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談前期物業(yè)管理交接驗收
物業(yè)承接驗收制度是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執行的好壞，直接關(guān)系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗收，在后期的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)承接驗收才能得于繼續開(kāi)展。
一、前期物業(yè)管理交接驗收的重要性
前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，對新建物業(yè)共用部位、共用設施進(jìn)行查驗，接受有關(guān)移交資料，代表業(yè)主要求建設單位解決新建物業(yè)的建設遺留問(wèn)題，并與建設單位辦理物業(yè)承接驗收手續。
(一)前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎。前期物業(yè)管理交接驗收主要是對新建物業(yè)是否按設計要求建設施工，物業(yè)共用配套設施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面進(jìn)行查驗。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗收及時(shí)了解新建物業(yè)的概況，點(diǎn)交新建物業(yè)的配套設施設備，發(fā)現新建物業(yè)的建設遺留問(wèn)題，并與建設單位就該遺留問(wèn)題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務(wù)和以后的物業(yè)承接驗收打好基礎和做好準備。
(二)前期物業(yè)管理交接驗收是保障業(yè)主合法權益的重要途徑。目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結構驗收、消防驗收等多個(gè)專(zhuān)項驗收組成，購房人與開(kāi)發(fā)建設單位以是否取得房屋使用說(shuō)明書(shū)和房屋質(zhì)量保證書(shū)作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區都存在業(yè)主取得了上述兩書(shū)，但小區配套并不完善的情況，如圍墻沒(méi)有修好，道路、綠化工程沒(méi)有完成，門(mén)禁系統沒(méi)有開(kāi)通，以及部分房屋存在使用功能和質(zhì)量問(wèn)題(如廚房、廁所漏水，排污管道設置不合理等等)。業(yè)主在入住后，發(fā)現配套不完善及房屋有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務(wù)費，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實(shí)質(zhì)也就是業(yè)主的合法權益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗收，可以發(fā)現類(lèi)似問(wèn)題，并督促開(kāi)發(fā)建設單位及時(shí)解決，對解決難度大的問(wèn)題，可以明確要求開(kāi)發(fā)建設單位列出詳細的整改方案，并監督其完成，同時(shí)做好業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設單位之間的協(xié)調溝通工作，維護業(yè)主的合法權益。
二、前期物業(yè)管理交接驗收難的根源淺析
(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收中角色尷尬。在物業(yè)辦理預售許可證前，開(kāi)發(fā)建設單位以一個(gè)大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)建設單位又通過(guò)業(yè)主臨時(shí)公約將前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權利義務(wù)讓給廣大業(yè)主，這樣對于很多前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定履行起到了很好的規范。但是，對于前期物業(yè)管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現象，即.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，開(kāi)發(fā)建設單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，在交接驗收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業(yè)管理交接驗收難于開(kāi)展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中強調前期物業(yè)交接驗收，開(kāi)發(fā)建設單位可能就不與之簽訂服務(wù)合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開(kāi)發(fā)建設單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標中，開(kāi)發(fā)建設單位也占據主動(dòng)地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標，取得物業(yè)項目的管理權而對前期物業(yè)的交接驗收做出讓步。雖然，建設部和我市均制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執行并沒(méi)有強制使用，開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對此做出修改或者不予采用。
(二)在前期物業(yè)管理交接驗收中，物業(yè)管理企業(yè)責任缺失。在前期物業(yè)交接驗收中，《物業(yè)管理條例》要求開(kāi)發(fā)建設單位履行物業(yè)的交接驗收義務(wù)，但對物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)用做出強制性的要求，對物業(yè)管理企業(yè)不認真履行交接驗收義務(wù)并沒(méi)有相應的處罰措施，也就是說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)在交接驗收過(guò)程中是否履行交接驗收職責，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責任心。對于開(kāi)發(fā)建設單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗收職責履行將無(wú)從談起，對于誠信度不高的開(kāi)發(fā)建設單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的簡(jiǎn)單辦法或者拖延戰術(shù)來(lái)解決開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的遺留問(wèn)題，確保開(kāi)發(fā)建設單位"后院"不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題投訴困難，解決困難(開(kāi)發(fā)建設單位已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售)，業(yè)主在無(wú)奈的情況下往往拒交物業(yè)服務(wù)費。大多數物業(yè)管理企業(yè)認為是開(kāi)發(fā)建設單位的遺留問(wèn)題，應該找開(kāi)發(fā)建設單位解決，抱怨自己是“代人受過(guò)”，從根本上分析，物業(yè)項目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題是開(kāi)發(fā)建設單位的問(wèn)題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒(méi)有認真履行交接驗收職責的過(guò)失。
(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平有待提高。在我市乃至全國，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數是三級企業(yè)，其人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對物業(yè)的建設工程質(zhì)量和配套設施設備的安裝及質(zhì)量不具備驗收能力。很多小企業(yè)在交接驗收時(shí)，只知道項目及配套設施設備的有無(wú)，對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質(zhì)量是否合格并不是太清楚，尤其是對物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區燕渝苑小區的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關(guān)。
(四)業(yè)主的知情權沒(méi)有得到充分體現。業(yè)主在購房時(shí)，大多關(guān)注其專(zhuān)有部位及室內配套的質(zhì)量，很少關(guān)心共有設施設備的配備是否完善合格，缺乏整個(gè)物業(yè)的概念和責任意識。另外，開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗收，據了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗收的能力，二是業(yè)主不能正確地對待前期物業(yè)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的遺留問(wèn)題，一個(gè)物業(yè)項目在建成后總會(huì )或多或少地有些后續遺留問(wèn)題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會(huì )認為自己所購買(mǎi)的物業(yè)有瑕疵，而出現業(yè)主哄吵集訪(fǎng)現象，使小問(wèn)題復雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數開(kāi)發(fā)建設單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。
三、建立和完善物業(yè)管理交接驗收制度的思
考要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問(wèn)題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。
一是要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。嚴格執行《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》，根據《條例》精神，由物業(yè)行政主管部門(mén)制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會(huì )及物業(yè)管理培訓中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓，以提升物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強監督指導，各區縣物業(yè)行政主管部門(mén)應參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開(kāi)發(fā)建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實(shí)處。
二是實(shí)行開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，特別要加大力度推進(jìn)前期物業(yè)管理招投標，減少和杜絕物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業(yè)管理交接驗收職責的情況發(fā)生，一個(gè)地區物業(yè)管理市場(chǎng)是否規范與此有著(zhù)較大的關(guān)系，因此，應不遺力推進(jìn)此項工作。
三是規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提升物業(yè)管理行業(yè)素質(zhì)加大物業(yè)管理行政監督和指導力度，嚴格查處各種物業(yè)管理違規違法行為，推行優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競爭機制，扶優(yōu)扶強。通過(guò)市場(chǎng)運作原則，逐步淘汰那些管理服務(wù)不到位，無(wú)誠信無(wú)業(yè)績(jì)的物業(yè)管理企業(yè)。當前，主城區物業(yè)管理企業(yè)數量較多，全市發(fā)展不平衡，也正由于主城區物業(yè)管理企業(yè)數量過(guò)多，而出現了一些不規范的競爭。因此，在主城區，要大力扶持品牌物業(yè)管理企業(yè)做大做強，讓那些小企業(yè)、差企業(yè)自動(dòng)清理出局，以提升我市物業(yè)管理行業(yè)的整體素質(zhì)。
四是明確物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責和義務(wù)。在物業(yè)管理法規中賦予物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責及義務(wù)及不履行此項職責的責任，從而對物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進(jìn)行約束。
五是廣大業(yè)主共同參與。通過(guò)宣傳《條例》，樹(shù)立業(yè)主的責任意識，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項的積極性。同時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)應將前期物業(yè)交接驗收以動(dòng)態(tài)的形式及時(shí)告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權，對開(kāi)發(fā)建設單位的違約行為進(jìn)行直接監督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。
（作者分別系:重慶國土房管局副局長(cháng)及物業(yè)處主任科員)