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淺談跨外前期物管工作
李世友
在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競爭已進(jìn)入品牌逐力時(shí)代。物管品牌成為業(yè)主購房時(shí)考量的重要因素。品牌企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢得到了充分的體現，很多新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)被品牌企業(yè)跨市或省接管（下稱(chēng)跨外）?？缤馕锕?，尤其是跨外前期物業(yè)管理面臨著(zhù)新的機遇和挑戰。下面，筆者結合自己在中山市三鄉鎮“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實(shí)踐中所獲得的體會(huì )與同行們分享。
一、相關(guān)手續的辦理
1. 必須依據《物業(yè)管理合同》在當地的工商行政部門(mén)注冊辦理營(yíng)業(yè)執照，隨后辦理稅務(wù)登記、開(kāi)設銀行帳戶(hù)以及到當地物管行政管理部門(mén)進(jìn)行相關(guān)資質(zhì)咨詢(xún)并按要求辦理有關(guān)手續等。
2.認真了解并掌握當地物業(yè)管理方面的相關(guān)政策法規，融入當地的行業(yè)管理。
二、人員編制確定與招聘
首先，根據小區物業(yè)整體狀況和相應的等級管理標準，為確保服務(wù)質(zhì)量設定最低的人員編制底線(xiàn)，做到人員精干高效，服務(wù)保障有力，管理監管到位，使服務(wù)成本從一開(kāi)始就得到嚴格控制。其次在管理服務(wù)人員的招聘中，在嚴格標準的前提下，能在當地招聘的盡可能在當地招聘，以便為以后的管理服務(wù)工作減少阻力創(chuàng )造條件，營(yíng)造與當地政府及相關(guān)部門(mén)的和諧關(guān)系。
三、物管品牌的創(chuàng )立
物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓是關(guān)鍵。
首先制定整套培訓計劃，將知識、能力、態(tài)度三位一體地進(jìn)行綜合培訓。引導員工認知個(gè)人發(fā)展前途與品牌目標息息相關(guān)，充分發(fā)掘員工個(gè)人的潛能，使他們能開(kāi)創(chuàng )性工作。
其次，必須制定嚴格規范的各項職責、服務(wù)考核標準、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據、客觀(guān)實(shí)際、措施得力、品牌確立。
四、前期物業(yè)管理介入的作用
前期物業(yè)管理能為接管后規范管理奠定堅實(shí)的基礎。
介入前期管理，物管企業(yè)可能在設計之后、建設之中充分地熟悉樓宇的結構、管線(xiàn)的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門(mén)窗、插座、線(xiàn)盒、配電房及報警器等等內容，為日后管理服務(wù)工作打下良好的基礎。
五、物業(yè)的接管驗收
我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產(chǎn)權人立場(chǎng)上嚴把質(zhì)量關(guān)，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進(jìn)行質(zhì)量和使用功能的驗收，發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題應及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)調，予以及時(shí)處理，減少后顧之憂(yōu)。
六、配套設施的完善
業(yè)主收樓后，會(huì )發(fā)現工程質(zhì)量一些地瑕疵和規劃設計上不盡人意的地方，物業(yè)公司應盡力協(xié)調各方進(jìn)行補救。如：增設自行車(chē)棚；更換問(wèn)題開(kāi)關(guān)；增設分段水路控制閥門(mén)、安全防護設施；完善停車(chē)場(chǎng)配套設施等等。以上問(wèn)題如能得到及時(shí)合理解決，既體現了開(kāi)發(fā)商的高度責任心，也彰顯了物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)、親和素質(zhì)，更能贏(yíng)得業(yè)主們的充分信賴(lài)和合作。
七、加強與業(yè)主的溝通交流
新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個(gè)新的生活環(huán)境下，肯定有少量有著(zhù)期望值過(guò)高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會(huì )做出“不講理的事情”來(lái)，對外地來(lái)的物業(yè)公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，跨外物業(yè)公司必須自我調整心態(tài)，主動(dòng)創(chuàng )造和諧溝通的氛圍，主動(dòng)引導輿論導向，在業(yè)主沒(méi)有完全認可接受的困難情況下，應積極主動(dòng)地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)多搞些與業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等，加強溝通，將物管服務(wù)理念漸進(jìn)地深入業(yè)主；對極個(gè)別的業(yè)主在工作上的不配合要恩威并施，剛柔互濟；在樹(shù)立物管品牌的同時(shí)，讓業(yè)主們真正享受到品牌物業(yè)的服務(wù)。
筆者認為，跨外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務(wù)是核心，建立與業(yè)主互信的氛圍是保證，經(jīng)濟效益和社會(huì )效益相兼顧是目的。