應重做屋面防水。
外墻大修，外墻板縫嚴重滲漏，經(jīng)2次以上中修不能徹底根治的，需整棟樓重做板縫防水。
綜合維修，嚴重失修、失養破損程度已達嚴重損壞或需改善房屋使用條件，做到大、中、小修一次性應修盡修的修繕工程為綜合維修。
上、下水及設備更新，上、下水管線(xiàn)及設備達到或超過(guò)使用年限，且嚴重損壞，應進(jìn)行更新改造。設備嚴重損壞是指：管道嚴重銹蝕、堵塞，零部件嚴重損壞、殘缺、冒水現象嚴重，無(wú)法正常使用。
電氣線(xiàn)路更新，當電氣線(xiàn)路達到嚴重損壞標準時(shí)應做更新工程。電氣線(xiàn)路更新可結合配電設施改造一并進(jìn)行。
中修工程定案標準是：
樓房中修，凡房屋結構、裝修、設備三個(gè)組成部分中的一個(gè)分項達到嚴重損壞標準的，應進(jìn)行中修。
油飾，當油漆失光、老化、翹皮、剝落見(jiàn)底時(shí)，應重做油飾。鋼門(mén)窗及其各類(lèi)鋼鐵部件應3－5年油飾一次；木門(mén)窗及其各類(lèi)木部件應5－10年油飾一次。
粉刷，當裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時(shí)應重做粉刷（只負責公共部位，包括基層抹灰）。外墻涂料、裝飾樓梯間、公共走廊的室內涂料，應每10－15年涂刷一次。
更換門(mén)窗，當木門(mén)窗形狀不靈活、松動(dòng)、脫榫、糟朽；鋼門(mén)窗形狀不靈活、開(kāi)焊、嚴重銹蝕時(shí)應更換門(mén)窗。
修補外墻裝飾層，當外裝飾層空鼓、裂縫、風(fēng)化、有脫落危險時(shí)應修補或重作.
修補外墻大板縫，當外墻板勾縫砂漿脫落；外墻板縫局部嚴重滲漏時(shí)應修補。
陽(yáng)臺、梁、板、柱加固，當以上構件出現明顯變形、裂縫值超過(guò)設計規范規定；鋼筋保護層剝落，鋼筋銹蝕時(shí)應做加固處理。
屋面維修，當屋面達到一般損壞標準；頂層漏雨房間占頂層房間總數的10%－30%時(shí)，應維修；
廚廁滲漏的維修，當廚廁滲漏影響到正常使用時(shí)，應維修。
局部上、下水管線(xiàn)及設備更換，當上、下水管線(xiàn)局部損壞、嚴重銹蝕和少量設備損壞時(shí)，應局部更換管線(xiàn)和設備。
筆者認為，在城市房屋大、中修標準未出臺以前《北京市城鎮住宅樓房大、中修定案標準》可以作為我們很好的學(xué)習和借鑒，并應用。雖然標準定得比較細而且非常具體，但在實(shí)際操作中掌握“度”非常重要，譬如：“電氣線(xiàn)路更新，當電氣線(xiàn)路達到嚴重損壞標準時(shí)應做更新工程。電氣線(xiàn)路更新可結合配電設施改造一并進(jìn)行?！?電氣線(xiàn)路損壞的原因是多方面的，就絕緣導線(xiàn)線(xiàn)路而言，導線(xiàn)絕緣因老化而破損、線(xiàn)路超負荷運行線(xiàn)路發(fā)熱而受損（設計容量小了或者是用電負荷違規增加導致）、外力作用絕緣破損短路燒毀等都可以稱(chēng)為電氣線(xiàn)路損壞，到底何謂電氣線(xiàn)路嚴重損壞？這個(gè)“度”怎么把握？筆者認為，屬于電氣線(xiàn)路系統上的問(wèn)題，影響面大的，整個(gè)小區或者整個(gè)單元的絕緣導線(xiàn)使用壽命到期時(shí)，需要更換線(xiàn)路的，應該算作大、中修或者更新改造，資金可以動(dòng)用維修基金來(lái)解決；屬于局部問(wèn)題，影響面小的，應查明原因，由責任者出資維修或者改造。
困境二：在物業(yè)管理行業(yè)沒(méi)有具有實(shí)效的設備設施的折舊報廢標準，以致使業(yè)主與物管公司在確認物業(yè)附屬的設備設施報廢時(shí)沒(méi)有鑒別的依據，有很大的隨意性而造成意見(jiàn)分歧。
設備設施都有一定的使用壽命，影響使用壽命的因素很多，如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了節約成本減少投資，選用造價(jià)低廉、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品；設備的使用環(huán)境和頻次以及管理操作人員運行、維修保養的情況等等；一旦出現設備事故，就會(huì )出現怪罪和推委，業(yè)主和物管公司就會(huì )有扯不完的皮。
高層建筑中的垂直交通設備電梯屬于特種設備，國家為了加強對特種設備的管理，國務(wù)院頒布了２００３年６月１日正式實(shí)施的《特種設備安全監察條例》對電梯的制造、安裝、維護保養和使用都做了明確的規定?！短胤N設備安全監察條例》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和電梯用戶(hù)均提出了要求：“必須購買(mǎi)獲得生產(chǎn)制造許可的生產(chǎn)單位的電梯，安裝、維保也應該由獲得許可的專(zhuān)業(yè)維保隊伍來(lái)進(jìn)行。只有這樣，電梯使用者的人身和財產(chǎn)安全才能夠得到保證。電梯的日常維護保養工作由專(zhuān)門(mén)的維護保養單位進(jìn)行，維護保養的安全性能必須由維護保養單位負責。電梯的維護保養工作不能有隨意性，必須按照安全技術(shù)規范的要求進(jìn)行。電梯是一種機電設備，它的使用壽命受很多具體因素的影響，不是簡(jiǎn)單地可以用時(shí)間來(lái)表達的。電梯的使用壽命，受到天生質(zhì)量、使用環(huán)境、使用頻率、維保情況等因素的影響，由于電梯的使用環(huán)境的不同，很難用一個(gè)時(shí)間的指標來(lái)評定等等?！彪娞葸@么重要的設備《特種設備安全監察條例》中都沒(méi)有一個(gè)確切的使用壽命的規定，何況其它普通設備了！
出 路：參考國家相關(guān)部門(mén)制定的標準，譬如，水利電力部財政部關(guān)于頒發(fā)水利工程管理單位水利工程供水部分固定資產(chǎn)折舊率和大修理費率表的通知規定,其中：
房屋建筑壽命：金屬和鋼筋混凝土結構50年，鋼筋混凝土、磚石混合結構40年，永久性磚木結構30年；金屬結構壽命：壓力鋼管50年，大型閘閥、啟閉設備30年，中小型閘閥、啟閉設備20年；輸配電設備壽命：電纜、木桿線(xiàn)路30年，變電設備25年，配電設備20年；水泵壽命：大、中型水泵15年，小型水泵10年等等。
國家物業(yè)管理條例第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！奔唇ü芊蛛x，對房屋及其附屬設備設施的質(zhì)量保障具有特殊的意義。業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)知識，并缺乏有效的組織機構，很難把握房屋及其附屬設備設施質(zhì)量關(guān)，更不可能把住房屋的建設質(zhì)量關(guān)，為此，業(yè)主對物管公司具有很大程度的依賴(lài)性。若物管公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一家，即是發(fā)現施工質(zhì)量差、設備設施存在問(wèn)題也不便提出；建管分離后，物管公司作為獨立法人主體介入物業(yè)項目管理，對所管物業(yè)的前期介入，就可以在工程施工階段及時(shí)發(fā)現工程質(zhì)量問(wèn)題，在設備設施安裝、調試、試車(chē)階段就可以發(fā)現設備設施質(zhì)量問(wèn)題，特別是對隱蔽工程的把關(guān)尤為重要。在接管物業(yè)驗收交接時(shí)，堅持原則、嚴格為業(yè)主把關(guān)，這樣，就可以堵住豆腐渣工程和質(zhì)量低劣設備設施的源頭。大大提高了房屋及其附屬設備設施的質(zhì)量，提高了房屋的使用價(jià)值。盡可能減少由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了節約成本減少投資，選用造價(jià)低廉、質(zhì)量低劣的建筑材料和設備的因素。
筆者認為，確定房屋和房屋的附屬設備設施的報廢，影響的因素太多，只有本著(zhù)實(shí)事求是的態(tài)度對報廢設備設施進(jìn)行分析、判斷，分清責任，最終才能妥善解決。
困境三：沒(méi)有相關(guān)檢查、鑒定、仲裁機構，一旦出現設備設施損壞或者磨損超過(guò)技術(shù)標準需要進(jìn)行大、中修或者報廢，到底是屬于維修維護不當？或者是使用操作有誤？或者是設備設施本身存在有質(zhì)量隱患？沒(méi)有一個(gè)權威的機構出來(lái)說(shuō)話(huà)，出來(lái)進(jìn)行檢查、鑒定和仲裁，業(yè)主與物管公司很自然的將會(huì )從自身利益的角度出發(fā)來(lái)對待這個(gè)有爭議的事實(shí)，不可避免的出現公說(shuō)公有道、婆說(shuō)婆有理的尷尬局面。這樣的喋喋不休，到底誰(shuí)是最終受害者？電梯壞了停運，業(yè)主自己爬樓梯吧！變、配電系統設備壞了，業(yè)主回到點(diǎn)蠟燭用煤油燈時(shí)代吧！供水系統設備設施壞了，業(yè)主們到河邊挑水吃吧！消防系統設備設施壞了，業(yè)主們成天提心吊膽的過(guò)日子吧！想想看，這是何等混亂的場(chǎng)面！我不是在這里危言聳聽(tīng)，作為一個(gè)物業(yè)管理者，非常不希望出現那樣的狀況，可是單就業(yè)主或者是物管公司是無(wú)法解決這個(gè)問(wèn)題的。
出 路：希望物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)或者是行業(yè)協(xié)會(huì )把這個(gè)問(wèn)題提到議事日程上來(lái)，成 立權威機構來(lái)為業(yè)主和物管公司把好設備設施大、中修和更新改造關(guān)，更好地搞好物業(yè)管理的房屋及附屬設備設施的運行、維修保養、更新改造工作。
困境四：物業(yè)及其附屬設備設施固定資產(chǎn)怎么管？計劃經(jīng)濟時(shí)代，國家有一套完整的固定資產(chǎn)管理模式，加強了固定資產(chǎn)管理，提高了固定資產(chǎn)使用效益，保證了國家財產(chǎn)的安全與完整。國民經(jīng)濟步入市場(chǎng)經(jīng)濟，商品房項目的投資均進(jìn)入了開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)項目的固定資產(chǎn)終將轉化到購房業(yè)主占有的份額中，如何為業(yè)主管好房屋建筑公共部分的固定資產(chǎn)，在實(shí)際工作中，如何將維修基金管理與固定資產(chǎn)管理結合起來(lái)，的確是一個(gè)不好辦的實(shí)際問(wèn)題，牽涉到許多政策、法律、法規，單就物管公司是沒(méi)有辦法解決的。
出 路：希望政府相關(guān)部門(mén)根據國民經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際情況，制定出配套的政策、法規，以便更好地為業(yè)主管理好財產(chǎn)，使物業(yè)保值、增質(zhì)，業(yè)主投資有價(jià)值。
綜上所述，搞好物業(yè)維修是業(yè)主、物管公司、政府主管部門(mén)共同的事情，業(yè)主與物管公司要相互信任、相互理解。政府主管部門(mén)應出臺相應的法律、法規。各級物業(yè)管理協(xié)會(huì )應作好協(xié)調、指導、調解工作。
房屋維修是一項經(jīng)常性的工作，維修量大面廣、零星分散，房屋維修技術(shù)要求高。物管公司必須加強對房屋維修過(guò)程實(shí)施管理，在確保質(zhì)量和實(shí)現合理工期的基礎上，使房屋維修過(guò)程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節約維修成本，合理的使用專(zhuān)項維修基金實(shí)現更大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益。