第三條 國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規定 , 是倡導性條款。
物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì )之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來(lái),藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個(gè)物業(yè)管理區域來(lái)說(shuō),業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競爭機制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區域內眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場(chǎng)競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會(huì )。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過(guò)物業(yè)管理招標投標方式來(lái)進(jìn)行。本條規定屬于倡導性規范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》之所以要提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設單位、業(yè)主委員會(huì )采用非市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結果經(jīng)常出現質(zhì)價(jià)不符、建管責任難分等一系列損害業(yè)主權益的問(wèn)題。又如,一些業(yè)主委員會(huì )搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì )成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權益往往難以得到保護。二是實(shí)踐證明,通過(guò)物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實(shí)現業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏(yíng)的結果。
通過(guò)何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權利。同時(shí),利用市場(chǎng)競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務(wù)項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區域而言,業(yè)主并不一定有必要通過(guò)招標投標方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規定相呼應,《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標投 標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規定