第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責 :
（一） 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則 ;
( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員 , 監督業(yè)主委員會(huì )的工作 ;
( 三 ) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) ;
( 四 ) 決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案 , 并監督實(shí)施 ;
( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度 ;
( 六 ) 法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
[釋義]本條是對業(yè)主大會(huì )職責的規定。
業(yè)主大會(huì )的職責是業(yè)主大會(huì )對其所管轄的物業(yè)管理區域內物業(yè)管理事項行使權利和承擔義務(wù)的范圍。除了業(yè)主能夠單獨享有的權利之外,多數業(yè)主的權利只能通過(guò)業(yè)主大會(huì )的形式才能實(shí)現 的。明確業(yè)主大會(huì )的職責有利于業(yè)主大會(huì )在其權限范圍內規范、 健康地從事活動(dòng)。業(yè)主大會(huì )主要有以下職責 :
( 一 ) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則是業(yè)主自我管理、自我規范最基礎的規約,涉及每一個(gè)業(yè)主在物業(yè)管理中的利益,理應由全體業(yè)主共同制定和修改。在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議以前,規范業(yè)主在物業(yè)管理中權利與義務(wù)的是建設單位制定的臨時(shí)業(yè)主公約,首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi),業(yè)主大會(huì )成立之后,業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )制定正式的業(yè)主公約。業(yè)主大會(huì )議事規則由業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上制定通過(guò),議事規則要對業(yè)主技票權確定辦法等重大事項作出明確約定,以規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的運作。業(yè)主大會(huì )在不違反法律、法規的前提下,有權根據本物業(yè)管理區域內的實(shí)際情況 對業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則進(jìn)行修改和補充,使得業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的內容真正能夠體現廣大業(yè)主的利益。
( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員,監督業(yè)主委員會(huì )的工作業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構,由業(yè)主大會(huì )產(chǎn)生,對業(yè)主大會(huì )負責。業(yè)主委員會(huì )委員思想道德素質(zhì)和管理水平的高低,直接關(guān)系到業(yè)主委員會(huì )能否順利或者優(yōu)質(zhì)地完成業(yè)主大會(huì )交辦的各項任務(wù),應當在業(yè)主委員會(huì )委員的任職資格上做一定的要求,因此本條規定業(yè)主委員會(huì )委員由物業(yè)管理區域內熱心公益事業(yè),責任心強,具備一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉能代表和維護自己利益的業(yè)主委員會(huì )委員。對不符合法規和業(yè)主公約規定條件的業(yè)主委員會(huì )委員,業(yè)主大會(huì )可以更換,重新選舉出符合條件的業(yè)主委員會(huì )委員。對于業(yè)主委員會(huì )的工作,業(yè)主大會(huì )有權代表業(yè)主實(shí)施監督,保證其以符合廣大業(yè)主 利益的方式運行,這種監督一般采取昕取業(yè)主委員會(huì )工作報告的方式進(jìn)行。作為業(yè)主大會(huì )成員的業(yè)主,在平時(shí)也可以監督業(yè)主委員會(huì )的工作,在業(yè)主大會(huì )中提出自己對業(yè)主委員會(huì )工作的監督意見(jiàn)。
( 三 ) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定,為業(yè)主提供服務(wù)。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的事務(wù),單個(gè)業(yè)主無(wú)法選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主只有通過(guò)業(yè)主大會(huì )集體決策,才能作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。這種聘用制有助于建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制。物業(yè)管理企業(yè)必須依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費才能擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng),從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)水平的提高。
( 四 ) 決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案,并監督實(shí)施
專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造,其所有權屬于業(yè)主。由于物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和維護涉及業(yè)主共同利益,專(zhuān)項維修資金的籌集和使用也關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益,因此專(zhuān)項維修資金的續籌與使用方案要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )的同意。至于首次住房專(zhuān)項維修資金的繳存,將在有關(guān)規章制度中,做詳細的規定,業(yè)主大會(huì )主要是對住房專(zhuān)項維修資金的使用和續籌方案進(jìn)行決定。資金的續籌是專(zhuān)項維修資金制度長(cháng)期運行的必要保障。當住房的共用部位、共用設施設備遭到老化、陳舊、損壞,為了保障住房正常的使用功能需要動(dòng)用專(zhuān)項維修資金來(lái)進(jìn)行修繕時(shí),有關(guān)業(yè)主、業(yè)主 委員會(huì )或者物業(yè)管理企業(yè)可以提出專(zhuān)項維修資金使用方案,經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )審議同意之后可以支取專(zhuān)項維修資金進(jìn)行相關(guān)修繕活動(dòng)。為了保證專(zhuān)項維修資金的使用安全,業(yè)主大會(huì )應當對專(zhuān)項維修資金的使用、續籌方案的實(shí)施情況予以監督。
( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度為了保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)規范進(jìn)行,物業(yè)管理保證和諧的物業(yè)管理秩序的形成,業(yè)主大會(huì )有權,也有必要制定、修改一些物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度。如房屋的定期維修制度;設施設備管理規定;綠化環(huán)境衛生管理規定;住宅裝修管理規定;車(chē)輛交通方面的一些規定;消防方面的一些規定;物業(yè)服務(wù)費用分攤及繳交管理規定;等等。當然,這種規章制度的制定和修改,有些是物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主大會(huì )的授權之下做出的。
( 六 ) 法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責除了以上職責外,業(yè)主大會(huì )還應當履行法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。如監督共用設施設備、公共場(chǎng)地的使用和維護;對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,依照公約的規定進(jìn)行處理;昕取和審議業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的工作報告,并監督其實(shí)施;配合公安機關(guān),與居民委員會(huì )相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作;等等。