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第二十五條建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
【釋義】本條是對建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同內容要求的規定。
物業(yè)服務(wù)合同確立了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的權利和義務(wù),是物業(yè)管理法律關(guān)系確立的基本依據。但是,前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)作為合同主體簽訂的,而前期物業(yè)服務(wù)的對象卻是業(yè)主,這就存在一個(gè)物業(yè)買(mǎi)受人在購買(mǎi)物業(yè)時(shí)如何知道和決定是否接受前期物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題。如果業(yè)主 對前期物業(yè)服務(wù)合同的內容沒(méi)有足夠的了解,建設單位和物業(yè)管理企業(yè)容易利用這種信息的不對稱(chēng)一,在簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中,侵害業(yè)主的合法權益。實(shí)踐中,發(fā)生的一些業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的糾紛,究其原因 , 并不一定全是由于物業(yè)管理企業(yè)不按照合同提供服務(wù),而是由于業(yè)主缺乏對物業(yè)服務(wù)合同內 容的了解,雙方對提供服務(wù)的內容理解不一致導致的。1994年《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第 28 條規定 :" 商品房銷(xiāo)售,當事人雙方應當簽訂書(shū)面合同,合同應當載明……物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任", 這個(gè)規定就要求商品房銷(xiāo)售合同應當載明物業(yè)管理方式。目前實(shí)踐中,一些地方為了讓購房人了解前期 物業(yè)服務(wù)合同的內容,規定將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。這種做法雖然一定程度上可以保證購房人對前期物業(yè)服務(wù)合同內容的知情權,但顯然,將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)合同的附件,其合同效力是受到質(zhì)疑的。根據合同的相對性原則( 合同法》第 121 條),即只有合同當事人才有權向對方提出履行的要求,或者向對方承擔義務(wù),其他任何第三人不承擔任何義務(wù)。然而,前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過(guò)程,業(yè)主沒(méi)有參與,那么, 作為附件的前期物業(yè)服務(wù)合同規定業(yè)主的義務(wù),屬于"合同為第三人設定義務(wù)",雙方容易對附件規定內容的效力發(fā)生爭議。實(shí)際上,物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)購買(mǎi)人選房的重要因素之一 ,將前期物業(yè)服務(wù)合同的內容直接作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同一部分而不是附件,更能夠充分保證前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力,有利于保障物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。