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深圳物業(yè)管理招投標：迎來(lái)攻堅時(shí)刻？
新管家來(lái)了，舊管家不走；新管家進(jìn)駐遇阻，物管招聘起糾紛；招投標程序極不規范、透明……深圳物業(yè)管理招投標市場(chǎng)近期頻繁出現的各種矛盾和糾紛已引起主管部門(mén)的高度重視。
針對物半管理招投標市場(chǎng)出現的問(wèn)題，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局物業(yè)監管處于近期邀請了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顧問(wèn)室深圳市人大代表、深圳市政協(xié)委員、各區局物業(yè)科、律師事務(wù)所和部分物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)代表召開(kāi)了物業(yè)管理招投標研討會(huì )。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委員代表認為，對物業(yè)管理招投標市場(chǎng)特別是業(yè)主委員會(huì )組織的招投標活動(dòng)，不是討論該不該營(yíng)的問(wèn)題，是討論和研究如何管、怎么樣管好的問(wèn)題，事后監管不是不管，更木是不能管，備案制度與事后監管并不矛盾，應堅持執行。
多種致因并存
有關(guān)人土指出，從近年物業(yè)管理招投標市場(chǎng)狀況來(lái)看，出現問(wèn)題的原因有幾個(gè)方面。政策法規方面，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)化進(jìn)程快，而現有政策法規滯后，特區物業(yè)管理條例與國家《物業(yè)管理條例》有不致的地方，所以應充分利用特區的立法權加快特區物業(yè)管理條例的修訂，運用法規來(lái)規范物業(yè)管理招投標市場(chǎng)。
行政監管方面，政府主管部門(mén)對物業(yè)管理企業(yè)、止主委員會(huì )的監管依據不足，缺乏必要的行政手段，如業(yè)主委員會(huì )組織的物業(yè)管理招投標活動(dòng)，政府規章對招投標的組織、程序等均有詳細的規定，但今年7月份的行政審批制度改革將其定位為事后監管，使主管部門(mén)處于兩難境地。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會(huì )不履行義務(wù)或謀取私利自行招標、投標，不接受主管部門(mén)監管，甚至違法違規，政府主管部門(mén)沒(méi)有必要的行政手段制止或處罰。
開(kāi)發(fā)建設單位方面，出于自身利益如品牌、銷(xiāo)售、接管及處理遺留問(wèn)題等方面的考慮，強調由子公司實(shí)施物業(yè)管理的各種理由和借口，不愿意采取公開(kāi)招標的方式選聘物業(yè)管理單位。
物業(yè)管理企業(yè)方面，不學(xué)習掌握物業(yè)管理政策法規，不能擺正位置，以管理者自居，服務(wù)意識差，不接受業(yè)主和政府主管部門(mén)的監督，盲目擴張，致使重新選聘呼聲益高。
業(yè)主委員會(huì )個(gè)別委員不認真學(xué)習物業(yè)管理法規，不能擺正位置，越權行使業(yè)主大會(huì )權力，不經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )表決，有些片面強調業(yè)主權利，無(wú)視物業(yè)管理合同關(guān)系，有些因個(gè)人恩怨，或為謀取私利，將個(gè)人意志強加于全體業(yè)主，操縱業(yè)主大會(huì )，有些不接受主管部門(mén)的監督和指導，我行我素，不按規定的招投標程序違規組織招投標活動(dòng)，甚至對抗法律法規。
參加物業(yè)營(yíng)理招投標研討會(huì )的代表提出，要解決招投標市場(chǎng)出現的種種問(wèn)題，充分利用特區的立法權加快特區物業(yè)管理條例的修訂，運用法規來(lái)規范物業(yè)管理招投標市場(chǎng)是當務(wù)之急。
歷史探索與現實(shí)漏洞
為了培育規范的物業(yè)管理市場(chǎng)，自1994年以來(lái)，深圳市出臺了一系列的法規、規章和規范性文件?！渡钲诮?jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》和《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》明確規定了委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的應采取招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)。深圳市物業(yè)管理委員會(huì )及其辦公室也先后頒布了《關(guān)于成主深圳市物業(yè)管理委員會(huì )招投標辦公室加強物業(yè)管理招技標管理工作的通知)《關(guān)于物業(yè)管理招投標有關(guān)程序規定的通知》等一系列規范性文件，對深圳市物業(yè)管理招投標活動(dòng)有明確的程序規定。2003年頒布實(shí)施的國家《物業(yè)管理條例》則規定了前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)應當通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
深圳物業(yè)管理的主管部門(mén)早在上世紀90年代初就開(kāi)始對物業(yè)管理招投標進(jìn)行研究與探索，為了探索其中的規律，總結經(jīng)驗，在沒(méi)有先例、沒(méi)有經(jīng)驗的情況下，摸著(zhù)石頭過(guò)河，首先在政府開(kāi)發(fā)的鹿丹村、蓮花北村、梅林村等福利房小區進(jìn)行試點(diǎn)，并成功組織了多起社會(huì )類(lèi)物業(yè)管理招投標活動(dòng)。經(jīng)過(guò)十幾年的探索和實(shí)踐，己總結了一套行之有效的、較為規范的物業(yè)管理招投標辦法和程序，特別是2003年以來(lái)，由政府主管部門(mén)組織的鹽田區文化中心、深圳電視中心、市規劃l局辦公大樓市地稅局福田征管分局和第三檢查分局辦公大樓等的物業(yè)管理招投標，程序規范組織嚴密，完全體現了公開(kāi)、公平、公正的原則，并將建設工程招投標中采用的商務(wù)標、技術(shù)標引入到物業(yè)管理招投標實(shí)踐，大大提高了物業(yè)管理招投標的技術(shù)含量，受到了所有投標單位的一致好評和肯定。對社會(huì )物業(yè)、政府投資興建物業(yè)的物業(yè)管理招投標特別是業(yè)主委員會(huì )組織的物業(yè)管理招投標活動(dòng)，主管部門(mén)一直以來(lái)均按有關(guān)規定給予指導和監督，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)已基本形成。
隨著(zhù)業(yè)主維權意識的提高，業(yè)主對物業(yè)管理的監督、參與意識越來(lái)越強，通過(guò)業(yè)主大會(huì )、由業(yè)主委員會(huì )組織的招投標活動(dòng)越來(lái)越多，幾年來(lái)共有28個(gè)業(yè)主委員會(huì )在市、區主管部門(mén)的指導下組織了物業(yè)管理招投標。特別是今年以來(lái)，業(yè)主委員會(huì )到主管部門(mén)進(jìn)行招投標備案的就有，3宗。從由業(yè)主委員會(huì )組織的招投標活動(dòng)情況來(lái)看，大多存在這樣那樣的問(wèn)題，有的因違反規定被主管部門(mén)叫停，有的因個(gè)別委員謀取私利被大多數業(yè)主反對而中止，有的招標完成后交接難，甚至出現了兩家物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)管理個(gè)小區的混亂局面。物業(yè)管理招投標研討會(huì )與會(huì )人員認為，定要對業(yè)主委員會(huì )組織的招投標活動(dòng)進(jìn)行規范，加強指導和監督，充分發(fā)揮街道辦事處、居民委員會(huì )、綜治辦、公安部門(mén)的力量，形成聯(lián)席會(huì )議制度，對轄區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行有效監督和管理，只有這樣才能保證物業(yè)管理招投標活動(dòng)不被少數人操縱和利用。
此外，住宅物業(yè)的建設單位基本沒(méi)有經(jīng)過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理單位，建、管仍未分離。相關(guān)人士認為，一定要嚴格執行國家《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》堅決要求住宅物業(yè)的建設單位采用招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，采用協(xié)議為式選聘的，嚴格按行政許可程序辦理。
一些物業(yè)管理企業(yè)為了拓展市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率，盲目投標，有的還接受違規指標人的邀標，搞暗箱操作，金錢(qián)交易，盲目簽訂物業(yè)管理合同，嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
對于政府財政投資興建物業(yè)的物業(yè)管理招投標，政府文件規EE均由物業(yè)管理委員會(huì )招投標辦公室牽頭組織實(shí)施，但目前的情況是有的單位自行組織招標，有的未通過(guò)招標方式選聘，有的委托政府采購中心組織招標，這種混亂局面，嚴重制約著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。今年深圳市青少年宮物業(yè)管理招標由政府采購中心組織，程序不透明、不規范，行業(yè)反映強烈。
健全章法迫在眉睫從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局物業(yè)監管處獲悉，為創(chuàng )造物業(yè)管理健康、有序的市場(chǎng)環(huán)境，確保物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，深圳物業(yè)管理主管部門(mén)將采取有力措施對物業(yè)管理招投標進(jìn)行監管。
加強監管的措施包括：1.充分運用特區立法權，加快《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》的修訂，爭取旱日出臺；進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的責、權、利，使其在法律的框架內規范運作。2.在新的《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》出臺前，以市政府規章形式出臺物業(yè)管理招投標辦法，使各方主體組織的招投標活動(dòng)更加有章可循，并進(jìn)一步加強政府主管部門(mén)對物業(yè)管理行業(yè)的監管力度，明確監管手段，確保物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，保證廣大業(yè)主安居樂(lè )業(yè)，維護社會(huì )安。3.加強對業(yè)主委員會(huì )委員和物業(yè)管理從業(yè)人員的政策法規培訓，使他們知潔、守法，業(yè)主委員會(huì )委員與物業(yè)管理從業(yè)人員樣實(shí)行持證上崗。4.貫徹執行國家《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理描標投標管理暫行辦法》住宅物業(yè)的建設單位選聘前期物業(yè)管理單位律實(shí)施招投標制度，近期將下發(fā)通知重申有關(guān)規定，并組織專(zhuān)項執法檢查。5.鑒于目前業(yè)主委員會(huì )組織招投標活動(dòng)的混亂局面，為保持各小區的穩定，暫緩由業(yè)主委員會(huì )組織的招投標活動(dòng)，待研究完善了有關(guān)辦法后再進(jìn)行。6.盡快成立自主管部門(mén)監管的物業(yè)管理招投標有形市場(chǎng)，引導建設單位、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)到物業(yè)管理招投標有形市場(chǎng)來(lái)完成招投標活動(dòng)。7.加強與業(yè)主、企業(yè)和各區主管部門(mén)的溝通，努力打造陽(yáng)光政府、效能政府等。
如果說(shuō)法制環(huán)境的完善是物管招投標的“天時(shí)”，物管市場(chǎng)招標方的成熟為“地利”，物業(yè)管理企業(yè)的規范為“人和”，那么政府主管部門(mén)的筑渠引流、疏導并舉將是物業(yè)管理招投標走上正軌的重要助推器。
各方采訪(fǎng)
德恒律師事務(wù)所深圳分所律師熊德洲：
在涉及民事法律關(guān)系方面，政府越少干預越好是一個(gè)基本觀(guān)點(diǎn)。但在行政法規明確規定的情況下相關(guān)部門(mén)就要行使法定的職責，具體到物業(yè)管理招投標，政府規章和行業(yè)管理辦法都規定要主管部門(mén)備案。而涉及協(xié)議招標方面，國家《物業(yè)管理條例》規定一定要政府部門(mén)批準，即行業(yè)主管部門(mén)審批。既然法規已經(jīng)有了備案規定，實(shí)際操作中就應儂法行事。備案制度實(shí)際上不是嚴格審批，而是典型的事后監督，事后監督與備案其實(shí)是一回事。深圳條例與國家條例在這一點(diǎn)上是不矛盾的，只是更加嚴格了。在物管招標方面有兩點(diǎn)是明確的:即備案制度與協(xié)議招標要行政主管部門(mén)批準。
根據深圳實(shí)際情況，有如下建議:充分利用深圳經(jīng)濟特區立法權，加快立法進(jìn)程，把法規體系統一起來(lái)，消除政府規章和行業(yè)管理辦法中不協(xié)調的地方。按照行政許可法的精神制定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )運作規則，其中有些內容可在業(yè)主公約中進(jìn)行規定，主管部門(mén)可以通過(guò)起草業(yè)主大會(huì )章程示范文本和業(yè)主委員會(huì )的議事規程等帶有法律約束力的章程使業(yè)主委員會(huì )的運作有章可循。如何設計好業(yè)主大會(huì )的議事規則，而不致使其不能體現絕大多數業(yè)主的意愿是規范業(yè)主委員會(huì )行為的關(guān)鍵。充分并有效發(fā)揮街道辦、居委會(huì )和派出所等基層組織的職責，街道辦和居委會(huì )發(fā)揮作用是基于社會(huì )公共利益安全考慮。有人提出讓居委會(huì )取代業(yè)委會(huì )，這在法律上是不能成立的，業(yè)委會(huì )是基于建筑物區分所有權所享有的財產(chǎn)權利，居委會(huì )是群眾性的自治組織，可以發(fā)揮作用但不能取代。街道辦和居委會(huì )在處理業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系時(shí)，要區分哪些是財產(chǎn)權利，哪些是公共利益，不能完全混淆?；鶎咏M織是不能行使業(yè)主的財產(chǎn)權利的。
在前期物業(yè)管理企業(yè)與后期物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主公共財產(chǎn)的交接上也存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題也需要通過(guò)立法來(lái)解決。
深圳市賽格物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉弦：
物業(yè)管理招投標存在很大問(wèn)題，招投標是為了公平，但現在很多招投標都不公平。招標信息一公布，投標方往往使出渾身解數盡可能利用上各種社會(huì )人際資源，存在很多潛在的不公平的東西。在評標時(shí)，有的招標單位并沒(méi)有按照招標規則去辦?，F行招投標形式也存在一些問(wèn)題，如同一資質(zhì)的企業(yè)可能在管理質(zhì)量上存在很大差異，評標時(shí)給評委的時(shí)間很有限，很多招投標的專(zhuān)家都少于2/3；招標過(guò)程的保密性和公正性無(wú)法保證等。研究其他行業(yè)的招投標會(huì )給物業(yè)管理招投標以借鑒作用。業(yè)主委員會(huì )在行使招標權利的同時(shí)如何承擔相應責任也是規范招投標市場(chǎng)的關(guān)鍵。
深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司總經(jīng)理周宏泉：
要促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化，關(guān)鍵是要建立一種能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的市場(chǎng)體系，培育保障市場(chǎng)主體各方貴、權、利均衡相符的科學(xué)的市場(chǎng)機制。針對目前的市場(chǎng)發(fā)展現狀，物業(yè)管理市場(chǎng)體系建設應把握好如下三個(gè)度:
一、把握好減少行政干預與強化政府監督的度。減少行政干預既是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的必然要求，也是物業(yè)管理行業(yè)自身發(fā)展的內在動(dòng)力所在，同時(shí)還是從根本上解決物業(yè)管理現存問(wèn)題的最終辦法。
但是，減少行政干預不是政府可以撒手不管。我們必須充分認識現階段物業(yè)管理行業(yè)的一些特點(diǎn)第一，物業(yè)管理還處于朝陽(yáng)階段，從某種意義上說(shuō)，政府的干預是深圳及全國物業(yè)管理發(fā)展的主要原因。第二，物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，企業(yè)和業(yè)主都需要政府的干預。如果行業(yè)發(fā)展失控，得不到政府的有力監管，一旦出現問(wèn)題，必然帶來(lái)對于社會(huì )和經(jīng)濟秩序的危害。第三，我國目前還處在市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建設過(guò)程中，市場(chǎng)的法制環(huán)境、企業(yè)的自我約束、行業(yè)的自律規范還不足以形成完善的良性市場(chǎng)機制，還不能達到政府可以放手不管的程度。所以從一定意義上講，政府的行業(yè)監督不僅不應削弱，還應加強。不過(guò)，這些監督只能是從通過(guò)制定完善法律體系、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的作用、建立企業(yè)誠信檔案、發(fā)揮正確的輿論導向、促使業(yè)主委員會(huì )的運作進(jìn)入健康軌道、明確行政管理職責等方面來(lái)實(shí)現。
二、把握好維護業(yè)主權益與維護企業(yè)利益的度。發(fā)揮市場(chǎng)作用最直接的受益者是業(yè)主，政府最初就是想通過(guò)市場(chǎng)機制來(lái)保障業(yè)主的利益，解決投訴熱點(diǎn)，緩解政府壓力?；谏鲜龀霭l(fā)點(diǎn)，政府在制定法律規章時(shí)，充分考慮了業(yè)主的利益，極大地強化了業(yè)主委員會(huì )的權力。法制環(huán)境的片面性，必然導致法制權利的失衡。正因為如此，近年來(lái)，企業(yè)惡性競爭加劇，維權英雄輩出，物業(yè)管理費用及相關(guān)收費標準不斷降低，管理標準不斷提升，管理成本和經(jīng)營(yíng)鳳險不斷增加，企業(yè)利益很難得到保障，由此導致了物業(yè)管理市場(chǎng)各主體要素之間的平衡被打破，種種矛盾糾紛層出不窮，矛盾解決束手無(wú)策。所以我們在制定法律法規和行政監督管理申應在促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的總原則下，系統把握市場(chǎng)各方主體貴、權均衡這個(gè)度，綜合考慮社會(huì )各個(gè)層面的整體利益，不能片面強調某一個(gè)方面的權利和責任，顧此失彼。
三、把握業(yè)主說(shuō)了算與市場(chǎng)說(shuō)了算的度。從理論上說(shuō)，業(yè)主說(shuō)了算市場(chǎng)說(shuō)了算是一致的，一直以來(lái)，大家也都是這樣認為的。但從實(shí)踐來(lái)看，二者還是有區別的，深刻認識這個(gè)問(wèn)題是很有意義的。
市場(chǎng)是一個(gè)體系，是多方共同作用的結果，不僅僅是消費者一方。以前我們一直說(shuō)業(yè)主是上帝府對行業(yè)的監管，上帝說(shuō)還不夠；而對業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的督促，上帝;就認為是多余的、是行政干預。所以說(shuō)我們在制定市場(chǎng)規則、執行市場(chǎng)法則時(shí)要做到既要維護業(yè)主的權益、尊重政府的行政權，也要注意維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。我們更應遵循法律，市場(chǎng)主體各方都必須置于法律的保護和制約之下，不能有上帝。
深圳南天一花園業(yè)主委員會(huì )主任范國振：
對招投標和業(yè)主委員會(huì )的監管關(guān)鍵是制定相應的政策法規，要法制而不是人治。完全靠道德操守和個(gè)人覺(jué)悟來(lái)規范業(yè)主委員會(huì )的運作肯定是不現實(shí)的。同時(shí)不要把業(yè)主委員會(huì )看成是洪水猛獸，不能把少數業(yè)主委員會(huì )在招投標中的謀取私利當成是普遍現象。只要招投標是嚴格按照程序來(lái)運作的，就應該充分尊重業(yè)主的意見(jiàn)。
物業(yè)管理的招投標專(zhuān)家最好是技術(shù)專(zhuān)家?，F行物業(yè)管理的指標并沒(méi)有完全量化，而物業(yè)管理招投標中卻把非量化的東西用量化的形式表現，如投標企業(yè)最后往往以零點(diǎn)幾分之差決出勝負，這也是不科學(xué)的。
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深圳景田社區居委會(huì )主任張碧芳認為，事后監督勢必給社會(huì )造成動(dòng)亂。當前業(yè)主委員會(huì )隱瞞業(yè)主、隨意招標的現象時(shí)有發(fā)生，所以業(yè)主委員會(huì )應該在政府的引導下開(kāi)展工作，而目前又缺乏主管部門(mén)的指導和有效運作機制，隨著(zhù)業(yè)主委員會(huì )民主意識的提高，有關(guān)法規跟不上。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )成員違反有關(guān)政策法規卻沒(méi)有有效的監管手段，應加快業(yè)主委員會(huì )監管的立法。
深圳市人大法工委辦公室副主任李宇東指出，在后期階段，政府不是該不該管而是怎么管的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì )采用合同的方式選聘物營(yíng)企業(yè)屬于民事行為，國家條例對后期階段未規定是公開(kāi)招投標還是協(xié)議招標，特區條例規定必須進(jìn)行公開(kāi)招投標，意在保護全休止主的利益。至于招投標過(guò)程中出現的不規范行為，則需要政府通過(guò)立法的方式杜絕。由于目前業(yè)主維權意識的進(jìn)步與立法滯后的矛盾，導致實(shí)踐中出現了一系列問(wèn)題。目前的主要問(wèn)題是法律滯后的問(wèn)題，希望政府主管部門(mén)加快條例修改的步伐。