第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利 :
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù);
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
( 四 ) 參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議 , 行使投票權 ;
( 五 ) 選舉業(yè)主委員會(huì )委員 , 并享有被選舉權 ;
( 六 ) 監督業(yè)主委員會(huì )的工作 ;
{ 七 } 監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;
( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權 ;
( 九 ) 監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金{以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用 ;
{ 十 )法律、法規規定的其他權利。
{釋義] 本條規定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權利。
第一款規定了業(yè)主的概念。"業(yè)主" 是一個(gè)從我國香港傳人內地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業(yè)的主人"。從《條例》第一章第二條的規定中可以看出,"物業(yè)"實(shí)際上指的是"房屋及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地", 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實(shí)行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地的相關(guān)權利。因此,將業(yè)主定義為"房屋的所有權人",并沒(méi)有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地擁有的相關(guān)權利。
第二款規定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權利。這些權利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)實(shí)現。
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權利。
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 .
業(yè)主大會(huì )會(huì )議是業(yè)主大會(huì )開(kāi)展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì )的成員,業(yè)主享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的權利。本《條例》第十三條規定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權利,促使物業(yè)管理 能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則是 規范業(yè)主之間權利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì )內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主都有約束力,而且這些規約的規定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則,或者認為現有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議。
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議 , 行使投票權
業(yè)主對物業(yè)管理區域內重大事項的決定權,是通過(guò)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,在會(huì )議上行使表決權的方式來(lái)行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的權利。在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上,業(yè)主按照省、自治區、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上投票權的具體辦法,或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定的業(yè)主投票權確定辦法,對列入會(huì )議議程的各項物業(yè)管理事項進(jìn)行投票,作出體現全體業(yè)主共同意志的決定。
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員,并享有被選舉權
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,具體執行業(yè)主大會(huì )決定的事項,并就物業(yè)管理區域內的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會(huì )委員組成。業(yè)主委員會(huì )委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì )委員的權利,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì )的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì )委員的權利。
( 六 ) 監督業(yè)主委員會(huì )的工作
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì )委員也具有個(gè)人利益,可能會(huì )怠于行使業(yè)主大會(huì )賦予它的職責,有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì )委員甚至可能會(huì )做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì )委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會(huì )委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權益,應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )委員享有監督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會(huì )的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會(huì )的運作情況;有權了解業(yè)主委員會(huì )所作出的各項決定的理由;有權查詢(xún)業(yè)主委員會(huì )保存的各項檔案文 件;有權制止并要求業(yè)主委員會(huì )糾正其不符合法律或者規約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的工作行使監督權有利于業(yè)主委員會(huì )規范、健康地運作。
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢(xún)物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔 案材料;有權監督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權
物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地,與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割,業(yè)主對擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分,不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下,依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權益,因此,每一個(gè)業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用的情況享有知情與監督的權利。
( 九 ) 監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權多元化的情況下,為了保證房屋的維修和正常使用,依照國家規定建立的專(zhuān)門(mén)性資金，專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有,其是否完好,運行是否正常,不僅關(guān)系到相鄰物業(yè),整幢樓,甚至整個(gè)物業(yè)管理區域物業(yè)的正常維護和使用,關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此,專(zhuān)項維修資金的使用和管理,必須受到業(yè)主嚴格的監督,以防止專(zhuān)項維修資金被挪用使其得到合理的使用。業(yè)主在專(zhuān)項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個(gè)環(huán)節都享有監督權。
(十) 法律、法規規定的其他權利
除以上權利外,業(yè)主還享有法律、法規規定的其他方面權利。如在物業(yè)受到侵害時(shí),有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規章制度、各項報告、提案進(jìn)行審議的權利;有為維護業(yè)主合法權益進(jìn)行投訴和控告的權利;等等。