第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng) , 維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規定。
改革開(kāi)放以來(lái) , 深圳、青島、大連等地對住宅區和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著(zhù)我國城鎮住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結構發(fā)生了很大的變化 , 越來(lái)越多的公有住房逐漸轉變成個(gè)人所有。在城鎮住房制度改革和城市建設發(fā)展的過(guò)程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設 , 實(shí)施社會(huì )再就業(yè)工程起著(zhù)積極的促進(jìn)作用。近年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據統計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家,從業(yè)人員超過(guò) 230 萬(wàn)。
隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現了一系列問(wèn)題: 一是業(yè)主的權利義務(wù)不明確 , 物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責任方的責任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規范的行為,包括由過(guò)去的房管所改造過(guò)來(lái)的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著(zhù)自身定位不準確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問(wèn)題;三是業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立、組成、運作等缺少監督和制約,有的業(yè)主委員會(huì )不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設質(zhì)量問(wèn)題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開(kāi)發(fā)商承擔的一部分責任。對于這些問(wèn)題應該說(shuō)與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監督管理缺乏法律依據,司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無(wú)法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會(huì )各界要求規范物業(yè)管理市場(chǎng),針對物業(yè)管理進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。
近幾年來(lái),國務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規章和規范性文件,如《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》( 國發(fā) [1998]23 號)、《城市新建住宅小區管理辦法》 ( 建設部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會(huì )、建設部計價(jià)費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》( 建設部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規、規章和規范性文件對于指導各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。
1999年4月,建設部成立《條例》起草小組, 通過(guò)收集國內外有關(guān)資料, 開(kāi)展立法調研, 召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì )和有業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì )、律師等有關(guān)人士參加的座談會(huì ), 廣泛征求地方和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問(wèn)題,于 2001年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經(jīng)過(guò)反復論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務(wù)院領(lǐng)導批示將《條例》( 草案 ) 公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會(huì )上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間,國務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看,社會(huì )各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎上, 國務(wù)院法制辦與建設部對《條例》( 草案 ) 進(jìn)行了認真修改。2003 年 5月28日,國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì )議審議并原則通過(guò)了《條例》( 草案 )?？梢哉f(shuō),《條例》反映了社會(huì )法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :
首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國家對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理的基礎在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調機構和協(xié)調機制,需要有指導各方行為的準則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權利義務(wù)?！稐l例》第二章對業(yè)主的權利義務(wù),業(yè)主大會(huì )的產(chǎn)生、職責、會(huì )議形式、議事規則 , 業(yè)主委員會(huì )的職責、組成 , 業(yè)主公約的內容效力 , 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與居委會(huì )的關(guān)系等作了明確規定,著(zhù)重規范業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的行為?！稐l例》第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務(wù),著(zhù)重規范建設單位的行為?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細規定,著(zhù)重規范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為?！稐l例》第五章著(zhù)重規范物業(yè)使用和維護過(guò)程中各方主體的行為。
其次,《條例》旨在通過(guò)規范物業(yè)管理活動(dòng), 來(lái)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權來(lái)滿(mǎn)足自身需求的過(guò)程,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權基礎上的。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權益為核心。從《條例》的規定來(lái)看,也確實(shí)是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益(第二十二條); 規定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓( 第二十七條 ); 強調物業(yè)管理企業(yè)違反條例規定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的 , 從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。
第三,《條例》旨在通過(guò)規范物業(yè)管理活動(dòng)和維護業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程來(lái)看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護住區的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。