物業(yè)管理招投標制度缺陷與現實(shí)的困境（上）
Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma
建設部《錢(qián)其物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）將新建住宅項目確定前期物業(yè)管理單位，納入了招標投標的制度化軌道，相對開(kāi)發(fā)商前期選聘物業(yè)管理單位的行為，起到了一定的約束作用。但也由于《暫行辦法》的制度設計缺陷，給錢(qián)其物業(yè)管理招標投標的行為人留下了太大的自由操作空間，那些貌似“規范”實(shí)為開(kāi)發(fā)商操控，不能體現市場(chǎng)公平原則和未來(lái)業(yè)主意愿的招投標，主導了前期物業(yè)管理招投標活動(dòng)，導致了前期物業(yè)管理的選聘仍然維持和沿襲著(zhù)開(kāi)發(fā)商與自己物業(yè)管理公司“父子兵”緊密關(guān)系的慣例，它正在嚴重傷害物業(yè)管理招投標公開(kāi)、公平、公正的誠信。
一、物業(yè)管理招投標市場(chǎng)現象
建設部《暫行辦法》頒布實(shí)施后，人們給予她無(wú)比美好的期盼，想必物業(yè)管理市場(chǎng)從此可以走向有序、開(kāi)發(fā)商不能再在物業(yè)管理上“一手遮天”了！可事與愿違，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)非但沒(méi)有走向規范，反而出現了更多令人困惑的現象。
1.“父子兵”關(guān)系是造成眾多物業(yè)管理糾紛的根源
當前物業(yè)管理糾紛呈現“雪球效應”的原因很多，但由開(kāi)發(fā)商與其物業(yè)管理公“父子兵”關(guān)系引發(fā)的糾紛，占據了相當的多數?！侗本┏繄蟆?004年1月16日以“三家物管爭管京華豪園，爆發(fā)混戰數人受傷”為題，報道了開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司不愿退出小區，與業(yè)主委跋山涉水會(huì )選聘的另兩家物業(yè)公司“混戰”的“鬧劇”：最為典型和惡劣，也最廣為全中國人知曉的事件是發(fā)生于2003年3月23日，?？谑腥f(wàn)恒城市花園因開(kāi)發(fā)商延期交房、綠化工程拖延、房屋漏水、裂縫、樓間距縮水、承諾的小區公共設施不具備等問(wèn)題與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)管理公司的保安在一周內，與業(yè)主暴力沖突持續出現三起，造成多個(gè)業(yè)主北大致傷的惡劣事件……事實(shí)上，自2000年年底以來(lái)上述類(lèi)似激化了的矛盾背后，毫無(wú)例外地都是業(yè)主對開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)，物業(yè)管理企業(yè)幫著(zhù)開(kāi)發(fā)商“捂蓋子”，矛盾積聚后的總爆發(fā)過(guò)程。當然，矛盾的焦點(diǎn)不全在“父子兵”物業(yè)管理公司自身的服務(wù)上，而在于開(kāi)發(fā)商與其物業(yè)管理公司利益和“情感”“剪不斷、理還亂”的關(guān)系上。
“父子兵”現象是中國房地產(chǎn)與物業(yè)管理在計劃經(jīng)濟下形成、最具“經(jīng)典”意義的“共生”發(fā)展模式，從政府建房、政府管房，到今天仍在延續著(zhù)的開(kāi)發(fā)商建房、開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司管房，業(yè)主吃夠了“房地產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題包藏在物業(yè)管理公司的管理服務(wù)過(guò)程中”的苦頭。特別是今天，在國家正視房地產(chǎn)和物業(yè)管理是兩個(gè)不同專(zhuān)業(yè)行業(yè)、生產(chǎn)兩件不同產(chǎn)品，各個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者都應對其產(chǎn)品質(zhì)量負責的時(shí)候，倘若再沿襲“父子兵”關(guān)系的建管不分的“共生”發(fā)展模式，勢必更加模糊房地產(chǎn)和物業(yè)管理各自對“產(chǎn)品”的社會(huì )責任，激化社會(huì )矛盾，斷送整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前程，危及社區和社會(huì )安定。但是，《暫行辦法》的出臺和實(shí)施，并沒(méi)有革除或淡化“父子兵”的“情結”。
2.“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)虛驚一場(chǎng)
《暫行辦法》頒布實(shí)施之初，身為開(kāi)發(fā)商“父子兵”關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)實(shí)是讓他們驚恐和緊張了一陣子。因為大部分“父子兵”物業(yè)管理華業(yè)與生俱來(lái)就有“優(yōu)越感”――物業(yè)管理項目“老子”給、虧損有“老子”（開(kāi)發(fā)商）補、服務(wù)不好業(yè)主沒(méi)折，我只要幫“老子”捂好“業(yè)主造反”的“蓋子”就完成了任務(wù)。從計劃經(jīng)濟到“市場(chǎng)”經(jīng)濟，幾十年來(lái)，“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)雖然幫著(zhù)“老子”不斷地“擦屁股”（房地產(chǎn)規劃、質(zhì)量、承諾、公共產(chǎn)權、交付等遺留問(wèn)題），像“風(fēng)箱里的老鼠”受夠了“老子”和業(yè)主的“兩頭氣”，但畢竟企業(yè)安然無(wú)恙，不需要太在服務(wù)和市場(chǎng)上去打拼、勞神和費力?！段飿I(yè)管理條例》和《暫行如去》頒布，“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越感似乎一下子受到了威脅――物業(yè)管理項目要靠投標取得，虧損“老子”很不情愿掏錢(qián)，服務(wù)不好業(yè)主要“炒”，替“老子”“擦屁股”業(yè)主不干。要應對這么多的變革，突然發(fā)現企業(yè)意識跟不上，企業(yè)機制不能適應，企業(yè)人才匱乏，企業(yè)服務(wù)不到位，企業(yè)制度不配套，企業(yè)競爭力不夠……要改變這眾多不能適應，要干的事實(shí)在太多，干不出來(lái)，是不是攸關(guān)企業(yè)生存？你看“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)驚恐不驚恐、緊張不緊張？!可《暫行辦法》頒布實(shí)施一年多來(lái)，大家突然發(fā)現，原來(lái)“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)的驚恐和緊張全是一場(chǎng)虛驚!他們的日子依舊過(guò)得很滋潤――物業(yè)管理項目“老子”仍然想辦法“合規”地“肥水不流外人田”、虧損仍由“老子”“堤內損失堤外補”、服務(wù)不好業(yè)主照樣沒(méi)折（要有折，你先合法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，再來(lái)談），對物業(yè)管理公司的條件仍然是：“老子”的“屁股”你必須繼續“擦”。
3.惡化的市場(chǎng)導向物業(yè)管理企業(yè)走“邪道”
《暫行辦法》即將頒布和頒布實(shí)施之初，也著(zhù)實(shí)讓那些市場(chǎng)型物業(yè)管理企業(yè)（也包括了具有眼界的“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)）歡心鼓舞了一番――他們完成了企業(yè)機制的轉型，完善了服務(wù)質(zhì)量，集聚了優(yōu)秀人才，拼殺過(guò)了初期的物業(yè)管理市場(chǎng)，初步塑造了企業(yè)品牌……是物業(yè)管理“品學(xué)兼優(yōu)”類(lèi)的企業(yè)，他們只欠一個(gè)法制化的市場(chǎng)經(jīng)濟舞臺一展身手，他們憧憬著(zhù)“公開(kāi)、公平、公正”的市場(chǎng)環(huán)境可能帶來(lái)的無(wú)比美好的未來(lái)，能不激動(dòng)、能不歡欣鼓舞嗎!當《暫行辦法》頒布實(shí)施的時(shí)候，他們鉚足了勁，投入了十萬(wàn)分的熱情、傾其全部精力和智慧，全身心殺入市場(chǎng)……結果，流著(zhù)“血”和“淚”屢屢從招投標活動(dòng)中敗下陣來(lái)――要不是被“屏蔽”于招投標信息之外，就是被拒絕于投標“資格”門(mén)外：要不是投標評分最高卻莫名其妙不能中標，就是被蒙在鼓里“陪公子讀書(shū)”：如若不是前期費用“太高”被一票否決，就是“關(guān)系不硬”被別人擠掉；如果不是“一味討好購房人”被評低分，就是沒(méi)有承諾替開(kāi)發(fā)商“擦屁股”被“剔除”……他們抱著(zhù)對招投標法規的虔誠、對政府的信任、對招投標“誠實(shí)信用原則”的崇敬，可最后還是二次又一次在招投標中被“教訓”、被碰得“頭破血流”。他們迷失了方向，甚至放下自己“品學(xué)兼優(yōu)”的品德，也開(kāi)始混跡、專(zhuān)心于非正當社會(huì )關(guān)系的建立上――花血本拼命拉關(guān)系、討好開(kāi)發(fā)商、找評委……也許這些問(wèn)題和現象并不是《暫行辦法》本身帶來(lái)的，也不是物業(yè)管理招投標的全部，但也絕非個(gè)別現象，且由于其惡劣的市場(chǎng)示范作用得不到糾正和遏制，造成的影響是相當嚴重和深遠的，在這種情況下，我們有理由為目前物業(yè)管理招投標的誠實(shí)信用擔心、為市場(chǎng)規則的公信力損害擔心、為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向擔憂(yōu)。
4.惡化的市場(chǎng)競爭會(huì )造成巨大的資源浪費
為迎接《暫行辦法》頒布實(shí)施，參與市場(chǎng)競爭，很多物業(yè)管理企業(yè)都進(jìn)行了市場(chǎng)化的內部改造、社會(huì )“資源整合”、強化了企業(yè)宣傳、調整了內部資源……我們以企業(yè)能夠看得見(jiàn)、能夠預估和計算的方面，簡(jiǎn)單測算一下企業(yè)在這一過(guò)程的經(jīng)濟投入。為了投標，企業(yè)通常會(huì )設立“市場(chǎng)部”，抽調配備專(zhuān)職人員（通常配備3人，年人均人工費18000元），配備投標書(shū)編制專(zhuān)用打印設備、投影設備（估18000元），制作公司宣傳材料（估10000元），公司“樹(shù)牌子”（創(chuàng )優(yōu)：估30000元；管理體系認證和維持，估40000元），招投標人員培訓（通常培訓到高層和中層，估10人，人均培訓費200元），“疏通關(guān)系”20000元，每一個(gè)投標項目投入考察、調研、人工、材料、時(shí)間等（估10000元）;全國l0000多家物業(yè)管理企業(yè)，僅以l/3企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)計有3333家，每個(gè)企業(yè)每年只參加5個(gè)項目的投標。按以上保守數據計算，全國物業(yè)管理企業(yè)每年花在物業(yè)管理投標上的金錢(qián)就有：（3