第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )作出決定,必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選 聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權 2/3 以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
[ 釋義 ] 本條是對業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)形式和條件、業(yè)主大會(huì )作出決定的方式、決定的法律效力的規定。
第一款首先規定了業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)形式。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )一般采用召集全體業(yè)主開(kāi)會(huì )集體討論的形式。但是,在業(yè)主人數較多的情況下,受時(shí)間、場(chǎng)地等因素的限制,召開(kāi)全體業(yè)主親自參加會(huì )議缺乏現實(shí)的可操作性。這時(shí)可以考慮其他的會(huì )議召開(kāi)形式,如發(fā)放會(huì )議材料和選票等書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,不一定是開(kāi)會(huì )集體討論,這樣會(huì )更有利于業(yè)主行使參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的權利。
第一款還對業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的條件作了規定。業(yè)主大會(huì )作出的決定要代表和維護全體業(yè)主的共同利益,如果參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的業(yè)主所代表的物權份額太少,就體現不出廣大業(yè)主的意志,達不到召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的效果。因此要求,不管業(yè)主大會(huì )會(huì )議采取何種形式召開(kāi),必須有物業(yè)管理區域內持1/2以上投票權的業(yè)主參加,業(yè)主大會(huì )會(huì )議才可召開(kāi)。
第二款規定了業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的委托代理人制度。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí),業(yè)主應當親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項的決定,但是,由于業(yè)主可能因故不能親自參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí),應當允許業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。代理人根據業(yè)主的授權在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上行使業(yè)主的權利,視同業(yè)主本人行使權利。
第三款規定了業(yè)主大會(huì )作出決定的方式。為了保障業(yè)主大會(huì )有關(guān)決定能夠真正地代表全體業(yè)主的整體利益,避免少數業(yè)主濫用權利侵犯多數業(yè)主利益的情況發(fā)生,本款對業(yè)主大會(huì )決定的通過(guò)作出了最低投票權數的限制。根據業(yè)主大會(huì )作出決定的事項性質(zhì)的不同,表現為兩種不同的作出決定的方式 :
1. 普通多數決定方式,即業(yè)主大會(huì )作出的決定,必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權 1/2以上通過(guò)。對于一般常規性的物業(yè)管理事項決定的通過(guò)可以采取此方式。
2. 特別多數決定方式 , 即業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。因為以上特別議事關(guān)系到全體業(yè)主重大的共同利益,為了保證決策的慎重和決策的執行能獲得絕大多數業(yè) 主的支持,會(huì )議的決定須經(jīng)全體業(yè)主中擁有2/3以上投票權的通過(guò)才能生效實(shí)施。 2/3 以上投票權數的通過(guò)已經(jīng)代表了絕大多數業(yè)主的共同意志與共同利益。
第四款 規定了業(yè)主大會(huì )決定的法律效力。業(yè)主大會(huì )代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益,它通過(guò)合法程序作出的決定全體業(yè)主都應當遵守。業(yè)主大會(huì )決定的地域效力及于業(yè)主大會(huì )所在的物業(yè)管理區域,對人的效力及于物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主。