第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì ),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的技票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄 市制定。
[ 釋義 ] 本條是對業(yè)主大會(huì )如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上投票權確定方式的規定。
第一款是對業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )的規定。對此款應從以下幾個(gè)方面來(lái)理解 :
1. 業(yè)主大會(huì )成立的主體是業(yè)主。我國有些地方對于業(yè)主大會(huì )的成立都規定在物業(yè)銷(xiāo)售面積 ( 或者入住率 ) 達到一定比例或者物業(yè)出售滿(mǎn)一定年限的條件下,由建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織召開(kāi)。如《上海市居住物業(yè)管理條例》第 7 條規定:公有住宅出售率達30%或者新建商品房出售率達50%或者住宅出售已滿(mǎn)兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同建設單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )?！渡钲谑薪?jīng)濟特 區住宅物業(yè)管理條例》第 9 條規定 : 住宅區入住率達到50%以上或者自第一個(gè)業(yè)主人伙之日起滿(mǎn)兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)召集第一次業(yè)主大會(huì )。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會(huì )的及時(shí)成立,但這忽略了業(yè)主大會(huì )是代表和維護全體業(yè)主利益的性質(zhì),理應由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設單位和政府部門(mén)對業(yè)主大會(huì )的不正當的干預,應當將成立業(yè)主大會(huì )的權利交由業(yè)主自己來(lái)行使。
2. 成立業(yè)主大會(huì )也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過(guò)全體協(xié)商的方式對共同事項作出決定,沒(méi)有必要成立業(yè)主大會(huì )?！稐l例》允許業(yè)主根據自身的實(shí)際情況,決定是否采用業(yè)主大會(huì )這種管理形式。
3. 業(yè)主大會(huì )的成立應當接受物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導。由于業(yè)主大會(huì )的成立關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,甚至關(guān)系到物業(yè)管理區域內的社會(huì )穩定,因此,業(yè)主大會(huì )的成立活動(dòng)應當接受政府部門(mén)的指導。這種指導主要體現在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)咨詢(xún)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的法規政 策、報告業(yè)主大會(huì )的籌備情況、邀請政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對業(yè)主大會(huì )的成立予以指導幫助。
4. 業(yè)主大會(huì )成立時(shí)應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。由于業(yè)主大會(huì )往往需要通過(guò)執行機構來(lái)具體地行使有關(guān)物業(yè)管理事務(wù),因此,在成立業(yè)主大會(huì )的首次會(huì )議上就應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ),以使在業(yè)主大會(huì )會(huì )議土業(yè)主作出的各項決定在業(yè)主大會(huì )成立后落到實(shí)處。
第二款規定了業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上投票權的確定方式。業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議并在會(huì )議上進(jìn)行表決的權利。值得注意的是,這里只規定了業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上投票權的確定方式。至于業(yè)主在首次會(huì )議召開(kāi)以后的業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權,應當按照首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上通過(guò)的業(yè)主大會(huì )議事規則中約定的投票權確定辦法確定,以保證業(yè)主在這個(gè)問(wèn)題上也擁有充分的自主權。
《條例》實(shí)施以前,我國有些地方在業(yè)主的投票權數的計算方式上主要有兩種做法:一是根據住宅套數確定,如按一戶(hù)一票的方式;二是根據建筑面積確定,如按 100 平方米一票的方式。根據住宅套數確定投票權數,優(yōu)點(diǎn)是對于同一類(lèi)型的物業(yè)便于計算,容易操作,但缺點(diǎn)是在物業(yè)管理區域內的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現和保護。根據建筑面積確定業(yè)主投票權數,體現了業(yè)主所享有的表決權是與其所享有的物權份額的對應關(guān)系,相對比較公平,但在計算上比較繁瑣。有的地方針對不同的物業(yè)類(lèi)型分別采取這兩種方式,如《廣東省物業(yè)管理條例》規定:"業(yè)主投票權,住宅按每戶(hù)計算表決權;工業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權 "， 《江蘇省物業(yè)管理條例》規定:"業(yè)主的投票權數,普通住宅實(shí)行一戶(hù)一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。"由于兩者各有利弊,且各個(gè)地方在實(shí)踐中已形成自己的做法,《條例》不宜對此規定過(guò)死,本條只是原則性地規定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定,而具體辦法由省、自治區、直轄市制定。