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第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的 , 應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
[釋義] 本條是關(guān)于簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的規定。
通常狀況下,業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作,物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下,在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì )成立之前,就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì )尚未成立,不可能由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下,只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)施管理服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同在建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。所以,前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著(zhù)重要的作用,是物業(yè)從建設到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節。前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征 :
1. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限,存在于在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內。實(shí)踐中,物業(yè)的銷(xiāo)售、業(yè)主的人住是陸續的過(guò)程,業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性,因此,前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不 確定的。但是,一旦業(yè)主大會(huì )成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力,就意味著(zhù)前期物業(yè)管理階段結束,進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。
2. 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。常情況下物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè),而前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會(huì )尚未召開(kāi),業(yè)主還不能形成統一意志來(lái)決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現實(shí)必要,為了維護正常的物業(yè)秩序,保護業(yè)主現實(shí)的合法權益,《條例》規定,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。而且,建設單位一開(kāi)始就擁有物業(yè),是第一業(yè)主,這是建設單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權,能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據。 !
3. 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益,《條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書(shū)面的形式簽訂。對合同形式作書(shū)面要求,便于明確合同主體的責權利, 防止建設單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生,發(fā)生糾紛時(shí)也有 據可查。