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北京天文館新館物業(yè)管理早期介入案例分析
文/ 歐陽(yáng)文爽
北京天文館新館建筑面積22000平方米，于2004年12月竣工并開(kāi)館接待人員參觀(guān)，新館的物業(yè)管理早期介入是從2004年7月15日開(kāi)始的。開(kāi)始介入時(shí)，新館正處于工程收尾階段，各種主要設備已經(jīng)安裝完成。我們在天文館新館的早期介入工作中，遇到了一些問(wèn)題，下面就談?wù)勥@些問(wèn)題和解決的方法、體會(huì )，以供大家借鑒。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司在早期介入階段是什麼角色？
物業(yè)管理公司作為工程竣工以后房屋和設備設施的管理者，在工程施工階段介入施工過(guò)程，有著(zhù)它獨特的作用。為了以后正常的管理房屋和設備設施，它會(huì )更專(zhuān)業(yè)、更直接地提出工程質(zhì)量問(wèn)題。在施工階段，有施工方、監理方、建設方，由于新館是由北京科委投資，基建以北京市科研院為主進(jìn)行管理，因此，成立了業(yè)主委員會(huì )，代表建設方管理工程。在這幾方中，物業(yè)管理公司只與北京天文館有合同關(guān)系。物業(yè)管理公司是受館方委托，檢查工程質(zhì)量，它是業(yè)主的檢查員、觀(guān)察員，物業(yè)管理公司查找出來(lái)的問(wèn)題向館方提出。
?。ǘ┯斜O理公司就能監管好所有的質(zhì)量問(wèn)題嗎？
監理公司是受建設單位委托，對工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、技術(shù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。監理公司在我國的發(fā)展還不夠成熟，專(zhuān)業(yè)化水平還不是很高，對工程控制的權限和依照標準對質(zhì)量檢查的嚴格程度還不夠，因此，即使有監理公司對工程質(zhì)量進(jìn)行監管，仍舊有不少施工質(zhì)量問(wèn)題存在。另外，監理公司依據的質(zhì)量驗收標準距離房屋和設備設施的日常使用和管理標準還有一定的差距。比如，地下停車(chē)場(chǎng)的水泥地面有較多處裂紋，雖然不影響停車(chē)場(chǎng)的使用，但仍屬于質(zhì)量問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題監理公司知道后，但卻沒(méi)有整改。
在管理中央空調主機――直燃機的過(guò)程中發(fā)現，每當一開(kāi)啟直燃機的時(shí)候，管道水壓就異常升高，而這時(shí)直燃機已經(jīng)由施工安裝單位移交給了館方。在各方協(xié)調會(huì )上，我們提出了這一問(wèn)題，經(jīng)討論，最后找到了是因為給排水系統施工完成后，氣壓罐根本就沒(méi)有進(jìn)行加壓灌氣而導致的。經(jīng)整改，直燃機管道水壓終于正常了，館方領(lǐng)導說(shuō)：“沒(méi)有物業(yè)公司，就不能及時(shí)地發(fā)現問(wèn)題！”
因此，從目前建筑市場(chǎng)的整體來(lái)看，監理公司并不能監管好所有的質(zhì)量問(wèn)題，尤其是從使用角度對工程設計提出的更高更細的要求，監理公司是查不出來(lái)的。只有物業(yè)管理介入到施工過(guò)程，才能更進(jìn)一步的提出質(zhì)量問(wèn)題。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司如何與監理公司、施工單位處理好關(guān)系？
物業(yè)管理公司介入工程施工過(guò)程，必然要和監理公司、施工單位打交道，而物業(yè)管理公司和監理公司、施工單位沒(méi)有合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司與監理公司、施工單位的關(guān)系處理不好，就會(huì )被排斥，不利于熟悉、了解工程情況，不利于查找工程質(zhì)量缺陷。前面已說(shuō)過(guò)，物業(yè)管理公司在早期介入階段是代表業(yè)主的質(zhì)量檢查員，但無(wú)權直接要求施工單位整改。物業(yè)管理公司也不能侵犯監理公司的權利。物業(yè)管理公司應把檢查出來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題列成清單，向業(yè)主匯報，由業(yè)主將問(wèn)題清單轉達給監理公司，再由監理公司向施工單位提出要求。物業(yè)管理公司就好象一個(gè)觀(guān)察員，以第三者的身份觀(guān)察施工質(zhì)量問(wèn)題，并及時(shí)匯報給業(yè)主，避免和監理公司、施工單位發(fā)生摩擦。
?。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗收能否和竣工驗收一并進(jìn)行？
竣工驗收是指建設單位會(huì )同設計單位、監理單位、施工單位一同對已完工程的四方驗收，是施工單位向建設單位的工程移交。物業(yè)的承接驗收則是物業(yè)管理單位在管理前對房屋和設備設施的質(zhì)量檢查驗收，是由建設單位向物業(yè)管理單位移交房屋和設備設施。如果竣工驗收和承接驗收合并在一起同時(shí)進(jìn)行，這樣，物業(yè)管理單位將參加竣工驗收，可以查找出更細致的質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)建設單位向施工單位提出，有利于竣工工程的質(zhì)量達到一個(gè)更高水平。在竣工驗收的同時(shí)進(jìn)行物業(yè)的承接驗收，物業(yè)管理單位向建設單位提出質(zhì)量問(wèn)題，建設單位可以直接轉達給施工單位，有利于質(zhì)量問(wèn)題的及時(shí)整改。對于新建工程，當竣工驗收和承接驗收分開(kāi)時(shí)，施工單位將竣工工程移交給建設單位后，由于尚未進(jìn)行承接驗收，這樣在竣工驗收和承接驗收之間的一段時(shí)間里，物業(yè)是由建設單位管理，而實(shí)際上建設單位又沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員對設備設施進(jìn)行管理，因此易出現設備設施在運行過(guò)程中的問(wèn)題。建設單位往往更愿意將竣工驗收和承接驗收一并進(jìn)行，當竣工驗收完成后，質(zhì)量問(wèn)題得到了整改，即將竣工工程由施工單位移交給物業(yè)管理單位。北京天文館新館的早期介入的實(shí)踐證明，竣工驗收和承接驗收同時(shí)進(jìn)行是可行的。
（五）物業(yè)管理公司能否向建設單位的工程監管部門(mén)派駐技術(shù)人員，代表業(yè)主監管工程？
在天文館新館施工的收尾階段，建設單位主管基建的部門(mén)――新館建設業(yè)主委員會(huì )向我們提出，需要我們選派3至5名專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )，代表業(yè)主管理工程。這是超出物業(yè)管理公司管理范圍之外的要求。我們最終決定選派專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。實(shí)踐證明，選派的專(zhuān)業(yè)工程師很好地完成了任務(wù)，他們代表業(yè)主和監理公司、施工單位順利地接觸溝通，在監督管理工程方面起到了很好的作用。
?。┰谖纯⒐ぶ靶枰飿I(yè)管理公司派駐保安員嗎？
在新館工程的收尾階段，主要的設備已經(jīng)安裝完畢，這些天文儀器及設備都是十分昂貴的。這時(shí)候，施工單位已經(jīng)組織了保安隊，在施工現場(chǎng)的各個(gè)出入口上崗值勤。但由于施工單位不是十分熟悉保安員的管理，保安服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化水平不高，保安管理不夠嚴格。另外，施工單位內部人員的素質(zhì)參差不齊，難以保證施工人員本身不出問(wèn)題?；谏鲜鲈?，應業(yè)主要求，派駐了4名保安員專(zhuān)門(mén)進(jìn)行三個(gè)影院設備的安全保衛工作。在白天，由施工單位的保安員負責新館出入口的人員登記，下班后，就由物業(yè)管理公司的保安員接崗，每隔20分鐘在三個(gè)影院巡邏一次，直至次日上班時(shí)，再由施工單位的保安員換崗。這種聯(lián)合保衛的方式很好地保證了三個(gè)影院設備的安全，得到了業(yè)主的好評。這一實(shí)踐說(shuō)明，在物業(yè)承接驗收前，在工程的收尾階段，就需要物業(yè)管理公司的保安員進(jìn)駐現場(chǎng)，來(lái)保證設備的安全。
北京天文館的早期介入工作，克服了許多困難，在業(yè)主的支持下，在項目員工的努力下，較好地完成了早期介入階段的任務(wù)?？偟膩?lái)說(shuō)，新館的早期介入工作，在下面幾個(gè)方面取得了積極作用：
?。ㄒ唬┖芎玫睾褪┕挝贿M(jìn)行了銜接，全面熟悉了房屋和設備設施的情況；
?。ǘσ淹度脒\行的設備進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)管理，保證了工程收尾階段的供冷、供熱、供水、供電的正常運行。在運行過(guò)程中發(fā)現了質(zhì)量問(wèn)題，并給予了解決；
?。ㄈ榻ㄔO單位的工程管理部門(mén)選派工程技術(shù)人員，代表建設單位完成了工程管理任務(wù)；
?。ㄋ模┩瓿闪斯こ藤|(zhì)量缺陷的查找工作，列出了質(zhì)量問(wèn)題清單，為完善新館的使用功能發(fā)揮了作用，為物業(yè)的承接驗收打下了基礎；
?。ㄎ澹┍ＷC了在施工收尾階段宇宙劇場(chǎng)、4D立體影院、動(dòng)感影院的放映設備的安全；
?。┹^好地完成了4D立體影院銀幕墻的清潔工作，保證了銀幕的順利安裝，為如期開(kāi)館發(fā)揮了積極作用；較完整地收集了工程資料，如竣工圖、設備使用說(shuō)明書(shū)等資料文件，為以后更好地管理做好了鋪墊。
北京天文館新館的物業(yè)管理早期介入圓滿(mǎn)地完成了從工程施工階段向正式開(kāi)館后物業(yè)管理階段的過(guò)渡，保證了工程技術(shù)信息全面、深入地傳遞，為保證工程質(zhì)量發(fā)揮了積極作用，同時(shí)也說(shuō)明早期介入是日后物業(yè)管理正常實(shí)施的重要準備。
（圖片3：北京天文館新館北立面玻璃幕墻）
作者系中建物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理
編輯：李湘玲